空室が埋まらないのは、家賃が原因?


賃貸物件を募集しているに「反響がなかなか得られない」「問い合わせや見学があっても、その先の成約までには至らないケースが多い」と、オーナー様としてみたら、仲介営業をしている仲介会社、又は管理会社の管理体制に問題があるのではと、ついクレームを言いたくなってしまいますよね?


空室が埋まらなくなると、一般的に「エリア内における家賃相場が下落している」もしくは「家賃に見合った部屋ではない」ことが予想されますので、担当者はオーナー様に「家賃値下げのお願い」をしてくる可能性が出てきます。


室内リフォームやリノベーションをしている物件において、空室期間が長期化した場合、部屋が埋まらない=家賃が原因と本当に決めてつけていいのかというのが、弊社の考えです。


では、室内リフォームやリノベーションをしっかり行った上で、空室部屋を一日でも早く埋めるには、どのような対応をとればいいのでしょうか?


 

目 次

1.賃貸集客の見直し

2.オーナー様主催の見学会を行う

3.家賃を下げるのではなく、初期費用を下げて!

4.物件評判をとにかく上げる!

5.まとめ

 

1.賃貸集客の見直し

賃貸集客の見直し

一般的な賃貸集客方法とは、大手賃貸サイトに物件情報を掲載してもらい、その後は「ひたすら反響を待つだけ」というスタンスとなってしまいます。


お部屋探しをされているお客様は、希望条件(例えば家賃や築年数、エリアなど)を自由に入力することができるため、条件に合致した部屋のみが掲載されるので、そこからさらに物件を選別して、数件にまで絞ったうえで「見学予約」を行うことができるため、スピーディーな部屋探しをすることができます。


一方、お部屋を貸す側のオーナー様や管理会社では、お客様の希望条件に1つでも合致しなければ、掲載画面上に残れることができないため、どうしても家賃の値下げをせざるを得ないのが正直な所であり、特に築年数が経過している物件では、それは顕著となってしまいます。


さらにリフォームやリノベーションをしたとしても、大手賃貸サイト上では「定義に合致していない」リフォームやリノベーション部屋は、専用ページに掲載することができないため、折角差別化しようと思い、多額の費用を費やして工事を行っても、専用ページに掲載することができなければ、待ち構えているのは「家賃値下げ」となってしまいます。



そこで、弊社が提案するのは「賃貸サイトに依存した集客からの脱却」であり、オーナー様自ら物件集客をされることをおススメします。


中長期的な視点で集客を強化されたいオーナー様は、物件専用HPを開設されることをおススメしますが、ただ今すぐにでも「反響数を増やしたい」のであれば、次の2つをおススメします。


(1)SNS集客を行う

SNS集客を行う

SNSを日常生活上で利用している年代は、主に10代~40代が中心。

これは賃貸物件を探されている方の大多数が、上記年代層となるため、SNSを活用した集客を「オーナー様自身」で行うことをおススメします。


オーナー様の中には、大手管理会社などに「管理委託契約」をしている方が多いと思いますが、原則論としてオーナー様ご自身で集客する行為は、管理会社的にはNGではないはず(ただし要確認)ですので、オーナー様ご自身で、TwitterやInstagramなどを使って、物件情報やキャンペーン情報を「ハッシュタグ」をつけて投稿することによって、ハッシュタグ検索をされた方に「ダイレクトに情報が届く」ので、拡散能力としては「賃貸サイト以上の効果」は期待できます。


(2)オーナー集客サイトを活用する

実はオーナー様自ら集客ができるサイトがあるのを、ご存知でしょうか?

こちらの賃貸サイトは、オーナー様自ら物件情報をPRできたり、さらにはお客様と直接やり取りができることから、反響があった際には「お客様と直接やり取りができるため、条件さえ合えば、早期に成約してもらえる」可能性が高くなります。


さらに、上位サイト内に掲載されている物件は「全物件仲介手数料が無料」となっているので、初期費用を抑えたいと考えている方にとっては、ものすごくうれしいサイトであるので、掲載するメリットは大いにあります。



2.オーナー様主催の見学会を行う

オーナー様主催の見学会を行う

せっかく室内リフォームやリノベーションをしても、見学される方がいなければ、意味がありません。賃貸サイト上で「ただ反響を待つ」よりかも、積極的に物件PRをした方が、結果は全く違ってきます。


このような話をすると、大多数の方は「マイソクをもって、客付けが強い仲介会社に営業訪問する」「ADを家賃2~3か月分つける」といった考えをしてしまうかもしれませんが、その方法はもう令和の時代では通用しません。


物件PR方法とは、オーナー様自ら「見学会」を主催し、開催することです。

TwitterやInstagramを活用し、物件見学会を「○○日に開催する」という記事を投稿し、そこに「事前予約をしてくれた方は、Amazonギフト券1500円(3000円を上限にした方が良い)を差し上げます」といったPRをすることで、エリア内で物件を探している方で、たまたま「投稿を見て、参加するだけでAmazonギフト券がもらえる」となると、敷居がゆるくなるので、反響を得やすくなります。


また、見学会で重要なことは、見学会で「クロージング」をしてはいけないこと!


どうしてかというと、お部屋探しをされている方は「複数の物件を比較」していることから、見学会を開催しても「すぐにお部屋申込」を頂けることは、少ないのが現実。


「どの部屋にしようかな?」と思っている時に、クロージングを仕掛けて一気に勝負に出てしまうと、お客様は「引いてしまい」オーナー様物件には入居したくはないと考えてしまいます。


では見学会ではどのようなことを行えばいいのかというと…

  • お部屋説明および、物件PRやメリット、周辺環境をお伝えする

  • 仲介会社にお願いして、初期費用の見積もりを準備・お渡しする

この2点だけで十分!


お客様の心境としたら、必要としている情報は、お部屋の状況+初期費用がどのくらいなのか、さらに交渉が入った際「オーナー様がどのくらい妥協してくれるか」が、一番知りたい所で、しかもお帰りの際に「Amazonギフト券」を差し上げることによって、オーナー様の本気度が伝わるはずです。


また、見学会当日までに「見学会アンケート」を用意し、当日アンケートを記入して頂くことで、お客様の物件探しの詳細を把握することができるのはもちろん、アンケートをSNSでアップするのを許可が下りれば、その情報を拡散させることによって、物件PR効果がさらに大きくなるので、



3.家賃を下げるのではなく、初期費用を下げて!

家賃を下げるのではなく、初期費用を下げて!

成約を急ぐあまりに、家賃を値下げする物件が非常に多いのですが、家賃値下げをしなければ成約が取れない物件は、猛物件自体に資産価値がないと言っても過言ではありません。


賃貸物件は、減価償却があることから、年数が経過すれば物件の価値も右肩下がりとなりますが、ただ賃貸経営は基本的に30年余り続く事から、教科書通りのことを行っていると、必ずと言ってもいいほど「キャッシュフロー」が回らなくなってしまうので、家賃値下げをする前に、物件の資産価値を上げる努力をしなければ、経営的に難しくなってしまいます。


ただ、お部屋探しをされているお客様の立場で考えた時、どうしても交渉をして、少しでも安くしたいという考えが先行してしまいますので、その際は「家賃を値上げするのではなく、初期費用の一部を緩和する」といった対応をとるべきです。


例えば、敷金や礼金が設定している場合には、無料化にする、またフリーレントをつけることによって、初期費用の総額を抑えるなど、ちょっとしたことでも初期費用は簡単に抑えることができます。



4.物件評判をとにかく上げる!

物件評判をとにかく上げる

例え「人気が高い築浅物件」であったとしても、物件評判がよくなければ、それが口コミとなってしまい、募集をかけてもなかなか部屋が埋まらないといったケースになってしまいますので、募集中はもちろんですが、仮に満室になったとしても、物件評判を少しでも良くする対策を講じなければなりません。


例えば「物件清掃を強化する」「お客様対応を迅速化にする」「入退去時にしっかりとお礼をする」など、ちょっとした心遣いをするだけでも、お客様は喜んでくれます。


オーナー様としては、ちょっとしたことであっても、お客様の心に響いた場合、このことがきっかけとなり、友人などに物件紹介をしてもらえる可能性は、非常に高くなります。



5.まとめ

しっかりとリフォームやリノベーションを行っているのに、なかなか結果が出ない物件は、恐らく集客方法を見直すことによって、すぐに結果が出ることが予想されます。


賃貸の集客方法に関しては、近年では「オーナー様自ら行っているケース」が増え始めているので、価格競争になりがちになってしまう「賃貸サイト集客」から脱却することによって、意外にもすぐそこに「お部屋探しをされている方」がいる可能性が高くなります。


さらに顧客満足度を高めることによって、現在ご入居されているお客様が、オーナー様が知らない所で「営業活動」している可能性も決してゼロではありませんので、常にお客様ファースト精神を持ち続けることで、収益物件を作ることは、十分可能となります。


#賃貸経営

#家賃分析

#賃貸サイト



閲覧数:0回0件のコメント