空室原因を調べる画期的な方法とは？

募集している賃貸物件の反響が、なかなかない場合、恐らくではありますが、必ずと言ってもいいほど「原因」があります。

その原因をしっかりと把握することができれば、すぐに反響数が増加することが予想されますが、では「空室原因が一体どこにあるのか？」に関して、物件を管理している管理会社が、しっかりとした指摘を言うことができるのかというと、残念ながら「教科書通りの回答」しか言うことができません。

• 家賃相場と比較すると、募集中の部屋の家賃が高いから

• 競合物件が軒並み家賃値下げを仕掛けてきた

• 仲介会社から広告料をつけてほしいとお願いされたから

恐らくですが、募集中の部屋が埋まっていない物件を所有しているオーナー様は、このようなお願いを担当者から指摘されたと思います。

弊社物件があるのは、日本一空室率が悪い「山梨県」にあり、しかも弊社物件は「築古」「和室アリ」「家賃相場より家賃設定が高い」ため、賃貸集客上においては、最も不利な条件と言わざるを得ませんが、ただ現在満室経営を継続しています。

どうして「募集条件が悪い弊社物件」が満室を実現できたからというと、多くの物件で行われている空室対策とは「真逆」の対策を講じているからです。

１．空室原因＝家賃が高いとは言い切れない

一般的に、募集中の賃貸物件において、反響が得られにくい場合

その原因は家賃に問題がある

と考える専門家または管理会社が多いのですが、ではもし家賃を値下げしたらすぐに決まるのかというと、100％断言することはできません。

どうして断言できないのかというと、今の賃貸市場は、特に地方都市では「物件供給数が飽和状態」となっているため、需要と供給のバランスが完全に崩壊していることから、家賃を下げてすぐに部屋が埋まるということが証明されれば、近年問題となっている「空室率」は改善されてもおかしくはないはず。

ただ現実問題としては、賃貸空室率は「年々悪化の一途」をたどっているのが現状であり、2040年代に入ると、空室率40％時代が到来すると予測されているため、家賃を下げてもそのことですぐに部屋が埋まることは、今後さらに考えにくくなります。

２．仲介会社が紹介したいと本気で考えているか？

1月～3月にかけては、賃貸業界にとっては「年1回しかない繁忙期」となるため、平日であっても「予約なし」では内見対応することができないぐらい、担当者は忙殺されています。

仲介会社は、賃貸借契約を結んでもらわなければ、報酬＝仲介手数料をもらうことができませんので、お客様が見学したい部屋を「できる限り成約に持ち込みたい」というのが本音ではありますが、ただお客様が見学したい部屋より、同じ家賃帯で「自分＝担当者が勧めたい部屋」があれば、「そちらを案内したほうが成約率が上がるのでは？」と考えますので、基本的に各担当者は「本命物件」をいくつか持っているはずです。

オーナー様の物件が、仲介担当者から見て「成約につながりそう」と判断した場合には、積極的に営業活動を行いますが、ただ「退去リフォームが甘いような」部屋であると、仮に成約になったとしても、入居後クレームになる可能性が高く、さらに「その矛先が仲介担当者に向けられる」可能性が出てきてしまうことから、成約につながりにくい物件は「捨て駒的」に紹介され、本命物件の方を優先的に客付けする担当者も、現実的には多くいます。

反響がなかなか得られない場合には、管理担当者経由で、仲介会社担当者に「本音」を聞き出すのも、アリだと思います。

３．賃貸サイトを活用して、エリア内を歩いてみる

基本的に、物件を募集する場合においては、賃貸サイトに掲載するのが一般的となっています。賃貸サイトを利用されるのは、お部屋探しをされているお客様ではありますが、ただ見方を変えれば、エリア内にある競合他社の物件が「どのような設備を導入している」かを、確認することができます。

これは弊社でも実際に行ったのですが、エリア内で現在募集を行っている競合他社物件を、実際の目で確認するため、徒歩で確認したことがあり、物件の近くまで来たら「賃貸サイト」を確認して、現在どのような設備が導入されているかを確認し、さらに物件外観がどのような状況になっているのかを、自分の目で確認をしました。

そこで、わかったことは、募集している部屋においては「設備や内装」がイマイチであること、また物件外観周りが「しっかりと清掃」していない、さらにはごみ置き場が汚いなど、マイナス面が多い事に気づきました。

４．空室が続く最大の原因は？

空室期間が続いてしまう「最大の原因」は、ズバリ「お客様が求めている部屋」になっていないことです。

空室期間が長期化する最大の理由は、設備や内装に問題がある場合が大半であり、この部分をしっかりと対応＝リフォームをして貸し出せば、少なくとも「差別化」を図ることができるので、賃貸サイトに依存した集客であったとしても、反響を得ることができるはず。

さらに仲介会社の担当者にとって、物件外観やごみ置き場が「汚い」のは、最も嫌う傾向になり、もし自分がお客様の立場になれば、よくわかることですが、敷地内が汚いような物件に「入居したい」と思う方は、ほぼ皆無。

少なくとも、週に1回は物件清掃をしっかりと行っていれば、この様な状況には決してならないはずであることから、もし部屋を早期に埋めたいのであれば、物件清掃は必須です。

また、エリアによっては「広告料をつけないと部屋が埋まらない」所もありますが、ただこれは賃貸業界「あるある」ですが、広告料が設定されている物件は、通常の集客では「苦戦が強いられる」物件であるため、その物件を紹介することが、お客様のニーズに合っているかどうかは、懐疑的な要素が多いため、広告料をつける費用があれば、それをリフォームに充てた方が、よっぽど効果的であると推察できます。