アパート空室対策をしても結果が出にくい理由とは?


不動産賃貸経営にとって、避けては通れないものと言えば「退去に伴う空室」。

こればかりは、予測することができないので、退去連絡を頂いた瞬間から、すぐに対応をしなければなりません。


空室対策をしても結果が出にくい理由とは?

賃貸空室対策を専門とするコンサルタントの方々は、空室を埋めるためには…

・主要大手賃貸サイト(SUUMO・HOME'S・at-home)に物件掲載をしてもらう

・適正家賃を把握して、家賃相場を意識する

・広告料を倍増することによって、優先的に紹介してもらう

・ホームステージングを行い、室内印象をよくする

・入居者に人気が高い設備を取付ける

等といった対策が有効的と主張していますが、ただこれを行って本当にすぐに結果が出るかというと、賃貸需要が多いエリアであれば有効的と言えるものの、賃貸物件数が過剰状態となっている地方都市においては、逆に「真似する物件」が多くなってきてしまうため、成約

率が上がるといったことは、正直期待することができません。



どうして結果が出にくいのかというと、その理由は「賃貸サイト」にあります。

賃貸サイト上では、築古物件ほど価格競争になりやすくなります

賃貸サイト上においては、お部屋探しをされている方が「入居希望条件」を自由に入力することができます。特に賃貸サイト上の集客によって、一番重要となるのは「家賃」及び「築年数」となります。


築年数は「どうすることもできない」ため、一般的には「築年数が浅い物件」を検索されるからが多く、逆に築年数が経過している物件を探す方は、家賃帯を抑えたいと考えてる方が「殆ど」ですので、どうしても賃貸サイト内において、物件クリック数を増やす=反響を得やすくするため、家賃帯を「相場並み~相場以下」に設定している所が多くあることから、必然的に「価格競争」になりがちになります。



また近年の空室対策において、ホームステージングが有効的と言われていますが、ホームステージングをしたとしても、賃貸サイト上の検索画面上においては、まずは外観が掲載されるのがふつうであることから、物件ページをクリックしない限り、ホームステージングをしたとしても、閲覧してもらえないことになるので、どうしても募集をかける際には、家賃相場を意識しなければなりません。


賃貸サイトは、お部屋探しをされている方にとっては、物件候補を絞り込みができるので、短時間である程度のお部屋を見つけることができるものの、お部屋を貸す側=管理会社やオーナー様は、どうしても反響を得やすくしたいために、家賃帯を非常に意識しなければならず、また家賃を値下げして募集を行った結果、現在ご入居中のお客様の家賃より「安い設定」をしてしまうと、今度は現在入居されているお客様から「乖離分の家賃を是正」してもらえるように、交渉が入ってくるので、賃貸経営上マイナスになってしまう可能性が出てきます。



折角空室対策をしたのに、結果が伴わなければ、家賃値下げをしなければならなくなるので、オーナー様の立場で考えれば、こればかりは避けたいところ。では、どのような対策を講じればいいのか…?

「SNSを活用した物件投稿」

実は意外な方法を行うことによって、少なくとも「オーナー様の物件をダイレクト」に見ていただけますが、その方法とは

「SNSを活用した物件投稿」

です。


どうしてSNSを使うことが有効的なのかというと、賃貸を探される方の年代層は、概ね10代後半~40代が多いですが、この年代は「SNSを日常生活上において活用」していることから、例えばオーナー様の物件情報を、SNSでアップして「ハッシュタグ」をつけて投稿することで、ハッシュタグ検索をされた方に「情報がダイレクトに拡散」されることから、少なくとも、投稿された物件情報は「見ていただけている」はずです。


賃貸サイト上においては、お客様が物件検索をする際に、希望条件を入力するのが一般的であることから、たった一つでも「希望条件に合致していない」部屋があれば、その時点で成約後方から除外されてしまうものの、SNSならば「そもそも入力画面」がないため、その心配は皆無となります。



弊社では、物件専用HPがあるため、ブログ情報をTwitter上にアップし、ハッシュタグをつけて拡散する集客、またInstagram集客においては「映えるような部屋」を投稿することによって、「物件が気に入った方」は、ページ内にリンクしたHPドメインをクリックしてくるので、賃貸サイト以上に反響を得やすくなります。


では、SNSを活用した集客をすることによって、どのくらいの反響を得たのかと言いますと…


Googleアナリティクス上における、2019年1月~2021年11月30日までの、弊社物件専用HP内におけるアクセス件数を調べた所、ソーシャル(Twitter・Instagram・YouTube)からのアクセスは、自然検索と比べると「それほど多くはない」ものの、注目してもらいたいのは、弊社物件がある甲府からのアクセス数は、自然検索と比べると2倍以上多いことがわかりました。


さらに弊社物件にご契約して頂いた方の「約8割」は、物件専用HP、TwitterやInstagramからお問合せだったことから、大手賃貸サイトに100%依存しなくても、SNS等を使った集客をした方が「かえって集客力を向上」させることができます。


実は、空室対策コンサルタントの方々は、SNS集客に対しては「ほとんど口にしていない」ので、差別化を図って集客力をアップさせたいと考えているオーナー様としてみると、千載一遇のチャンスと言っても過言ではありません。


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