空室が埋まらない根本的な理由とは?


賃貸経営にとって、最大のリスクといえば、やはり空室。

一般的な賃貸借契約では、退去する場合「退去する1か月前まで」に管理会社に連絡することになっているため、いつ空室が発生するのかは、正直予見することは不可能となります。


また、退去が発生した場合、仲介会社では「再募集」を行いますが、ただ退去後でないと、室内の状況を確認することができないため、リフォームやリノベーションを行わなければならない場合には、退去日から1か月ぐらいの時間を要して、工事を行わないといけないことから、空室による機会損失は、ある程度増えてしまいます。


空室が埋まらない根本的な理由とは?

賃貸業界的に、募集している部屋がなかなか成約にならない場合…

  • 築年数

  • 募集家賃

等が問題になっているからではといった「考え」をしてしまい、空室期間が長くなった物件では、空室長期化に伴う機会損失を防ぐために「家賃値下げ」を提案する担当者が出てきますが…


実はこの考え方は、根本的に間違っています。


空室が埋まらない最大の理由は


お客様がオーナー様の物件を借りたくない

と思っている方が多いから、問い合わせなどが入りにくくなっています。



空室が埋まらないのは、オーナー様の物件が飽きられているから

新築物件を例に出すと、一番わかりやすいと思いますが…


新築物件が建設し始めると、一斉に募集を開始します。

新築物件って、仲介会社の立場で考えると、ものすごくおいしい物件で、ある意味においてはドル箱みたいな物件です。


新築物件は「築1年未満で入居履歴がない」「最新設備が充実している」ので、多くの方が「入居したい」と考えています。ただ新築物件は「資産価値が高すぎる」こともあるので、家賃や初期費用が高めとなっていますが、よほどのことがない限り「建物完成前」には満室となるケースが殆ど。


家賃や初期費用が高額になってしまう、新築物件が、どうしてすぐに満室になるのかというと、新築物件に住みたいという欲求が現実的になるからであり、家賃が初期費用が高くても、欲求を満たしてくれる「価値」があるため、その点に関して「不満」を感じることはないはずです。



差別化を図らなければ、リノベーションしたとしても、価格競争に巻き込まれてしまいます

このような話をすると、

それは新築だからできることであって、築古物件は「もともと価値が少ない」のだから、このんで住みたいと思っている人はいないはず!だから、家賃値下げなどをしなければならないんだ!

と、憤激してしまう方がいるはずですが、そんなことはありません。


賃貸物件を探している方は、お部屋探しの段階で

ここの部屋には、今置いてあるベッドは置けるかな?

壁紙の色が派手すぎるけれど、今ある家具と合いそうかな?

といったイメージを持たせながら、お部屋探しをしています。


つまり、お客様のイメージに合うような部屋を提供することができれば、例え築年数が古くても、入居して頂ける可能性は、十二分にあります。



弊社物件があるのは、日本一空室率が多い「山梨県」にあり、築28年目の2LDK賃貸。

しかも物件周辺には、賃貸物件だらけとなっているので、家賃値下げが頻繁に行われている激戦区。


このような最悪な状況下の中で、弊社物件では「差別化したリノベーション」を展開することによって、家賃を約10%値上げしているにも拘らず、現在満室経営を実現しています。


ただ単に「家賃を値上げ」しても、お客様は「納得」して頂けません。

では、どのようにして「お客様を納得させたか」といいますと、ズバリ「借りたいと思わせる」ように、しっかりとお部屋説明をしたからです。


築年数が経過している物件は、見た目的に「イメージが悪い」印象となってしまいます。そこで、リノベーションをすることによって、イメージ的には「プラス」に働くものの、ただリノベーション物件は、どの物件を見ても「同じような部屋」ばかりになっているので、お部屋探しをされているお客様にとっては、「どの部屋も同じ」といった印象を持ってしまいます。



そこで、弊社リノベーション物件では

・おうちカフェを楽しめるように、本格的なカフェ風キッチンを製作
・室内の機能性改善のため、上級グレードの部屋には、漆喰を施工
・生活音対策のため、床材にクッションフロアを施工
・和モダン空間を楽しんでもらうように、琉球畳を敷いた和室部屋をご用意
・上級グレードの部屋のみ、世界にひとつだけのオリジナル洗面台をご用意
・上級グレードの部屋のみ、浴室フルリノベーション

上記のような部屋をご提供していますが、自然素材の無垢材や漆喰を用いたリノベーション賃貸は、全国的に見ても「珍しい」ことから、ナチュラルテイストが好きな方にとっては、弊社リノベーション物件は「魅力的」になることは間違いありません。


さらに、賃貸に入居する事による悩みのひとつとして、高額になってしまう「初期費用」がありますが、ただこの部分においても、他社と比べると「○○円ぐらい抑えられる」といった説明をしっかりすることができるため、お客様の立場で考えても「ここに住むと、理想的な暮らしを実現することができる」と考える方が多くなるので、必然的に入居者は多くなります。



空室が埋まらないのは「築年数が古いから/家賃が高いから」と主張する管理会社担当はいますが、ただしっかりとリフォームやリノベーションを行って入れば、家賃を値下げする必要性はまずありません。

もし、集客に苦戦が強いられるのであれば、賃貸サイトに依存した集客をしなければいいことですし、実際弊社では、SNSを利用した集客をした結果、弊社物件に入居された方の約8割以上は、SNSからのお問合せの方であり、しかもSNSでは「家賃や築年数」等の条件入力機能はないため、家賃値下げ交渉などは「殆どない」ことから、安定した収入を得ることに成功しています。



空室が埋まらないのは、お部屋が飽きられている証拠であることから、この部分をしっかりと理解した上で対応しないと、価格競争に巻き込まれてしまい、収益が悪化してしまいます。


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