空室対策で最も重要なことは、資産価値を可能な限り抑えること。


不動産投資をされているオーナー様にとって、退去に伴う空室発生は、収益に多大な影響を及ぼしてしまうため、可能な限り「退去連絡をもらったら、すぐに再募集をかけ、空室期間を抑える」ことが求められます。


再募集欠けたとしても、実際にそのお部屋がどのような状態になっているかは、退去後でないと確認することができません。ご入居年数が5~6年以上になっていると、壁紙などが償却されていることから、状況によっては「交換」する可能性が出てきます。

最近の空室対策で、多くのオーナー様が参考/実践されていることのひとつに、「退去リフォームは限定的」に行った上で、ホームステージングを強化する物件が多くなってきています。


確かに、募集中のお部屋において「おしゃれな家具や雑貨」等が配置されていると

入居後のイメージがつきやすくなる

ので、お部屋探しをされている方にとっては、ものすごくプラスになることから、問合せや内見予約が入りやすくなり、これに関しては同感です。


ただここで問題なのが、築年数が20年以上経過している物件において、室内の設備投資に関しては消極的にし、「表面上のリフォーム(壁紙交換)のみを行った上でステージングをすればいい」と主張する専門家の方が多くいるのに対して、本当にそれを行うことが、オーナー様にとってプラスになるのか、懐疑的です。



ステージング頼みの集客がどうして危険なのか?


理由①:家賃が高いというイメージがついてしまう

家賃が高いというイメージがついてしまう

お部屋探しをされているお客様は、少なくとも「複数の物件」を見学され、比較した上で「最終的に1部屋と契約」するケースが多いです。そのため、仮にステージングされている部屋をご覧になっても、設備が古ければ、当然そのことはお客様も「把握」してしまうことになり、仮に他の物件をご覧になった際「ステージングはされていないものの、設備的に新しい」ものであれば、確実に後者の物件を選択してしまう可能性が高くなります。


例えステージングしたとしても、設備が古いままでは、「利便性は良くない」ことは明白であるため、直観力が冴えている方であれば「家賃が高く感じてしまう」可能性が高くなるので、誤魔化すことはできません。


理由②:広告料頼みの物件になってしまう

広告料頼みの物件になってしまう

設備投資に消極的で、なおかつ可能な限り「リフォームを回避」している物件は、どうしても物件自体の魅力が低下してしまい、ステージングを行ったとしても「マイナス要素を隠すことができない」ため、物件によっては「広告料を別途設定」している所があります。


広告料を設定することによって、同じ条件で探しているお客様がいると、担当者は積極的に営業活動を行いますが、ただ通常であれば「広告料をつけなくても、部屋は埋まるもの」なのに、広告料が設定されてあるということは、別の視点から見てみると「余分な費用を出さなければ、部屋が埋まらない」ということを主張しているようなものであることから、場合によっては、集客に苦戦することが考えられます。


理由③:属性が問題になってしまうかも?

募集している部屋において、入居したいと問合せが入れば、オーナー様としても「一安心」されますが、ただここで気になるのは「お客様の属性が悪ければ、入居後トラブルを引き起こしてしまう」可能性が高くなります。


賃貸業界においては、家賃が安ければ安くなるほど「入居者の属性は悪くなってしまう」のが、暗黙の了解となっており、属性が悪くなるということは、「家賃滞納リスク」「入居者トラブルリスク」が上昇してしまいます。


近年では「契約時に家賃保証会社に加入」することが義務となっている物件が多くなっていることから、万が一にも「家賃滞納が発生」しても、保証会社が立て替えしてくれるので、オーナー様としては「滞納リスクはほぼなくなる」と言っても過言ではありません。


ただ、家賃滞納が長期化して「強制退去に向けて裁判に移行」した場合、判決が確定後、裁判所から派遣された執行官立ち合いの元、強制退去が実施(その前には執行官から退去に向けての話し合いがされます)されますが、10人程度の関係者が物件に立ち会うことから、正直「見た目的には悪く」なってしまい、物件ブランドが低下してしまう可能性が出てきてしまいます。


さらに、入居者同士のトラブルが長期化となると、最悪「我慢ができなくなった方は退去」してしまいますが、「問題視されるようなトラブル」が発生してしまうと、最悪「告知義務を行わなければならない」物件となってしまうため、空室が長期化になってしまうリスクがあります。




資産価値を上げる物件にすることがどうして重要なのか?


弊社物件は、1993年築の「和室がある2LDK」ですが、2018年以降「空き部屋を順次リノベーション」を行い、家賃も最大で10%値上げしています。さらに家賃相場は完全無視していることから、集客上において「圧倒的に不利」になってしまうと思われますが、入居率は常に90%以上を保っていますので、毎月「黒字」を達成しています。


リノベーションするとなると、1室あたりの費用が高額になってしまいがちになりますが、どうして費用をかけてまでも、弊社ではリノベーションを行っているのかについて、お伝えさせてもらいます。


理由①:退去後のリフォーム費用を抑える

退去後のリフォーム費用を抑える

壁紙の減価償却は6年となっているので、基本的に6年以上入居された部屋における「壁紙の価値は1円」となってしまうため、長期入居された部屋においては、「全面張替え」が推奨されます。(ただし使用状況がよければ、そのまま使うこともあります)


壁紙交換は、リフォームの中でも「設備交換と比べると費用負担が少ない」のですが、それでもお部屋が大きければ、それなりの費用が飛んでしまいます。


不動産投資をされているオーナー様の多くは、リフォームにかける費用を「あらかじめ設定」して、回収が早期に追われるように計算しながら対策をされていると思いますが、これでは、基本的に「6年周期で壁紙交換」をしなければならないので、他の部屋のことも考えれば、明らかにランニングコストがかかってしまいます。


そこで、弊社では「上級グレードの部屋」のみとはなりますが、自然素材の漆喰を施工しています。漆喰を施工することによって、壁紙と比べて「日焼けがしにくい」ことから「劣化がしにくい性質」を持っており、更に漆喰が汚損された場合でも「上から重ね塗り」することが可能であるため、壁紙と比べると「ランニングコストを抑える」ことができます。


理由②:漆喰の効果は半永久的

漆喰の効果は半永久的

弊社物件において、漆喰を導入する理由として、長期的な視点で見た時において「ランニングコストが抑えられる」点をあげていますが、それ以上に「築古特有の機能性不満を、可能な限り解消」してくれる効果が期待できるからです。


少し古いデーターではありますが、リクシル住宅研究所が2015年に発表したリリースによると、「築年数が経過すればするほど、室内の機能性(断熱、湿気、防音)に対して、不満を感じる方が、賃貸の場合だと約8割いる」ことがわかり、その内の約3割の方は「機能性不満を解消するために、引越しを検討」していることが分かったとのこと。


しかし、漆喰を室内に施工することによって、ある程度の不満に関しては解消することが可能となります。

・断熱性:漆喰には「保冷保温効果」(遠赤外線効果)が期待できる

・調湿性:漆喰には調湿効果が期待できるので、特に夏場のエアコン温度を抑えられる

・吸音性:漆喰は「多孔質構造」であるため、吸音効果が期待できる


さらに、漆喰の効果は「半永久的」と言われていることから、お部屋の使用状況がよければ、当然ながら漆喰を施工する手間が省け、効果も持続することから、リノベーションの資産価値は下がりにくくなります。



理由③:経年変化を楽しめるキッチン

経年変化を楽しめるキッチン

お客様が「きれいに使用していた」としても、設備はどうしても劣化してしまいます。

特に水回り関連は、長期間使用してしまうと、古さがにじみ出てしまうので、築年数が経過してしまうと、家賃に見合った部屋には見えないことから、家賃を維持することができにくくなってしまいます。


一方で、弊社リノベーション物件のキッチンには、おしゃれすぎるナチュラルキッチンが設置されています。もともと使用していたキッチンを「リメイク」したものであり、キッチン扉には「無垢材」を使用しています。


ナチュラルテイストが好きな方は、もうご存知だとは思いますが、ナチュラル家具を使用しづけると、時間の経過と共に「飴色」になっていくことから、ナチュラル家具が大好きな方(一般的には女性は好む傾向が強いです)にとっては、使えば使うほど「温かみが増してくるキッチンにいる時間」はとても有意義になるはず。


更にナチュラル家具は、価値が下がりにくくなることから、弊社ではあえて価値が下がりにくい「ナチュラルキッチン」にすることで、物件の価値が下がらないように配慮しています。


理由④:差別化が図れないと価格競争に巻き込まれる

差別化が図れないと価格競争に巻き込まれる

話は少しずれますが、美容師業界も、賃貸業界同様に「店舗数がコンビニエンスストアの4.5倍」であることから、明らかに供給過多状態となっております。

美容師業界では、賃貸業界みたいな「空室保証」みたいなものはないため、「お店側が想定している1日の来店者数より下回ってしまう」と黒字経営ができなくなってしまうことから、どうしても一部店舗では「価格競争」に走ってしまいます。


美容師業界も賃貸業界同様、「価格重視」しているお客様は「リピートしてくれない可能性」が高い(賃貸業界で置き換えてみると、リフォームは殆どしないで、ただ単に家賃だけを下げている)とのことです。


差別化を図るために、美容師業界では「キッズルームの併設」「店舗内のバリアフリー対策」「お客様の髪質に合った提案」「お店の雰囲気&スタッフのモチベーション」等を強化している所が多いのですが、賃貸業界においては、まだそこまでの対策をしているところは正直少ないので、徹底的な差別化戦略を図ることで、価格競争には巻き込まれない強固な物件を作ることは、十分可能です。


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