相場家賃に家賃を設定しても、結果が出ない理由とは?


こんにちは。


賃貸の空室対策をする時の第一段階として、現在募集している家賃が果たして周辺エリアの家賃相場よりか高いかどうか?と確認されると思います。

現在のお部屋探しの主流は、SUUMO等の不動産賃貸物件検索ポータルサイトを活用される方が圧倒的に多いことから、ポータルサイト内に掲載されている物件家賃の平均が、おおよその家賃相場となるので、殆どのオーナーさんや管理会社では、家賃相場から見た時に募集家賃が安いか高いかを判断し、もし相場より高い募集家賃の場合なら、オーナー様にお願いをして相場並みの家賃にできないか交渉されるのが一般的となっています。



多くの管理会社の考えでは…

家賃をそのまま据え置いて、空室期間を延ばすより、家賃を数千円程度値下げして早期に契約させた方が、機会損失が最小限に済むと考えていますが、ただこれを行うことにより

①現入居者様の家賃より値下げした部屋の家賃の方が安い場合、即クレーム・家賃値引き交渉をされる可能性が高くなる。


②値下げ要求を管理会社が受け入れない場合、契約更新のタイミングで退去=住み替えをされる可能性が高くなる。


③家賃を値下げしても、即契約につながる保証はどこにもなく、もし空室期間が伸びてしまった場合、オーナー様の利幅が狭くなることが予想される。


確かに、今までは家賃を値引きをすれば、すぐに成約につながることが多かったのですが、物件数が飽和状態となっている昨今では、値引きをしてもすぐに部屋が決まる確率は昔と比べると、悪くなってきてます。




それどころか、最近では家賃相場に合わせた集客をするのではなく、募集部屋の資産価値を上げて、あえて家賃を値上げして募集を行う「リノベーション賃貸」の方が、はるかに人気となっています。


相場を無視した集客が消費者に受け入れられているということは

つまり価格帯だけで部屋探しをしていない

ことが裏付けられます。



リノベーション賃貸は、古くなった部屋の設備や内装をすべて新しくするのが基本ベースとなることから、多額の費用が発生するので、どうしても家賃を今までより値上げをしなければ、採算が取れなくなってしまいます。


弊社所有物件がある山梨県は、全国ワースト1の空室率が多い都道府県。

約3割は空室と言われていて、弊社所有物件は1993年に施工された2LDK賃貸。


2018年より本格的にリノベーションを展開し、家賃も部屋によって(リノベーション費用が異なるため)値上げ率は異なるものの、今までの家賃と比べて8~10%値上げした部屋が全て成約になりました。

(弊社所有物件ではもともと相場家賃を無視した集客をしていました)



また付加価値をしっかりとつけたリノベーション部屋にすることにより、家賃を値上げしてもお客様がその価値を理解して頂き、家賃が高いという考えには至らないばかりではなく、家賃を値上げすることにより、それ相応なりの方が入居して頂くことになりますので、家賃滞納リスクが減ることも予想されます。



今後、少子高齢化が急速に進むことから、地方都市の賃貸物件の空室率はもっと増えていきます。また近年では家賃保証会社に加入することを求めている管理会社が増えてきたことから、家賃値下げ集客に依存していた賃貸物件は、確実に淘汰されていきます。


厳しい時代にはなりますが、ただお客様の価値観に合った部屋をしっかりご提供することができれば、例え築年数が古くても入居率が悪くなるようなことはありません。



#空室対策 #家賃値下げ




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