空室対策をする際、適正家賃に合わせる必要性はありません


こんにちは。


賃貸物件の空室対策をする時、様々な方法があります。

その中でも、多くの専門家の方達は「募集エリアの適正家賃」より現在募集している家賃が高い状態は避けるべきであると、指摘をしています。

現在の賃貸探しは、不動産賃貸物件検索ポータルサイトの活用が主流となっています。

お部屋を探されている方が、希望エリア・希望家賃・希望築数を自由に設定できることから、特に競争力が低下した築年数が古い物件は、検索画面に掲載できるようにするために、相場家賃より低い、もしくは同程度の家賃設定にしないと、検索画面上に掲載できないので、成約のチャンスを取り逃がしてしまう恐れが出てしまうということで、できる限り募集家賃は、相場並みに揃える必要性があるとのことですが…


残念ですが、相場並みに家賃を揃えたとしても、昔ならまだそれでも成約につながっていましたが、昨今では家賃を下げても、成約に時間がかかる物件が増え続けています。



その背景には、リノベーションをして収益確保を考える管理会社・オーナー様が近年非常に増えてきて、山梨県においても弊社をはじめ有名管理会社が続々参入しています。

古くなった部屋は、誰が見ても古さがわかってしまい、家賃が安くなければ多くの方は率先して入居などはしないですよね。


ただ、古くなった部屋を新築並みにリノベーションをしたら、もしその部屋がお客様のニーズに合致していたら、入居を考えようと思うはず。

またリノベーション賃貸のメリットの一つとして、新築並みのクオリティーに関わらず、家賃が新築よりも安いことは、お客様にとっては「お得感」が前面に出て、築年数のことはそれほど気にされないはず。



リノベーションをすると、多額の費用が発生しますが、物件の平均的な入居期間がわかっていた場合、入居することにより何年でリノベーション費用を回収でき、その後どのくらいの黒字が見込めるのか、ある程度計画を立てることができ、また資産価値が向上したリノベーション賃貸は、適正相場に合わす必要性がなく、家賃を今までと比べて1~2万円程度値上げをすることも可能となります。



築年数が経過した古い物件の特徴として、室内をきれいにリフォーム・リノベーションをしない物件が非常に多く、このような物件はある一定の期間空室が続くと、家賃を周りには気づかれないような感じで、値下げを行ってきますが、もし古い部屋をしっかりとリノベーションをしても、家賃は相場並みにしなければならないのではあれば、リノベーションなどはしないほうがはるかにいいと思われます。




適正相場より高い家賃で、しっかりとリノベーションをした部屋の場合、不動産賃貸物件検索ポータルサイト上では、圧倒的に不利になってしまいますので、募集を行う際には、不動産賃貸物件検索ポータルサイトを活用しつつも、自社HPなどSNSを活用した独自の集客をすることが重要となります。



実は、日本一空室が多いと言われている山梨県で、弊社では賃貸物件を3棟所有していますが、2018年に自社HPを開設し、独自集客(Googleリスティング広告)を行ったところ、約6割は自社HPからのお問合せ~ご成約でした。


また弊社で募集を行っている部屋は、他社物件では真似をすることができないナチュラルテイストの部屋。家賃もリノベーション前と比べると5~10%値上げ(相場家賃と比べても約1万円以上高い)にも関わらず、募集した部屋は全て埋まり、現在は今月上旬完成したばかりのリノベーション部屋を募集中です。



家賃を値上げすることにより

①仲介会社の仲介手数料/管理会社の管理料がアップするので、喜ばれる

②オーナー様の収入があがる。

③お客様にとっても、新築→リノベ物件に住むことで家賃節約ができる


このようにオーナー様/管理会社様/ご入居者様にメリットが発生し「三方ヨシ」の関係を築くことができます。



一方、適正相場に揃えて募集した物件は、運が良ければ翌日にはお問合せが入る可能性が高くなりますが、ただしオーナー様に待ち構えているのは「茨の道」


値下げをすることにより、不動産賃貸物件検索ポータルサイト上では、値下げされた家賃が掲載されますが、現在その物件にご入居中のお客様にとって、家賃が下がっている物件を見つけた場合、当然ではありますが、同じ家賃にしてもらいたいと思いますよね?


家賃値下げをしてくる場合の殆どは、契約更新をするタイミングが多く、値下げをしなければ退去するといった強気の態度をとる方がいます。

オーナー様としてみたら、退去されては家賃が入ってこないので、仕方なく同意し、家賃値下げを行いますが、そのお客様もいづれは退去されてしまいます。


ただ家賃を値下げし続けているような物件は、当然収益がいいはずもなく、多額な費用が発生するリノベーションをすることは少ないので、また家賃の値下げをしなければ集客ができないといった「負のスパイラル」状態にはまってしまいます。




空室対策を行う時、募集部屋の家賃を適正家賃にすべきかどうかは、本当に難しい問題。


ただ、家賃の値下げばかりしているような物件には、それ相応の方しか入居してきませんし、また家賃滞納発生リスクも高まってきます。


現在では町の不動産屋さんが管理している物件も含め、入居の際「家賃保証会社」に入ることを必須としている所が多い以上、適正家賃/適正家賃以下に合わせた募集をしている物件では、家賃滞納リスク・入居審査で引っかかる(過去に滞納歴があった/強制退去になった)方も多くなることから、家賃が安いからといって、入居が促進されるようなことは、今後少なくなってくるものと思われます。



#空室対策 #適正家賃