空室対策に管理会社の変更は有効的なのか?


こんにちは。


空室に悩んでいる賃貸オーナー様の中には「管理会社を変えた方がいいのでは?」と考えている方も多いと思われます。


同じ仕事をしてるのに、管理会社を変えただけで「空室が減った」と喜ぶオーナー様がいますが、管理会社を変える前に、まずオーナー様が「経営者」の自覚をもって賃貸経営を行っているかどうかが、一番重要となります。



これは、弊社所有物件を管理している管理会社の担当者から聞いた話ですが…

管理サイドから空室対策を目的としたリフォーム提案をしても、オーナー様が

リフォームに対して中々賛同してくれない

とのことです。



「空室がどうして長く続いているのか?」に関しては、ある程度その理由はわかります。

●設備が数十年前と同じものを使用している

●空室部屋の家賃が相場家賃より高くなっている

●物件清掃があまりされていない

●入居者の中にクレーマーがいる




現在では、不動産賃貸ポータルサイトから物件探しをする時代となっているので、希望条件にひとつでも該当しないと、検索画面上に掲載されないので、空室対策をする際、できる限りリフォームをしっかりと行わないと、成約まで時間がかかりやすくなります。


管理担当者は、しっかりリフォームをすれば、例え築年数が経過した物件であっても、成約することができると自負を持っていますが、物件の最高責任者であるオーナー様が、リフォームをすると決意しなければ、決まるべき部屋が決まらなくなり、このような状態で管理会社を変えた所で、果たして入居率が向上するかというと、残念ながら向上することは難しいと言っても過言ではありません。




また管理会社を変えることにより、問題になるのは「家賃保証会社」の審査が厳しくなる可能性があります。

大手管理会社に管理を委託した場合、現在では入居する際「家賃保証会社」に加入することを必須としていますが、管理会社が指定した保証会社の中には、家賃保証会社が行う入居審査が厳しい所もあるので、今までだったら入居が可能であった方でも、管理会社を変えた途端に、入居審査が通らなかったというケースが出てきます。



家賃保証会社にとって、一番のリスクは「家賃滞納」による強制退去手続き費用の発生です。


家賃滞納が続くと、家賃保証会社が管理会社に家賃を一時的に立替え、後日ご入居者様に立て替えた分を請求しますが、ごく一部の方は家賃滞納をし続けて、しびれを切った家賃保証会社は裁判手続きに移行し、強制退去に踏み切るわけですが、実は裁判費用はすべて保証会社が負担する形となるので、ひとつの裁判で多額の費用が発生します。


そのため、審査に厳しい家賃保証会社では、過去に滞納歴があるお客様に関しては、原則入居審査を通さない(もしくは連帯保証人をつけることを条件)場合があります。




大手管理会社に管理を委託すれば、協力してくれる仲介会社が多いので、集客力が強化されますが、ただどのような管理会社であっても、案内する部屋が管理会社が納得するような部屋でなければ、大手管理会社に管理を変えても、あまり意味はありません。



#管理会社 #管理委託変更