物件が奇麗なのに部屋が埋まらない。どうしたら部屋埋まるの?


賃貸物件の供給数は、地方都市においては「人口減少」「戸建て住宅住替え」などによって、空室率が深刻化となっています。今後日本の人口が増加しない限り、賃貸物件の空室率はさらに増加することが懸念されますので、現時点において「稼働率がいい」物件であっても、「明日は我が身」となることは十分にあり得る話なので、今後に向けた空室対策はしっかりと考えておく必要があります。


たまたまではありますが、不動産投資の楽街のYouTubeチャンネルに

【綺麗な物件なのに…】なぜか空室が埋まらない一棟アパート

と題した動画がアップされていました。

築古物件ではあったものの、見た目的な印象としては「決して古いといったイメージ」がもたれない物件ではあるものの、なかなか成約することが難しくなってしまい、専門家に物件を見ていただいて、どこを手直しすればいいのかをレクチャーされていました。


では、もし自分がオーナー様から「空室改善のコンサルティング」を依頼された場合、どの部分を回収すればいいのかについて、お伝えさせていただきます。


 

目 次

1.物件情報について

2.どこが問題なのか? 

3.集客上有利に立つためには、室内の明るさが重要

4.賃貸サイト集客に依存しない

5.まとめ

 


1.物件情報について

物件情報について

まずは今回の物件に関する情報などについて、お伝えさせてもらいます。

  • ・1棟アパート

  • ・築37年目、1K×9部屋

  • ・取材当時、9部屋中5部屋が空室

  • ・家賃設定3.5万円

  • ・予算150~200万円でリフォームを検討

  • ・家賃はなるべく下げたくはない

  • ・空室が多くなった理由として、エリア内にあった「音楽大学の撤退」「オーナーさんである義父の病気」


2.どこが問題なのか?

どこが問題なのか?

1)誰に入居してもらいたいのかを、しっかりと定める

どのような商売であったとしても、商品を買ってもらう方の「年齢層」「繁忙期」「特性」など様々な要素を考えた上で、販売を行わなければ、たとえ良い商品であったとしても、購入してもらえることはできません。


では、賃貸アパートの場合、どのようなターゲット設定を行えばいいのでしょうか?


賃貸物件の特徴としては、オーナー様が所有している物件のまわりには、競合他社物件も当然あり、今の時代では「物件が乱立」していることも珍しくはありません。


出来ればオーナー様自ら、物件周辺にある競合物件を「ご自身の足」で確認してもらいたいのですが、大抵は「同じような間取り」で建てられている可能性は高いです。


例えば、周辺に「大学や専門学校」等がある場合には、間取り的には「単身向け」のケースが多く、駅から少し離れた所にある物件は、逆に「ファミリータイプ物件」が多いため、お部屋探しをされている方は、その部分もしっかりと把握して、お部屋探しをされているはずです。


2)築古であっても、やり方次第では収益物件になり得る

築年数が経過している物件であっても、やり方次第では「収益性をもたらしてくれる」物件になるので、家賃を下げる前に「やらなくてはならない点」は沢山あります。


収益性を高める物件を作るためには、他社物件には真似することができないぐらいのお部屋を提供することが求められます。


ただこのような話をすると、フルリノベーションをしなければならないといった考えが、どうしても浮かんできやすくなりますが、フルリノベーションをしなくても、ある部分を意識した改装を行えば、集客上有利になるはずです。


ある部分とは、水回りです。

キッチン・トイレ・浴室は、年数が経過してしまうと、どうしても「古さがにじみ出てしまう」個所となってしまうため、収益性を高めるような物件にするためには、原則交換が必須となります。

ただ、設備交換を全て行ってしまうと、100万円以上の費用がかさんでしまうため、予算をかけられないオーナー様にとっては、非常に頭が痛いところではありますが、ただし「やり方次第」で、予算を抑えることも可能となります。


【キッチン】

・扉部分をカッティングシートを貼る 

・キッチンパネルを新しくする


【トイレ】

・床材をクッションフロアに変更する

・ニオイ対策のため、消臭効果が期待できる機能性壁紙を貼る


【浴室】

・シャワー水栓を最新型に交換する

・鏡を大きめのものに交換することで、浴室が広く見える


また、こちらの部屋には「モニター付きインターフォン」が設置されていませんでしたが、今の時代は、空き巣被害件数が多くなってきているので、モニター付きインターフォンがない物件に入居したいと考える方は、非常に少ないので、モニター付きインターフォンがついていない場合には、リフォームを機に取り付けることによって、集客上不利になることはありません。



3.集客上有利に立つためには、室内の明るさが重要

集客上有利に立つためには、室内の明るさが重要

1)照明器具を交換する

今回取り上げられた物件において、一番困った部分と言えば、照明器具や天井の壁紙が「THE昭和感」を全面的に出てしまうような部屋となっているため、昭和レトロが好きな方なら入居したいと思う反面、昭和レトロと言ってもあまりにも「おばあちゃん家」を連想してしまうような部屋の場合、大多数の人が敬遠してしまうので、この部分はすぐにでも対応することが必要です。


まずは、今まであった天井の壁紙は白の壁紙に交換して頂き、予算があれば「LEDダウンライト」を4基ぐらい設置すれば、明るさ的には何ら問題はありません。

ただ、ダウンライト設置となると、天井に配線をくくらせなければならないため、費用がどうしても発生してしまうところが、唯一の弱点。


もし、予算を抑えたいのであれば、引きかけシーリングに変更した上で、おしゃれな照明をオーナー様の方で用意して頂くだけでも、明るさはもちろんのこと、デザイン性の部分においても、古さを感じなくなるので、費用対効果としては「期待することが可能」となります。


2)差別化を図るためには、漆喰が効果的

これは弊社所有物件でも取り入れていますが、自然素材の漆喰を室内に施工することによって、調湿性や吸音性などが期待することができるため、今までの部屋と比べると「光熱費の削減」「生活音問題」に効果的。さらに漆喰は「手作業」で施工することになるため、壁自体が温かみを感じらるので、女性のお客様にとっては「魅力的な部屋」に移ることは間違いありません。


漆喰というと、職人さんに依存しないと難しいと感じてしまいますが、今の時代「DIY用の漆喰」がホームセンターなどで販売されていることから、予算を抑えたいのであれば、オーナー様自ら施工することによって、費用を抑えることは十分可能です。



4.賃貸サイト集客に依存しない

賃貸サイト集客に依存しない

空室部屋を募集する際、大手賃貸サイトに物件情報をアップしなければ、お部屋が決まらないと考えているオーナー様は多いのではないでしょうか?


確かに賃貸サイト上に物件情報を掲載することで、お部屋探しをされている方が「オーナー様の物件を見ていただける」可能性がありますが、ただ賃貸サイト上においては、お部屋探しをされている方が「入居条件を好きに入力」することができるため、一般的に築年数が経過している物件」では、価格競争になりやすくなってしまうため、最低でも募集家賃を相場並みに設定しないと、反響が取りにくいと言われています。


しかし、今の時代は「日常生活上においてもSNS」を使っている方が、若い年代ほど多いことがわかっているため、オーナー様ご自身でSNSで物件情報やキャンペーン情報を投稿することで、ハッシュタグ検索をした方に「ダイレクトに情報が拡散」されるので、ある意味「賃貸サイト以上の反響」を得られやすくなります。


SNS集客のメリットとは、賃貸サイトみたいに「希望条件を入力するシステム」がないため、築年数が経過している物件であっても、お部屋自体がおしゃれになっていれば、少なくとも物件情報を見ていただける可能性は高くなり、またSNS経由でお申込みを頂いた方に対して、入居特典などをつけることで、ご成約率を上げることができるため、SNS集客はとても有効的であり、広告などを出さなければ無料で投稿することができる点もメリットと言えます。



5.まとめ

今までは、大学周辺にある賃貸物件は「学生の人数が減る」ことはないため、比較的稼働率は良かったものの、少子高齢化の影響によって「学校の統廃合」は今後ますます増加傾向となることから、学生対象としていた賃貸アパート経営は、有名大学以外では厳しくなることが予想されます。


ただ、お部屋探しをされている方が「住みたい」と思えるようなアパートにすることによって、例え築年数が経過していたとしても、逆に入居したいと考える方はいるはずですので、オーナー様も集客に対する考え方を一新されたほうがいいと思われます。


#楽街

#築古

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