空室対策と言われても…何からすればいいの?

更新日:9月2日


賃貸物件において、決して避けることができないものと言えば、退去による空室。


こればかりは、不可抗力的な要素が強すぎてしまうので、オーナー様としても何ら対策を講ずることはできませんが、ただ退去連絡をもらったとしても、適切な空室対策を行えば、空室期間を短縮することは、十分可能です。


空室対策と言われても…何からすればいいの?

ただ、しっかりとした空室対策と言われても

どのような対策をすればいいのか?

わからないオーナー様もいるのではないでしょうか?


空室対策を行う時に重要となるのが、オーナー様が空室を埋める時に、どのような考えを持っているかによって、対策が180度変わってきます。しっかりとした対策を講じないまま、闇雲に空室対策をしても、結果が出にくい可能性が非常に高いことから、注意が必要です。


 

目 次

1.エリア内の市場をリサーチする

2.早期客付けを目指す場合

3.収益改善を目指す場合

4.ステージング頼みの集客は、将来性が期待できません

5.まとめ

 


1.エリア内の市場をリサーチする

エリア内の市場をリサーチする

空室対策をする時、まず行ってもらいたいことは

オーナー様が所有されている物件周辺の賃貸市場

がどのような動きになっているのかを、しっかりと把握しないと、どこに問題があるのかが不透明になってしまいますので、まずは市場調査を行わなければなりません。


市場調査というと、どこかの会社に委託しないと調べることができないのでは?といったイメージが強くなってしまいますが、ご安心ください。


今の時代、インターネットを活用すれば、無料である程度の市場確認をすることができます。SUUMOの「賃貸経営場サポート」にアクセスして頂くと、条件を入力することによって、オーナー様の物件周辺の市場が、簡単に調べることができます。


必要事項を入力して検索することによって、エリア内における

・家賃相場

・築年数ごとの家賃相場

・設備相場

・競合物件の設備確認

等がすぐに把握することができるので、オーナー様の物件で現在募集している家賃と、エリア内における家賃相場や設備面に「乖離が発生しているか」を、すぐに把握することができます。



少し古いデーターとなってしまいますが、上記はSUUMO賃貸経営サポートを使って、弊社所有物件がある「甲府市大里町にある2LDKの築年数ごとの家賃相場」をグラフ化にしたものです。


特質すべき部分は、10年を一つの区切りとして、家賃相場が一気に値下がり傾向となっている点です。特に築20年を過ぎると、1万円以上相場が値下がり傾向となっていますが、ただここで注意しなければならないのは、家賃相場はあくまでも「目安」という考えをもってもらうこと。


募集中の部屋の家賃を家賃相場に近づけたとしても、すぐに部屋が埋まるという保証は、どこにもありません。物件によっては、家賃相場に合わせたことによって、「部屋が埋まったが収益性を確保することができない」恐れがあるため、安易な考えはNGです。



2.早期客付けを目指す場合

早期客付けを目指す場合

空室対策をする場合で、経営上「早期に成約」させなければならないケースは、当然あり得る話です。

一般的には、募集家賃と家賃相場が「可能な限り合っている」と、早期に部屋が埋まりやすいと言われているものの、昨今の賃貸市場は、物件数が飽和状態となっているため、家賃相場に合わせたとしても、お部屋に魅力がなければ、早期成約は難しいと言わざるを得ません。


ただ、賃貸サイトに物件募集をしていたとしても、しっかりと室内リフォームを行い、1点でもいいので「競合他社には負けない設備など」があると、家賃が多少高くても「反響を得やすく」なるので、早期にお部屋が埋まりやすくなります。



3.収益改善を目指す場合

収益改善を目指す場合

賃貸経営上、家賃を値上げをしないと「収益改善を期待」することができない場合、思い切ってリノベーションをしたほうがいい場合があります。


ただリノベーションをするとなると、工事内容にもよりますが、工期が1か月ぐらいかかる可能性があり、さらに費用面においても数百万円ぐらいかかってしまうことから、費用対効果が期待できるのか、さらに家賃を値上げして本当に大丈夫なのか心配になりますよね?


リノベーションをする時、一番重要なのは

絶対にやらなければならない箇所と、そうでない箇所

をしっかりと線引きすることです。


例えば、築年数が20年を超えてくると、設備的には「どうしても古さが目立ち始めてくる」ので、収益性を高めた部屋を提供したいのであれば、設備交換をされることをおススメします。


ただ、闇雲に変えればいいのではなく、変える部分と変えなくてもいい部分があるので、その点をしっかりと把握する必要があります。


変えるべき部分①「キッチン」

築年数が古い部屋にあるキッチンは、最新型と比べると「使い勝手が悪い」ので、リノベーションをする際には、交換されることをおススメします。ファミリータイプ物件をお持ちのオーナー様で、キッチンが「壁付けタイプ」の場合、つい人気が高い「対面キッチン」にした方が集客上有利になるのではといった考えが浮かんできやすいいのですが、ただ壁付けから対面キッチンに変更するとなると、配管を新規設置しなければならないことから、キッチン交換だけで、100万円近い金額になる可能性が出てきます。


もし予算的に難しいのであれば、あえて新しい壁付けキッチンを導入し、カウンター部分に関しては、IKEAでちょうど良いカウンターがあり、費用的にもそれほど高くはない事から、予算を抑えつつもおしゃれなキッチンを導入することができます。


変えるべき部分②「浴室」

実はキッチン同様「浴室部分」も、築年数が経過してくると、古さが目立ってしまいますので、収益性を高めたいのであれば、交換されることをおススメします。


ただし、本格的なシステムバスを導入するとなると、最適でも50万円ぐらいはかかってしまいますので、予算的に厳しい場合が出てきます。そこでおススメなのが、今ある浴室をそのまま活用したリノベーション。

これは弊社リノベーション部屋でも、実際に採用しているのですが、浴槽以外の部分(天井・床・壁、シャワー水栓、鏡)を新しいものに交換しただけで、見違えるぐらいおしゃれな浴室が完成します。

気になる費用面についても、システムバスを導入する時と比べて、3分の1程度の費用でこのクオリティーを確保することができることから、費用対効果としては十分期待することができます。


変えなくてもよい部分「トイレ」

一方、トイレに関しては、壁紙交換だけでも「古さを取り除く」ことは可能です。

弊社リノベーション部屋におけるトイレですが、トイレ本体(ウォシュレット含む)は、実はそのまま活用していますが、それ以外の部分はすべて新しくしています。


トイレ空間は、㎡数が部屋の中で「最も狭い」ので、壁紙と床材をすべて交換したとしても、費用的に高額になることはありません。差別化を図るために、無垢材の棚やアンティークなタオル掛けをつけることで、新築以上のおしゃれなトイレ空間を作ることができます。



4.ステージング頼みの集客は、将来性が期待できません

ステージング頼みの集客は、将来性が期待できません

近年の賃貸集客で、人気急上昇となっているのが「募集中の部屋をホームステージング」を行うことです。確かにホームステージングを行うことで、入居後の生活イメージがつきやすくなるので、ステージングした部屋の写真を賃貸サイト上にアップするだけでも、反響力が大きくなります。


ただここで問題となるのが、本来ならばリフォーム工事が必要な部屋であるのにも拘らず、ステージングだけを一生懸命している部屋が、最近とても目立ってきています。またそれをウリにしているコンサルタントの方がいますが、ホームステージングをしっかりしたとしても、室内リフォームが甘い/していなければ、成約後ステージング類を撤去した時、お客様が納得して頂けない可能性=場合によっては騙された感が強くなってしまうので、長期入居が難しくなってしまいます。



さらにステージングをする部屋が「エリア内に多くなってしまう」と、価格競争が発生してしまう恐れが高くなります。他社物件とオーナー様の物件が「同じような感じ」に見えてしまうと、残念ながら「消費者は価格の安い物件を選びがち」になるので、流行だからと言って安易に乗ってしまう行為は、経営上危ないと思われます。



5.まとめ

いかがでしたか?

賃貸空室対策をする際には、まずはエリア内の市場をしっかりと把握した上で、募集している部屋が、競合他社物件と「差別化」できていて、なおかつ初期費用の部分においても、差別化が図ることができれば、空室期間が長期化になることは、避けられるはずです。


家賃値下げを管理会社から提案されたとしても、家賃値下げをすることになれば、確実に収益が悪化することを示唆していますので、家賃値下げは「安易に行わない」ことを強くおススメします。


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