空室対策の間違った方法とは?


所有されている賃貸物件において、空室が発生した場合、再募集を行うことになりますが、多くの賃貸オーナー様は、家賃や築年数に見合った「退去リフォームをされる」方が非常に多いです。


例えば、築年数がある程度経過している物件では、そもそも家賃帯が安くなっていることもあるので、全体的な費用対効果を考えた際、ワンランク上の設備は「導入すべきではない」と考えることが多いのですが、もしこのような考え方をお持ちのオーナー様は、今後の不動産賃貸経営は、非常に厳しくなることが予想されるので、考え方を改めるべきです。



1.地方都市ではすでに深刻化になっている空室率上昇

地方都市における賃貸市場は、年々悪化の一途をたどっています。

「若い世代を中心とした転出増加」

「戸建て住宅購入」

「新規新築物件建設増加」(建て替えではない)

が原因によって、賃貸空室率は悪化しています。特に築年数が経過している物件においては、今までなら「家賃を値下げ」すれば「成約になる可能性が高かった」ものが、供給数増加によって、家賃を下げても部屋が埋まらず、空室期間が長期化になっている物件も、年々増加傾向となってきています。


その一方で、築年数が経過していたとしても、適切なリノベーションを展開していている物件は、成約率が高い状態となっているので、賃貸稼働率がよい物件と悪い物件とでは、大きな差異が発生しています。これは恐らくではありますが、年々増加することが予想されるので、場合によっては「自己破産するオーナー様」が出てきても、何ら不思議なことではありません。



2.空室対策に効果的と言われていたのに…

近年における賃貸空室対策のひとつとして、インターネット無料化があります。

インターネット接続可能物件から、インターネット無料化物件にすることで、お客様が物件検索をされる際、検索画面上に引っかかる可能性が高くなるので、とても有効的と言われているものの、ただインターネット無料物件は「一つの回線を複数の部屋で共有」することになるので、インターネット速度が「常に同じ」であるという保証は、どこにもありません。



新型コロナウイルス感染拡大防止の一環により、テレワークに切り替わった方も多いと思いますが、インターネット無料物件では、通信速度が低下してしまう可能性もでてきてしまうので、場合によっては業務に支障をきたしてしまう可能性があることから、インターネット無料化にすることによって、必ずしも有効的であるとは言えません。

(ただし、学生向け物件においては、ある意味において有効的と言えます)



3.居住性を重視している方が多い

居住性を重視している方が多い

一昔前の時代ではあれば、家賃に見合った部屋を提供すれば、それなりに部屋は埋まっていましたが、ネット環境がよくなった今では、家賃に見合った部屋を提供したとしても、競合他社物件を簡単に比較することができるので、その方法では、間違いなく部屋は埋まりにくくなってしまいます。


今のお客様は、予算が限られていたとしても、居住性を非常に重視されることから、予算をかけない空室対策をしている物件は、年々成約率が悪くなっているので、空室期間が長期化になってしまいます。




いかがだったでしょうか?

空室を早期に埋めるためには、空室対策は必須。

ただ、昔と今とでは「賃貸における需要と供給のバランスが違っている」ことから、今までのような空室対策では、部屋が決まりにくくなってしまい、さらに物件供給過多状態となっている今では、家賃を下げても埋まらない部屋が非常に多くなっているので、空室対策に対する考え方を「抜本的に変える」ことが求められます。



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