空室対策と一般媒介契約


賃貸物件の空室を一日でも早く埋めるためには、オーナー様の物件をより多くの人に周知させることが重要となります。



賃貸物件の契約スタイルに関しては、物件情報を複数の仲介会社に紹介することができ、契約した際も自分達の仲介会社で「審査」「契約」することができる「一般媒介契約」と、仲介の窓口を一本化(基本的には管理会社の仲介会社)することにより、自社物件を積極的に営業を行い、自社で審査及び契約をする「専任媒介契約」の2種類があります。


空室を一日でも早く解消させたいと思う場合、物件を一般媒介契約にした方が、仲介会社にとっては成約になればすべて、自分たちの利益になることから、積極的にお客様にアプローチを仕掛けてきます。



ただし、一般媒介契約においても、当然デメリットが発生するのですが、そのデメリットが場合によってはオーナー様を苦しめる可能性が出てきやすくなります。


①入居審査は仲介会社が独自で行う


専任媒介契約の場合、入居審査及び契約は1社=管理会社しかできませんので、審査基準は統一化しているのに対して、一般媒介契約の場合は、客付けをした仲介会社独自で、入居審査及び契約を行います。


当然ながら自社と他社では、同じ入居審査であっても、審査基準が異なりますので、場合によっては入居審査が甘い場合も出てきます。


入居審査が甘くなると、入居者の質が悪くなる傾向が強く、入居者トラブルを引き起こしてしまう可能性が高くなるばかりではなく、家賃滞納リスクも上昇してきます。


ただ近年では「家賃保証会社」を利用するケースが多くなってきているので、家賃滞納が発生しても、オーナー様が不利になることは少なくなってきました。ただ家賃滞納して裁判に移行した場合、判決後裁判所から派遣された執行官立ち合いの元「強制退去」手続きを室内でしなければなりませんが、複数人で物件に訪れるので、はっきり言って物件にとってはあまりよくありません。



②滞納履歴がある方が入居してくる可能性がある

家賃保証会社を利用している物件においては、万が一「家賃滞納を繰り返していた」「強制退去処分を受けた」方に関する信用情報は、基本的に5年間は保存し、もしその方が違う物件に入居希望を出し、その物件が前の家賃保証会社を利用していた場合には、入居許可は出しません。


家賃保証会社にとって、過去に家賃滞納リスクがあるような方に入居してもらうと、家賃を立て替えても、しっかりと返金されない可能性が高くなることから、入居審査は一発で落とされてしまいますが、ただ過去に滞納歴があっても、家賃保証会社がその情報を共有していなければ、審査を通すこともあり得ます。


家賃保証会社は大きく分けて3つの部類があり、独立系(管理会社の子会社が運営)信販系(運営がクレジット会社)LICC(保証会社協会)があります。信販系は過去にクレジットカードの滞納歴などがあると、入居審査を通さないので、入居審査が厳しいと言われていて、またLICCは協会内に所属している保証会社内で家賃滞納履歴者の信用情報を共有しているので、別の賃貸物件に入居しようしても、家賃保証会社がLICCに所属し滞納歴があることが分かった場合、その時点で入居審査は終了となりますが、独立系の場合は信用情報が一切入ってこないので、仮に過去滞納歴があっても、独立系の家賃保証会社を利用していない限り、入居審査が通る可能性があります。



③お客様対応がばらばらに

専任媒介契約の場合、仲介と管理が同じ場合が多いので、万が一入居者トラブルや夜間に設備が使えないからと管理会社に連絡した場合、すぐに対応することができますが、ただ一般媒介契約の場合、ケースとして考えられるのは、オーナー様が自主管理されている物件が多くなりますがに、お客様から連絡を頂いていも、すぐに対応することができない場合があり、また修繕にあまり積極的ではないオーナー様の場合、本来ならば設備交換が必要なのに、交換ではなく修理して費用を抑えたいと考えているケースもあり得るので注意が必要です。


客付けをした仲介会社が複数いる場合、契約書の中身も若干違う場合がありうるので、退去費用が思っているより高くなるケースも当然起こりえます。





一般媒介契約は様々な仲介会社がオーナー様物件をご紹介=契約すれば初期費用は全て仲介会社になるので、積極的に客付けをしてくれる反面、入居後のお客様対応は契約をした仲介会社が行うことになるので、オーナー様も客付け会社と直接連絡をしなければならないので、手間がかかるのはもちろん、対応も遅くなってしまうので注意が必要です。



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