空室の原因は賃料なの?


賃貸物件を募集する際、オーナー様としてみたら、一日でも早く「募集部屋を埋めたい」はずですが、ただ近年地方都市においては、賃貸物件の供給数が過剰状態となっているため、賃貸空室率が上昇しています。


賃貸の空室率が上昇してしまうと、募集をしても「部屋が埋まらない物件」が必然的に出てきてしまいます。弊社所有物件がある「山梨県甲府市」においては、空室率がおよそ30%と言われていますので、10件に3件は「空き部屋が発生」していることになるので、空室期間が長期化してしまうと、家賃が入金されてきませんので、経営的にもマイナスになってしまいます。


空室の原因は賃料なの?

空室期間が1か月以上続いてしまうと、成約に至らない原因を「賃料」と考える方が多く、現在募集している部屋の賃料が、家賃相場に適しているかどうかに関しては「事例比較法」を用いて算定することがあります。


これに関しては、オーナー様ご自身であっても「SUUMO賃貸経営サポート」にログインしてもらえれば、ある程度の家賃相場を把握することができます。

家賃値下げは簡単だが、そのことで賃貸経営上マイナスになってしまいます

もし、現在募集している部屋の賃料が、家賃相場より高かった場合、管理会社などでは「空室による機会損失を防ぐ」ため、家賃を値下げした方が「反響が多くなることが予想」されるとアドバイスをすることが多くなりますが、家賃を値下げしてしまうと


もう二度と元の家賃に戻すことができなくなり、さらに家賃値下げしたことによって、隣の部屋の家賃との乖離が発生することから、家賃値下げ交渉が起こりやすくなる


ので、この様なことを繰返していると、確実に銀行返済がきつくなってしまい、利幅が減少してしまいます。





空室が長期化するのは、賃料だけが問題ではない

日本一空室率が悪い「山梨県」において、築29年の和室アリ2LDK賃貸アパートを3棟所有している弊社においては、家賃相場を完全無視したリノベーション部屋が、昨年9月末に全て埋まり、現在満室を継続中ですが、弊社においては「家賃相場」はあくまでも参考程度にとどめ、どうして家賃相場が下落しているのか「その原因」を徹底的に調べてみると…


家賃相場が下落しているのは、設備投資に消極的な物件が「大多数」であり、勝負ができるような秘策みたいなものが「全くないから」と分析し、それならば「徹底的な差別化リノベーション」を行うことによって、物件の資産価値を向上させた方が、結果的に貼お客様にとってもメリットがあると判断し、2018年から空き部屋を随時リノベーションを行っています。


物件情報を拡散させるには、SNSが一番有効

ただ、たとえリノベーションを行ったとしても、賃貸サイト上においては

  • お客様が好きな希望条件を入力することができるので、築古物件は不利

  • リノベ定義に合致していないと、専用ページには掲載されない

ので、弊社物件においては、物件専用HP及びSNSを2018年より開設し、物件情報などを定期的にアップした結果、SNS経由からの問い合わせが多くなり、現在ではご入居される方の約8割以上は「弊社公式サイト」となっています。


賃貸サイト経由からの反響は、正直2割弱となってしまいましたが、公式サイト経由からの問い合わせの場合、高い確率でご成約になりますし、さらに「家賃相場の影響を受けにくい」「物件自体が気に入ってもらっているので、家賃交渉が入りづらい」ことから、当方が希望する家賃(当然ながら家賃相場より1万円以上高い)で契約して頂きました。


このような取り組みをした結果、どうなったのかと言いますと…

毎年黒字決算となり、今季(2022年)においては、増収増益を達成

することができました。





低予算リフォーム+ホームステージングは必ず失敗します

近年の空室対策では、低予算リフォーム+ホームステージングが流行っていますが、ただこの方法は、そもそも室内投資に消極的であることから、物件資産価値を高めることが難しく、家賃相場の影響を受けやすくなってしまうことから、空室による機会損失という部分では「損をしない」かもしれません。


しかし、誰でも真似ができるような空室対策は、必ずと言ってもいいほど「真似される」のが世の道理であることから、長期的な視点で考えた際、この様な方法がいつまでも続く事は、恐らくないはずです。



賃貸の空室原因は、今まで「賃料に問題」があると言われてきましたが、賃料を問題にする前に、同築年数の競合他社物件が、現在どのような部屋を募集(特に設備が重要)しているのかをしっかりと分析した上で、結論を出さないと、後日必ず後悔してしまいます。



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#賃料


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