空室対策で効果的な方法、特別にお教えいたします。


不動産賃貸業界では、人口減少・戸建て住宅住替え・新規物件建設増加などの影響によって、空室率が深刻化となっています。


特に地方都市における賃貸空室率は悪化の一途をたどっていて、エリアによっては空室率30%台になっている所も珍しいことではなく、今後日本の人口は減少傾向となることが予想されていることから、空室率悪化は時間の問題と言っても過言ではありません。



特に競争力が低下した古い物件では、競合他社が家賃値下げをしてくることから、もはや家賃相場はあてにすることができず、値下げを繰り返していたら、キャッシュフローが崩壊してしまう可能性が出てきます。


一般的に、空室を募集する時「家賃相場並み」に設定しなければ、成約に時間がかかると言われていますが、ただそれはあくまでも一般論の話であって、空室対策をしっかりとしている物件では、家賃相場以上の家賃設定であっても、すぐに部屋は埋まってしまうものです。


そこで今日のブログは、日本一空室率が悪い山梨県において、築29年の物件を所有してる弊社で行っている「すぐにでも結果が出る空室対策」を特別にお教えいたします。


 
目 次
1.空室対策で必要なこととは?
2.1つでもいいので差別化できる設備を導入する
3.物件清掃をオーナー様が行う
4.SNS集客をする
5.まとめ
 

1.空室対策で必要なこととは?

空室対策を行う時、一番重要なことは「募集している部屋が『お客様目線』になっているかどうか」が、非常に重要となります。
空室対策を行う時、一番重要なことは「募集している部屋が『お客様目線』になっているかどうか」が、非常に重要となります。

例えば、築年数が経過している物件の床は、フローリングを施工しているケースが多いのですが、ただ色合いがとても濃い=暗いので、仮に壁紙を新しく張り替えたとしても、室内の印象があまりよくなりません。


また築年数が経過している物件では、設備そのものが古い/時代遅れのものになっているので、現在のお客様のニーズには合っていない可能性があります。


例えば、浴室水栓に関しては、昔の物件では「水とお湯をそれぞれひねるタイプ」ものが標準タイプとなっているので、適度なお湯にするには、ご自身で対応しなければなりません。しかし今の水栓は、温度を設定すれば「自動調整」してくれるものですので、昔の水栓がまだ使えるからと言って、そのまま使い続けていると「昭和のニオイがする部屋」みたいに感じてしまって、たとえ家賃が安くても「入居をためらってしまう」可能性が高くなります。



ただ、浴室水栓に関して、新しいものに交換したとしても、費用的には3~4万円程度。


これが高いか安いかは、オーナー様次第となるものの、お客様の立場で考えれば、当然現在主流となっているものが取り付けられている部屋の方に、入居したいと考えるのが普通なのではないでしょうか?



2.1つでもいいので差別化できる設備を導入する

IKEAのキッチンカウンターは、賃貸で採用しているところは少ないので、差別化対策としては効果的です
今年9月に募集を開始したところ、すぐに成約になった弊社リフォーム部屋

空室対策をするために、退去後にリフォームやリノベーションを行うオーナーさんもいるとは思いますが、ただ費用が掛かってしまうため、仮に費用をかけても、すぐに部屋が埋まるかどうか、懐疑的に思っているオーナー様もいるのではないでそうか?


確かに、現在の賃貸業界における「リフォームリノベーション」は、既製品を導入することによって、コストをあまりかけない方法を採用しているものの、ただリフォーム・リノベーションを行った物件が、同じようなことをしてしまうと、似通った部屋になってしまい、そのような部屋が複数あれば、確実に価格競争に陥ってしまいます。


そこで、退去リフォームやリノベーションをする時には、1つで結構ですので「他社物件にはないオリジナルな部屋」を作ることが求められます。



弊社所有物件においては、今年の7月に1件退去が発生し、8月から約1か月リフォーム工事を行いました。


写真の部屋がリフォーム工事を行ったものですが、弊社物件は「2LDK~3LDK」物件ということもあるので、女性(奥様)目線に立った部屋作りをしているので、キッチンをナチュラルキッチンにリノベーションしています。


ただ写真の部屋は、家賃を据え置くことを条件としているので、リフォームにあまり予算をかけることができないことから、いつもだったら「無垢材で作ったオリジナルのキッチンカウンター」を特注で作るのですが、今回は経費を抑えるため、試験的に「IKEAのキッチンカウンター」を導入しました。


たまたまではありますが、調理台が「無垢材」をしようしているので、キッチンとの相性がよく、さらに今までのキッチンカウンターと比べると「調理スペース」が広くなっているので、利便性がさらに良くなりました。


因みにこちらの部屋は、9月から募集を開始したところ、すぐにお問合せが入り、先月末にご成約となりました。



3.物件清掃をオーナー様が行う

物件清掃をオーナー様が行う

空室対策に「物件清掃が必要なの?」と疑われてしまいますが、実は空室対策の基本中の基本は、物件清掃にあると言っても過言ではありません。


例えば、そろそろ車を買いたいなと思った時、車屋さんに行って、試乗させてもらうことがあると思いますが、ただ試乗車が「室内外が汚れている」といったことは、まずありえませんよね?


どうしていつも試乗車がピカピカなのかといえば、営業時間前に「営業担当者の方達が、車の掃除をしているから」です。


まあ、当たり前といえば当たり前ですが、では賃貸物件ではどうでしょうか?


共益費を家賃とは別に頂いている物件では、最低月1回、良くて週に1回物件清掃を行っているとは思いますが、ただ月に1回/週に1回掃除をしていたとしても、共用廊下がある物件では、夏場虫が近寄ってくるので、どうしても廊下が汚れてしまいますし、冬場になれば季節風の影響によって、枯葉などが駐車場付近にたまりやすくなるので、物件内外観的には「あまりよい印象ではない」ですよね?


そこで、もし物件が自宅近くにあるオーナー様は、物件清掃をご自身でやられてみてはいかがですか?

ただ掃除をするだけですので、特段難しいことではありませんが、物件清掃をオーナー様が定期的に行っていると、実は「入居者様はオーナー様が掃除をやっていることに必ず気づき」ますので、そこで入居者様と仲良くなる可能性が出てきて、入居者様の悩みや相談に対して対応することによって、ご入居者様が「あの物件なら住みやすくていいよ」といった口コミ営業をしてくれる可能性が高くなります。



弊社物件でも、オーナーである自分が「平日の午前中」はいつも掃除を行っています。


そのことはご入居者様も承知していて、毎日掃除を行うことによって「ご入居満足度」も高くなり、またお客様からの相談を真摯に受けることによって、そのことが入居のきっかけになったことも結構多いです。

 

物件清掃をオーナー様がすることは、賃貸集客上「とても有利」になります。

オーナー様が物件清掃を自ら行うことによって、事実上の営業マン的な感覚で、ご入居者様は見ています。ご入居者様と物件でお会いした際、要望などを相談→可能な限り実行に移すことによって、長期入居して頂ける可能性が高くなります。

 

4.SNS集客をする

SNSは今では約8割以上の方が日常生活において利用しています
SNSは今では約8割以上の方が日常生活において利用しています

日本におけるSNS普及率は年々増加傾向となり、SNSを利用している人の約8割は「コミュニケーションを行う目的」で利用していることが、ICT総研の調べによってわかったとのことです。

SNS利用率で最も高かったのは、LINEで77.4%、Twitter38.5%、Instagram35.7%となっています。


つまり、日常生活において「SNSが利用されている」ということは、SNSに物件情報を掲載すれば、物件を見ていただける確率が高くなり、さらにSNSでは「希望築年数や家賃等を入力するものがない」ので、築年数が古いからという理由で、物件情報を見てくれないというデメリット解消にもなります。



上図は弊社物件公式サイト上における1年間の検索履歴(アナリティクス)ですが、実は弊社所有物件にご入居された方のうち、約8割以上は「TwitterやInstagram」経由。


因みに弊社物件があるのは、山梨県。

地方都市の山梨県においても、SNS浸透率は結構大きいものがあるので、しっかりとリフォームやリノベーションを行い、投稿の際には「ハッシュタグをつけること」によって、ハッシュタグ検索をした方に「ダイレクトに情報が届く」ので、その方がお部屋探しをされていたならば、問い合わせが入る確率は高くなります。


なお、管理会社に管理を委託している物件においては、管理会社が運営している仲介会社などで募集を行っているとは思いますが、オーナー様がSNS集客をしてはいけないといった会社は、まずいないはずです。


オーナー様と仲介会社における契約によって差異はあるものの、仲介会社側にとって見たら、オーナー様からお客様紹介を受け、契約をもらえれば「仲介会社にとっては成績につながる」ことになるので、これに対して嫌悪感を持つ会社はないはずです。



5.まとめ



賃貸の空室対策を行う時、基本的には仲介会社に丸投げをする方が多いと思いますが、ただ近年では「賃貸物件の空室率が増加傾向」となっているので、好エリア・築年数が浅い物件以外では、価格競争の波に飲み込まれてしまいます。


ただ、お客様目線でしっかりと室内リフォーム・リノベーションを行い、SNSで情報を拡散し続ければ、必ずお部屋探しをされている方の目に留まりますので、成約期間を短縮することは、十分に可能です。


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#不動産経営

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