空室対策で最も重要なこととは?


地方都市における賃貸物件の空室率は、年々悪化傾向となってきています。

新築/築年数が浅い時期は、再募集を始めた途端に「すぐに反響」がでて、早期に成約となるケースが多かったものの、築年数が経過すればするほど、反響を得られにくくなり、家賃値下げや設備増強などをしないと、成約になりにくい状態となり、昨今では「全く対策を講じていない物件は、家賃値下げ」しても、空室が長期化し、エリア内によっては「二極化」が進んでいる所もあります。


不動産投資において「空室」は、決して避けることができない問題であり、更に時代の変化と共に「お客様が求めている賃貸」は、変化していっているので「昨日までは常識的だった空室対策」が、今日になった途端「非常識な考え方」に変わっている可能性が高いので、常日頃から空室対策は、しっかりと考えないと、集客がしにくい物件となってしまいます。


空室対策で最も重要なこととは?

賃貸の空室対策において、もっとも重要なことがあるのですが、それは

家賃に見合った部屋作りをしてはいけないことです。


どうして「家賃に見合った部屋作りをする」行為が、空室対策上「いけない」ことになってしまうのか?

それは「賃貸市場の需要と供給のバランスが崩壊」ているからです。


賃貸市場の需要と供給のバランスが崩壊

需要と供給のバランスが保たれていると、正直物件数が足りなくなる可能性が高くなるので、物件のクオリティーは平均的~平均以下であれば、借り手は必ず見つかります。


しかし今の時代は「賃貸物件の供給数が完全に飽和」状態であることから、需要に比べて募集している部屋が多くなるので、必然的に「部屋が決まらない」ところが発生してしまいます。


部屋が埋まらなくなると、当然ではありますが「空室長期化に伴う家賃機会損失」を防がなくてはならなくなるので、家賃値下げを行ってきます。その時に「家賃がこのぐらいだから、募集している部屋のクオリティーはここまでにする」といった考え方で、原状回復やリフォームをしてしまうと、物件のクオリティーが低いままの状態となってしまうので、入居者の質が悪くなってしまいます。


物件の質が低下すると、それなりの人しか入居してきません

入居者の質が悪くなってしまうと…

  • 入居者同士によるトラブル増加

  • モラル低下による設備破損/故障

  • 家賃滞納

等といった問題が浮上しやすくなり、管理会社に管理委託している物件では、管理担当者が対応することになるものの、毎月貰っている管理料に比べて「業務内容が多くなってしまう」と、正直生産性が悪い物件となってしまいます。


管理会社では、物件の価値を高めるために、様々な提案をオーナー様にしてきますが、オーナー様自身が「修繕費用を出したくはないから、現状のままでいい」「オーナー様の好みの部屋を作る」といったことをしてしまうと、募集をしたとしても「反響が得られにくく」なるばかりではなく、場合によっては「仲介会社が案内したくない物件」になってしまうので、成約につながりにくくなり、最終的には「管理会社の方から管理委託終了」を申し出てしまうことも、あり得る話です。




物件の質を常に高い位置にすることで、高入居率は期待できます

賃貸市場において、唯一変わらない考え方があります。

それは「築年数が経過していたとしても、物件及び入居者の質」がよい物件は、家賃値下げなどしなくても、高入居率を保つことができることです。


一見すると理想的な考え方かもしれませんが、しっかりと賃貸経営を行っている物件では、築年数が経過していても、「古さを感じさせない物件」となっていて、さらに仲介会社担当者も、積極的に案内する傾向となるため、空室が長期化になること自体が少ないです。


築年数が経過してくると、修繕費が増加してしまうことから、募集している部屋に対して「設備投資」をしたくないと考えてしまうオーナー様は多いと思いますが、ただ昨今の賃貸市場は「供給数が飽和」となっているので、競合他社と「同等レベルの部屋」を提供してしまうと、空室の長期化/もしくは入居したとしても、入居者の質が明らかに下がってしまうので、新たな問題が浮上=生産性が低い物件となってしまうので、要注意です。


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