相場家賃を無視した家賃設定、しかもリノベーション前の物件が成約になった理由とは?


地方都市においては、人口が毎年右肩下がりとなっていることから、競争力が低下した築年数が経過した物件では、空室がなかなか埋まらなくて困っているオーナー様や管理会社様は多いのではないでしょうか?



空室が長期化してしまうと、多くの方は「家賃に問題があるのでは?」と考え、相場家賃と現在募集している部屋の家賃にどのくらいの差異が発生しているかを、調べる方は多いと思われますが、では果たして相場家賃以下に家賃を値下げした場合、すぐに部屋が決まるとなると、そういうことでもありません。


その最大の理由は、たとえ家賃相場以下に設定しても、競合他社も同じような対応をしてくるので、部屋自体が賃貸系ポータルサイト内において埋没してしまう可能性が高くなるからです。また、家賃を値下げしたことにより成約となったとしても…


1)値下げした家賃がほかの部屋の家賃より安い場合には、更新時に必ず「家賃減額請求」をされてしまう可能性が高く、要求に応じないと「退去」カードをちらつかせられる可能性が高くなることから、やむなく同意しなければならなくなります。


2)家賃を値下げすると、その分入居希望者が増える傾向になりますが、中にはクレーマーに近いような方も入居希望者の中に紛れ込んでいる可能性が高く、一度入居許可を出してしまうと、問題行動を起こしてしまう可能性が高く、またご入居者様には法的に「居住権」が認められているので、簡単に退去させることが難しくなってしまい、物件評価が下がる=入居したくない物件になってしまう可能性が非常に高くなります。



家賃を下げる行為は、成約期間を短くしてくれる可能性もありますが、ただリスクもその分大きくなることになるので、家賃を下げる行為は果たして正解なのかについては、微妙な部分があります。





弊社所有物件がある山梨県は、全国で最も空き室率が多い県。

賃貸単体では「約3割」空室と言われていますが、弊社所有物件においては、

家賃を値上げを目的とした差別化リノベーションを展開

したことにより、コロナ禍であっても募集していた部屋が全て埋まり、現在満室経営を行っています。


弊社所有物件は築27年を迎えるいわゆる「築古物件」

築古物件にも関わらず「家賃を値上げ(相場家賃は無視)」した部屋がどうして埋まるのか?



これにはしっかりとした理由があります。



それは賃貸物件でよくある「入居後の悩み」に関して、弊社所有物件リノベーション部屋に入居してもらうことにより、解決or解決が見込まれることができることを説明=入居後のイメージも含めてご提案することができるからです。



例えば、築年数が経過した物件のキッチンは、キッチンそのものはまだまだ使用できるものの、デザイン性や機能性の部分においては、やはり新しいキッチンと比べると、はるかに劣ってしまいますよね。



そこで、弊社所有物件で行ったリノベーションでは、機能性はもちろんのことデザイン性の部分においても若い世代に受け入れられ、また他社物件(リノベーション物件含む)にはないおしゃれなキッチンをご提案することにより、入居後のイメージ(おうちカフェが楽しめそう)を想像しやすくなることから、多少家賃が高くなっても「家賃が高い」というイメージは持たれにくくなります。



実は、今年に入ってすぐにお客様から物件見学予約が入ったのですが、ご紹介したお部屋は「リノベーションを全く行っていない」お部屋で、これからリノベーションをしようかなと考えていたのですが、以前フルリノベーションを行ったお部屋が、まだ契約される前でしたので「ご入居して頂くとこのような生活ができる」といったことをお伝えしたところ、ぜひ入居したいとお申込みが入りました。



お部屋を募集する時、相場家賃を気にされる方は多いと思いますが、ただお客様は必ずしも相場家賃設定されている物件しか入居しないというわけではなく、多少家賃が高くても「自分が理想としていた部屋に住める」といったイメージを持たれるような部屋だったならば、家賃はそれほど考えていない方が多いことがわかりました。



空室問題で悩まれているオーナー様。

募集している部屋が「入居後のイメージ」が膨らむような部屋かどうか、一度確認する必要があります。入居後のイメージがオーナー様が認識できるのであれば、必ずその思いはお客様に通じるはずです。


#空室対策 #入居 #イメージ像


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