空室対策で、どうしてリノベーションが有効的と言えるのか?


不動産賃貸物件数は、地方都市においては「供給数が過多状態」となっているため、築年数が経過すればするほど、空室率が悪化傾向となっています。需要と供給のバランスが良い場合であれば、家賃値下げをすることによって、すぐに部屋が埋まりましたが、供給数の方が多い場合には、必然的に「部屋が余ってしまう」だけではなく、家賃を値下げしても、部屋が埋まりにくいといった「悪循環」に陥ってしまう可能性が高くなってしまいます。


しかし、築年数が経過した物件においても、資産価値を上げることができる「リノベーション」を行うことによって、「築古特有の古臭さ+機能性の悪化」を払拭することができるため、空室率悪化を改善させてくれる「起爆剤」的な存在となりますが、どうしてリノベーションすることによって、空室対策として有効的と言えるのでしょうか?


 

目 次

1.リノベーション物件に住みたい需要が増加中

2.リノベーションを機に家賃アップが可能

3.仲介会社が積極的に案内してくれる

4.経年変化を楽しめるリノベーション物件

5.まとめ

 

1.リノベーション物件に住みたい需要が増加中

リノベーション物件に住みたい需要が増加中

リノベーション物件の魅力と言えば、やはり「築年数は経過しているものの、室内が完全に新築とほぼ同じ」ぐらいになっていて、さらに「家賃の部分においても、新築より数万円程度安い」ことから、予算の都合上「築浅物件には入居」できないが、室内のデザイン性や機能性を重視したいと考えている方にとっては、まさに理想に近いような部屋となっていることです。


また近年においては、リノベーションが社会的にも「認知」されていることから、あえてリノベーション物件を探している方もいるので、室内がしっかりとリノベーションしていれば、築年数が経過していたとしても、それだけで物件判断されることは、年々少なくなってきています。



2.リノベーションを機に家賃アップが可能

リノベーションを機に家賃アップが可能

賃貸業界の常識として、「築年数が1年経過すると、家賃も1%下落する」と言われています。築10年経過すると、新築時と比べて10%家賃が減少し、築20年になってしまうと、家賃が20%値下げすることになってしまいます。


余程の好エリアにある物件では、家賃値下げ率が「緩やか」になっているので、相場自体も値崩れしにくいのですが、それ以外にある物件では「10年を一括り」として、相場自体が一気に値下がり傾向となるので、特に「サブリース契約」で賃貸経営を行っているオーナー様は、ダイレクトにその影響を受けてしまい、管理会社から「家賃大幅値下げ要求」を受けてしまいます。


築20年以上経過している物件では、設備がどうしても古くさくなっているので、今までと同じ家賃のままで募集すること自体が難しくなってしまいますが、リノベーションすることによって、資産価値が向上することが期待できることから、リノベーションを機に「家賃値上げ」をしても、お客様が納得される可能性が高くなります。(新築と比べても、リノベ物件は家賃は安いため)



3.仲介会社が積極的に案内してくれる

仲介会社が積極的に案内してくれる

築年数が経過していたとしても、室内がしっかりと「リフォーム」「リノベーション」していると、お客様からの反響も十分期待できるだけではなく、家賃相場よりも「高い家賃設定」をすることも可能となることから、早期に部屋が埋まる可能性は十分期待でき、また何も対応していない同築年の物件と比べ、「仲介手数料も多くもらえる」ことから、担当者は積極的に案内をしてくれます。


余談ではありますが、弊社物件で募集する際、家賃相場より高い家賃設定をしているものの、客付けには一切影響を受けず、逆に「室内のクオリティーが高いことから、家賃が高いといったイメージが無くなる」ので、同築年の賃貸物件と比べると、1部屋当たりの家賃乖離は1万円以上高くなっているので、安定した経営を行うことが可能となりました。



4.経年変化を楽しめるリノベーション物件

リノベーション滞納することによって、物件資産価値が向上することから、家賃値下げをしなくても、早期に部屋が埋まりやすくなりますが、ただリノベーション対応したとしても、減価償却はどうしても発生してしまいますので、入居時と入居6年後では、室内の至る所で劣化が発生しやすくなります。


弊社物件では、2018年以降「ナチュラルテイストに特化したリノベーション」を展開していますが、キッチンは全て「オリジナルのナチュラルキッチン」を採用しています。


一般的にリノベーションする際には、メーカー既製品を導入することが多いのですが、弊社物件では「徹底的な差別化を図る」ことによって、家賃相場の影響を受けにくくするため、あえて独自路線で対応しています。


無垢材をふんだんに使用しているキッチンは、時間の経過とともに「どうしても飴色」に変色してしまいます。ただナチュラル家具が大好きな方にとっては、経年変化=至福のひと時といった感じになるので、むしろキッチンにいる時間がとても楽しくなってしまうもの。


また、賃貸でこのようなキッチンを導入しているのは「皆無」であるため、お友達などが遊びに来られた際、「羨ましい」「このキッチンが欲しい」と言ってくれるのは、間違いない事から、つい自慢したくなってしまいます。


5.まとめ

いかがだったでしょうか?

空室対策の一環として、リノベーションすることで…

①家賃値上げが可能になる/空室率の減少が期待できる

②客付けに有利(特に仲介会社は積極的に応援したくなる)

③質の良いお客様と出会える

事が期待できるので、築年数が経過している物件を所有しているオーナー様は、ぜひ検討されることをおススメします。


さらに、リノベーションをするとなると、どうしても「費用面」で心配になってしまうこともありますが、市区町村によっては、「利子俸給月の公的融資制度」があり、甲府市の場合では、実質金利が1.0%となっているため、毎月の負担額を軽減することができることから、安定した賃貸経営を行うことが可能となってきます。


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