画期的な入居者獲得の裏ワザとは？

一昔前であれば、不動産投資は「黙っていても、利益を必ず確保することができる」と言われるぐらい、儲かる投資でした。ただ今の時代、「人口減少」「戸建て住宅住替え」などによって、賃貸物件の供給数は、明らかに多くなってきていることから、特に地方都市においては、賃貸空室率が悪化しつつあり、このまま賃貸物件数が増加していくと、確実に空室率40％～50％時代に突入してしまうので、仮に現在築浅物件であっても、たどる道は「どの物件も同じ」であることから、その点を十分に注意しなければなりません。

賃貸物件の宿命は、ご入居されたお客様が「必ずいつかはご退去」してしまうもの。

ご退去に関しては、オーナー様や管理会社は「止めることができない」ため、ご入居者様から「退去申請」を許可した時点で、再募集に向けて対応しなければなりません。

一般的に、賃貸物件を再募集する際には、「大手賃貸検索サイト」に物件情報をアップしてもらうよう、仲介会社にお願いする方が多いですよね。管理会社に「管理委託契約」している物件では、提携している仲介会社が対応してくれるので、オーナー様が対応することは一切なく、また自主管理されているオーナー様の場合は、ご自身で対応して頂く事になるものの、掲載そのものは仲介会社が行うので、その点は特段心配しなくても大丈夫です。

しかし、大手賃貸検索サイトに物件情報をアップしてもらっても、お部屋探しをされるお客様は、検索画面上において「希望築年数」「希望家賃（上限～下限）」「希望設備」等を自由に入力することができることから、たった一項目でも「お客様の希望に合わない」物件は、その時点で「成約候補から除外」されてしまいます。

お客様の立場で考えれば、短時間で「希望条件に合った部屋を確認」することができるため、お部屋探しにかける時間を短縮することができ、効率的な探し方と言えますが、お部屋を貸す側のオーナー様や管理会社としてみたら、たった1項目でも条件に合わなければ、検索画面上に掲載すらされないことから、少しでも条件に合うように「家賃の値下げ」や「和室部屋があった場合には、洋室に間取り変更」するなど、可能な限り条件に合わすように対応しているのが現状です。

しかし、物件数が飽和状態となっている今、仮に家賃値下げを行ったとしても、エリア内にある競合他社も「同じような対抗処置」を取ってくることから、知らない間に「価格競争」に巻き込まれてしまい、更には「同じ物件でありながら、家賃の乖離が大きく」なり、その情報を知ってしまった「他のご入居者様」は、更新のタイミングで「家賃値下げ請求」を行ってくる可能性が極めて高くなることから、オーナー様の家賃収入にものすごく悪影響を及ぼしてしまいます。

そこでおススメなのが、オーナー様が自ら物件PRをすることです。

理想的なのは、オーナー様が自ら「物件専用HP」を開設して、独自集客するのが、最も効率的（＝価格競争に巻き込まれにくくなる）ではありますが、ホームページを開設するとなると「それなりの費用が発生」するのと同時に「開設したとしても、SEOは時間がかかる」ので、特定ワードをGoogleなどで入力しても、すぐにトップページ掲載することが難しいため、短時間で結果を出したいオーナー様にとっては、少々難ありなこととなってしまいます。

実はホームページを使わなくても、オーナー様の物件を短時間で「広範囲の方」に伝えることができます。その方法とは「YouTubeに物件動画アップすること」です。

今の時代、YouTubeを全く見ないという方は、殆どいないと思いますが、それもそのはずであり、YouTubeは「世界で1日10億人以上が利用」していて、これは「全インターネット人口の3分の1を占める規模」。

さらにYouTubeは、Googleに次ぐ「世界第二の検索エンジン」であることから、例えば「何か調べ物をしたい」と思った時、Google検索は当然行うと思われますが、それと同等と言ってもいいほど、YouTube検索をされる方も多いことが推測できます。

さらに、今の時代「若い年代層」ほど、テレビではなく「ネット」をよく視聴していることから、YouTube上に「賃貸情報」等がアップされていると、大多数の方が「無意識のうちに視聴してくれる」ことが予想されるので、物件周知という面＝集客の入り口としては、大手賃貸検索サイト以上に効果的であるといえます。

通常のYouTubeで動画をアップしようと思っても、動画時間が短いものでは、再生回数が増加しにくいといったデメリットがありましたが、「YouTube ショート」機能を使えば、動画編集もしやすく、更にスマートフォーン1台あれば、全て行うことができるので、編集技術に不安を感じている方であっても、比較的編集作業をすることができます。

さらにYouTubeショートは「不特定多数のユーザーにリーチ」することから、動画を知ってもらえるチャンスが必然的に増え、YouTubeは10～40代の利用率が90％を超えていることから、賃貸に入居する年代層と合致するので、物件を知ってもらいたいという第一目標としては、十分すぎるほどクリアーするのではないでしょうか？

大手賃貸検索サイトでは、たった1項目でも条件に合わなければ、その時点で成約候補から除外されてしまいますが、YouTubeを使った集客をすれば「地名＋賃貸」と入力するだけで、簡単にオーナー様の物件が掲載されるので、少なくとも物件を知っていただける可能性は、ものすごく高くなることから、しっかりとリフォームやリノベーションしていれば、早期に部屋が埋まる可能性も出てきます。