空室リスクを軽減してくれるリノベーション投資とは?


不動産投資の最大の弱点と言えば、やはり退去に伴う空室リスク。

空室の発生原因の大多数は「転勤や転職」等の理由が多いため、ある意味においては「不可抗力」的な要素が強いのですが、ただ賃貸市場は「物件供給数が飽和状態」となっているため、再募集を行ったとしても、時期や築年数によっては「すぐに埋まらない」可能性が出てきてしまいます。


特に、競争力が低下している築年数が経過している物件においては、エリア内で同様の部屋/家賃で募集しているため、価格競争に陥りやすくなってしまうことから、空室期間長期化による機会損失が増大となってしまう可能性が出てきてしまいます。


しかし、築年数が経過している物件であったとしても、リノベーションを行うことによって、空室リスクを減少してくれるだけではなく、リノベーションによっては人気物件にのし上げることも、十分可能となってきます。


ただその一方で、リノベーションをするとなると「費用が掛かってしまう」ため、費用た効果を期待することができるのか、懐疑的な判断をしてしまう方もいるのも、承知していますが、結論から先に言いますと、築古物件が生き残るためには、リノベーション投資をされたほうが、確実に経営改善を図れることができます。


 

▼目 次

1.家賃値下げ競争は、経営悪化を招くだけ

2.リノベーションすることで、資産価値が上がる

3.新築・築浅客を奪うことができる

4.家賃値上げが唯一できるのがリノベーション

5.効果的なリノベーションとは?

6.公的融資を活用するメリット

7.まとめ

 

1.家賃値下げ競争は、経営悪化を招くだけ

家賃値下げ競争は、経営悪化を招くだけ

賃貸業界における家賃値下げ=価格競争が発生してしまう要因としては、やはり物件供給数が飽和状態が、一番の原因です。つまりお部屋探しをされている方(需要)より、物件供給数が多ければ、必然的に空室が発生してしまうので、空室リスクを回避するためには、価格帯を下げて入居促進を図るしか方法はありません。


ただ家賃=価格を値下げする行為は、市場そのものに悪影響を与えるだけであり、かつて「大手牛丼チェーン」では「1杯300円未満」の価格で牛丼を提供していましたが、結果的には牛丼チェーン店は「収益が低下」してしまい、業界全体が疲弊する事態を招いてしまいました。


家賃を値下げすれば、確かに反響を得られやすくなるかもしれませんが、値下げすれば同じ物件においても「同様の対応」をとることになり、また空室が長期化してしまえば、値下げを余儀なくされるので、結果的には「稼働率は良いが利益を得ること」が難しくなってしまい、経営自体が厳しくなってしまう可能性が出てきてしまいます。



2.リノベーションすることで、資産価値が上がる

リノベーションすることで、資産価値が上がる

築年数が経過している物件が「敬遠」される最大の理由は、資産性が低下=物件自体に魅力を感じることができないからです。


家賃がエリア内で最も高く、初期費用だけでも家賃5~6か月分が発生してしまう「新築物件」が、建物完成前に満室になる最大の要因は、「新築(ブランド)に住める」「家賃以上の価値を見出すことができる」からだと思います。最新設備が充実していて、現時点においては「最も暮らしやすい賃貸」であることは間違いないため、高い費用を出しても住みたいと考える方は、一定数は確実にいます。


そこで、もしも「築古物件」において、新築物件と「同等」「それ以上」の価値を創造することができるリノベーション物件があれば、興味を示してくれる方は確実にいます。リノベーション投資をする際には、新築物件や築浅物件に入居したい方を「ターゲット」とした部屋作りをするため、ニーズに合ったリノベーション部屋を提供することができれば、築古物件であっても集客することは、十分可能となります。



3.新築・築浅客を奪うことができる

リノベーション物件は、新築・築浅客を奪うことができる

リノベーションを行うことによって、築古物件であっても「新築物件と同等」の部屋を提供することが可能となりますが、リノベーションを行うことによって、もともと「新築や築浅物件を探していた」方をリノベーション物件に入居させることが、可能となってきます。


新築物件や築浅物件は、最新設備が充実しているので、暮らしやすいことは間違いありませんが、ただその一方で「家賃や初期費用」が高めとなっているため、ライフスタイルの変化(転職や子育てなど)が発生してしまうと、家賃の支払いなどがきつくなってしまう可能性が出てきてしまいます。


一方、リノベーション物件は「新築物件並みの部屋となっているのに、新築より家賃が安くなっている」ため、新築物件入居を諦めてリノベーション物件を選択することによって、毎月確実に貯蓄をすることが可能となってきます。この部分を内見時に担当者から説明があれば、「リノベーション物件の方がオトクになる」という考えに至るはずです。



4.家賃値上げが唯一できるのがリノベーション

家賃値上げが唯一できるのがリノベーション

借地借家法によって、家賃減額/増減することは可能となりますが、ただ現実的には「家賃相場自体が値下がりしているエリアが多い」ため、更新のタイミングで「家賃値下げ要求」を受けるケースの方が、圧倒的に多いです。


貸主側が、更新のタイミングで「家賃値上げ」することも可能ではあるものの、借主の合意がなければ、値上げすることはできませんので、現実的には貸主側は値上げすることは難しくなってしまいます。


しかし、唯一ですが、リノベーションを機に「家賃を値上げ」して募集することは可能となります。先程からお伝えしている通り、築年数が経過していたとしても「リノベーションを行う」ことによって、資産価値が向上するため、家賃値上げをしても「新築より家賃が安ければ、借り手は見つかりやすく」なります。


家賃値上げを行い成約することができれば、従前前と比べて収入がアップすることになるので、結果的には利益を確保することができやすくなります。



5.効果的なリノベーションとは?

ナチュラルテイストに特化したリノベーションをすると、長期的に見た場合、コストを抑えることができます

築年数が経過している物件を「リノベーション」することによって、資産価値を高められることから、家賃値上げが可能となり、収益改善を図ることが期待できます。


ただどうせリノベーションをするならば、効果的なリノベーションを行ったほうがいいに決まっています。


弊社物件では、築年数が経過していることもあり、2018年以降「空き部屋を随時リノベーション」を行っています。徹底的な差別化を図るため「ナチュラルテイスト」に特化したリノベーションを行っていますが、正直なところ「リノベーション費用が高額」になってますので、一見すると「リノベーション費用をかけすぎでは?」といった考えが発生してしまいます。


しかし、自然素材の材料(無垢材や漆喰)をつかうことによって、「経年変化を楽しむことができ、更に漆喰の場合は壁紙と比べると、劣化がしにくい」ことから、退去が発生した際「貸主負担における原状回復費用」を抑えられ、また価値も下がりにくいことから、家賃を維持することが可能となってきます。


一般的なリノベーション部屋においては、壁紙を使用している所が多いですが、壁紙を全て変えるとなると「それなりの費用が発生してしまう」ので、トータル的に見ると「自然素材の材料を使ったリノベーション」をした方が、オトクとなる可能性が高くなります。



6.公的融資を活用するメリット

公的融資を活用するメリット

リノベーションを行うとなると、それなりの費用が発生してしまうので、自己資金で対応することができなければ、借入を起こさなくてはならなくなります。


借入=金融機関というイメージが強くなってしまいますが、金融機関の事業系ローンは、金利が高めに設定されているため、総支払額が高くなってしまう可能性が出てきます。金利そのものは損金計上できるものの、可能であれば「安い金利」の方がいいに決まっていますよね。


そこでおススメなのが、公的融資制度を積極的に活用することです。

お住まいの市区町村には、公的融資制度がありますが、条件さえあれば「金融機関で借りる事業系ローンよりも、安い金利で借りることが可能」となるため、費用が高額となってしまうリノベーションであっても、ハードルを低くなるので、とってもオトクとなります。


因みに、弊社物件がある山梨県甲府市においては、「小規模事業者小口資金」という公的融資制度があります。こちらは、金利自体は2.2%となっているものの、年1回1.2%分は利子補給として返還されることから、実質金利が1.0%となるため、利息が気になる方にとっては、とても借りやすい融資制度と言えます。



7.まとめ

いかがだったでしょうか?


リノベーションを行うことによって、資産価値が向上し「家賃を値上げ」したとしても、新築物件と同等のクオリティーなのに、家賃帯が安くなっているので、空室リスクを軽減させることが期待できます。


またリノベーション物件は、お部屋を紹介してくれる仲介会社にとっても、紹介しやすい物件+家賃値上げされていると、仲介手数料も多くもらえるので、客付けにおいても有利になります。


投資という部分では、費用面が高くなってしまいますが、空室期間さえ短縮することができれば、入居期間中に投資金額を回収することができ、利益を確保することも十分可能となるはずです。


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