空室が埋まらない本当の理由とは?


一括借り上げをしていない「集金管理」物件においては、空室が発生してしまうと、次のお客様が入居して頂かない限り「家賃入金はゼロ」のままになってしまうことから、空室対策を行わなければなりません。

空室が埋まらない本当の理由とは?

賃貸物件を所有しているオーナー様の半数以上は、管理会社に「管理委託」をされていることが多いと思いますが、ただ管理会社担当者から、空室対策提案をされた際…


 ☑相場自体が下がっているから、家賃値下げをお願いしたい

 ☑初期費用を安くすることで、反響を得やすくする

 ☑人気設備を設置させてほしい/古くなった設備を交換させてほしい


等といった提案をされた方は、多いと思います。


さらには、リフォームやリノベーション提案や大規模修繕を提案されたことがあるオーナー様もいますが、これらに共通していることは、費用負担は全てオーナー様になっていること、さらに状況によっては費用が多額になってしまうものもありますが、一部のオーナー様の心理状態としては、管理会社から提案されたものを実行したとしても、効果が全く出ないのではといった「心配」をされる方が多いのですが…



建物維持管理をしっかりしている物件は、集客上優位に

そもそもどうして管理会社が、この様な提案をしてくるのか?

多くのオーナー様は「あまり深く考えたこと」はないと思いますが、管理会社からの提案を「受け入れている」「受け入れていない」ことによって、実は客付け部分においても、大きな差異が発生しています。


管理会社の仕事は、ズバリ管理委託物件における諸問題を「可能な限りすぐに解決」することと、物件資産価値を「可能な限り下落を緩やかにする」こと。



賃貸物件は、人間と同じく「年数が経過すればするほど、故障や劣化」が発生してしまいますが、ただしっかりとメンテナンスさえしていれば、築年数が経過しても「構造躯体に悪影響を及ぼす」ことは、まずないと言っても過言ではありません。


賃貸経営が悪い物件では、明らかに「劣化が進んでいることから、外壁塗装/コーキングの打ち直しをしたほうがいい」と担当者が思っていても、「費用が掛かるからダメ」とオーナー様が言ってしまえば、それまでですが、ただ劣化を放置したままにしてしまうと、自然災害などが発生した時に、重大事故を引き起こしてしまいます。


管理会社提案を「いつも拒否している」ような物件において、空室部屋が発生した場合、管理会社が「最優先で客付けさせたい」とは、誰も思いませんよね?安全性などに問題があるような物件に入居してしまうと、もし何かしらの拍子で、設備劣化などが発生してしまうと、管理会社の責任を取られてしまうことから、営業したいと思っても、積極的に客付けしたいとは思いません。



建物管理やリフォームをしている物件は、優先的に客付けが行われます

一方、建物修繕や「退去後に行うリフォームなど」において、積極的に行っている物件については、当然ではありますが「全く行っていない物件よりも、室内環境が良い場合が殆ど」ですので、優先的に客付けが行われます。


管理と仲介が一体型の会社においては、担当者からの猛プッシュが入ります(場合によっては会社全体で客付け強化が行われます)ので、早期に部屋が埋まりやすくなるのは、誰もが納得するはずです。




誰にでも真似できる集客は将来性がありません

また、近年の空室対策において

低予算リフォーム+ホームステージング集客

を行っているオーナー様(専門家の指導の元)がいますが、築年数が経過している物件において、この様な空室対策をするのは、危険性を伴うばかりではなく、場合によっては「入居後にクレームが発生」してしまうリスクが大きくなってしまいます。


築年数が経過してくると、目視できない部分が「劣化していること」がよくあり、たまたまリフォームを行った時に「劣化を発見できた」ことによって、これ以上悪くなることを防ぐことができますが、低予算リフォームは「原状回復程度」が基本となるため、リフォームによっては、重大な劣化を見逃してしまう可能性が出てきてしまいます。


もし劣化を見逃してしまい、そのまま募集を開始・成約になり、入居後クレームが発生してしまったら、物件の資産価値低下は免れないばかりか、ご入居者様によっては「退去してしまう」可能性すら出てきてしまいます。


さらにリフォーム工事に消極的な物件は、工事業者さんとも疎遠となってしまうので、もしオーナー様の物件で「緊急事態」が発生したとしても、すぐに駆け付けてくれなかったり、修繕依頼をかけても、単価を抑えてもらえないなどといった「デメリット」が発生してしまいます。





賃貸の空室対策は、管理会社/仲介会社/オーナー様の3者の協力がなければ、空室を埋めることはできません。

近年では「リフォーム費用を極端に抑えた空室対策」が流行っていますが、誰にでもできるような空室対策は、マーケティングの世界でも言えることですが、必ず第三者が同じような対策を行うことになるので、近い未来「同質化の部屋がエリア内に多数出現」してしまうことから、必ずと言っていいほど、この考え方は淘汰されてしまいます。


2022年2月1日 追記

近年の賃貸市場は、明らかに物件数供給過多状態となっています。

このような状況の中で、物件募集をしなければならないことから、今までのような空室対策では、もう通用することが難しくなってきていて、さらに今のお客様は「事前に下準備+ある程度の賃貸知識」を有していることから、仮に家賃を下げて募集したとしても、その部屋に魅力がなければ、決して入居することはありません。


つまり、賃貸集客においても「イノベーション」を行わなければならないのですが、多くの物件では「今までと同じような集客スタイル」をしているので、お部屋が決まりにくくなってきています。


#賃貸

#空室対策





閲覧数:2回0件のコメント