空室対策にはならない仲介会社に支払う多額の広告料。


こんにちは。


地方都市における賃貸物件の空室は、年々増大傾向になっています。

最大の理由として挙げられるのは、やはり物件供給数が過剰な状態が続いているからです。



不動産物件数が増大するようになると、当然競争力がない物件は、家賃などを下げなければ集客をすることができなくなるのは、誰が見てもわかりますが、ただ最近では、家賃を相場以下に下げたとしても、すぐに結果が出るような時代ではありません。



それは、最近築年数が古い物件の室内を「新築と同じ」ぐらいの部屋にリノベーションする所が非常に多くなってきました。

リノベーションをすると、室内空間の中に「古い」といった印象はなくなり、新築と殆ど変わらないような感じとなることから、新築物件には住みたいけれども、家賃を節約したい方にとっては、理想的な部屋になります。

空室率が全国ワースト1位と言われている山梨県内の賃貸物件でも、リノベーションをする物件は年々増加傾向となっています。



こうなると、唯一取り残されるのが

『築年数が古く、最低限のリフォームしかしない物件』

だけとなります。


不動産仲介会社の成約報酬は、基本的には「仲介手数料」のみ。

ただオーナー様が仲介会社に広告などを依頼した場合、仲介会社はその費用をオーナーに別途請求できるという法律の解釈をもとに、空室で特に悩んでいるオーナー様が、仲介会社に広告料を支払うことに同意してくれれば、優先的にオーナー様の物件をお客様に営業いたします。


ただ近年では、お部屋探しをされているお客様は、見学希望物件や仲介会社の訪問件数をできるだけ絞っていることから、広告料を出した物件をご案内に至らないケースが多くなってきています。


また最近のお客様は、物件探しに対してシビア(賃貸物件のことをしっかり勉強している)な方が多くなってきて、室内リフォーム・リノベーションがお客様自身が納得しない時は、仮に家賃面で納得されていても、成約に至ることができないこともありますので、広告料を出すことによる費用対効果は、今の時代では懐疑的でしかありません。




最近のお客様のお部屋探しの傾向として

・初期費用が抑えらえた物件かどうか?

・室内空間が、お客様が納得できているものかどうか?

・客観的に家賃が妥当と思えるような部屋なのか?


このようなポイントでお部屋探しをされている以上、お客様が納得しないような部屋=退去リフォームを殆どしない部屋は、たとえ適正家賃に設定し、広告料を増額したとしても、すぐに結果が出ることは難しいと思われます。


その証拠に、弊社が所有している物件においては、フルリノベーションをし、家賃を相場より1万円以上高くしてるのにもかかわらず、リノベーションをした部屋は全て満室になっているからです。(もちろんではありますが、広告料は一切出していません)


もし広告料を支払う能力があるならば、ご自身で集客(HPの開設など)した方が費用対効果としては有効的になります。



お客様が望んでいる部屋とは、家賃が安い部屋ではなく、家賃以上価値がある部屋=おしゃれな部屋だけです。

お客様は常に、オーナー様の物件をご覧になっています。

このような意識が先行すれば、今募集している部屋が、お客様に納得して頂けるかどうか、一目瞭然で、すぐにお分かりになるはずです。



#空室対策 #広告料