相場家賃に合わせた家賃設定にしなければならないのか?


こんにちは。


不動産賃貸物件数は、首都圏などを除くと明らかに供給過剰状態となっています。

弊社所有物件がある、山梨県甲府市は、特に賃貸の空室が深刻化になっていて、約3割は空室であると言われています。



退去リフォームをしっかりしたのに、募集部屋がなかなか決まらない場合、殆どの管理会社では「相場家賃」に対して募集家賃が適正かどうかを調べ、もし相場家賃と比べて高い場合には、募集している家賃を相場家賃並みに下げることを、オーナー様に相談していますが…


相場家賃は全くあてにすることができません




現在では、不動産賃貸系のポータルサイトに物件情報を掲載するのが当たり前となっていますが、募集物件が沢山あれば当然エリア内にある物件が「値下げ」をしてくれば、他社物件も当然値下げをしてきます。


相場家賃は、あくまでもポータルサイト上の平均家賃と同じと言っても過言ではなく、値下げをする理由として最も多いのは、退去リフォームを最小限にし、家賃を値下げすることで早期契約を目指しているからと、推察します。



ただ、逆に考えれば…

ポータルサイトに依存しない独自集客をし、新築物件にも対抗できる差別化リノベーションを行えば、相場家賃の影響を受けにくくなると思われます。


実際、弊社所有物件では…

●相場家賃を完全に無視し

●差別化したリノベーションを展開

●家賃8~10%の値上げが可能

となりました。




弊社の物件は、

入居後どのような暮らしができるのか?

を見学会を通じて、常に訴えています。

新築物件を含む多くの賃貸物件では、設備は充実しているものの、入居後の暮らし方のご提案をすることはできるのかというと、全くできませんよね。


理由は簡単。

暮らしが良くなるような設備を対応していないからです。




賃貸アパートの供給数が少なかった1990年代以前は、建てただけですぐに部屋が決まっていたので、家賃が多少高くても、集客には全く影響を受けることはありませんでした。


ただ現在ではあまりにも物件供給数が多くなったことから、差別化できていない賃貸アパートは、家賃を値下げしなければ成約に至ることはできなくなりましたが、ただ場合によっては家賃を相場以下に下げても、部屋が埋まらないケースは年々多くなりがちに。



アパートの収益改善をするためには、空室を埋めることが絶対条件ですが、家賃を下げれば利幅が減るばかりではなく、周辺エリアの家賃価格が値崩れを起こしてしまい、周辺のアパートにまで悪影響を及ぼします。



相場家賃通りの家賃設定をしていけば、行き着く先は資金繰りが悪くなり、売却をせざるを得なくなります。そうなる前に早急に手を打つべきです!




#家賃相場 



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