空室対策を行うには、ランチェスター戦略しかない。


こんにちは。


賃貸物件の空室問題は、今では社会問題化となってます。

日本の人口は今後急激に減少していくことから、地方都市もそうですが、大都市圏であってもエリアによっては、空室問題が直面化してくる可能性が高くなります。



今までの空室対策と言えば…

●人気設備やおしゃれな壁紙を導入。もしくはお客様に選んでもらう

●家賃を相場並みに揃える


このような対策が一般的でした。


ただ、今ではインターネットが普及しているので、お客様も賃貸について勉強されている方が非常に多いことから、今までのやり方ではもはや空室を解消することが難しくなってきています。


また賃貸における空室対策について、残念ながら同業他社は「同じような」空室対策をしているので、他社と同じようなリノベーションをしても、最初の内は受け入れられて入居して頂く可能性が高くなりますが、同じような部屋が複数あれば、価格帯で選ばれる可能性が高いので、最終的には価格競争に巻き込まれてしまいます。




では、今後賃貸の空室対策を行う際、どのような考え方で行えばいいのでしょうか?

空室で悩んでいる物件(弱者)が、強者(入居率が良い物件・管理会社)に勝つためには、ランチェスター戦略で、対応しなければもう勝ち目はないと言っても過言ではありません。




強者(:ここでは入居率がいい物件/リノベーションを得意としている管理会社)の得意とする所は、今でも絶大な人気を誇る新築物件の部屋やリノベーションで成功している会社の部屋の雰囲気をそのまま取り入れて、新築物件に入居しそうなお客様をターゲットにして、家賃帯を新築より安くすることにより、エリア外に住もうと考えていた方までもターゲットとして取り込もうとしています。


一方弱者も、リノベーションはするものの、差別化できるような部屋ではない(他社リノベーションと遜色がない)ので、家賃勝負になってしまう傾向となるので、リノベーションをしても収益改善(家賃アップ)をすることが難しくなります。




弱者が強者に勝つためには、徹底した差別化戦略を図るしか方法はありません。


リノベーションをするにしても、他社が行っているようなリノベーションでは、お客様はあきてしまいます。そこで他社物件には全くないような設備や内装を、取り入れた部屋を作れば、これは完全に差別化戦略と言えるので、十二分に対抗をすることが可能です。




物件があるエリアでも、当然空室が多いと思われますので、周辺エリアのみに焦点を合わせた集客をすることが重要となります。


そのためには得意技=その物件にしかない㊙サービス的なものをPRすることが大切です。

例えば、大手仲介会社では、仲介手数料は1.1か月となっている所が多いですが、これを例えば仲介手数料無料にすれば、差別化をすることができます。


また最近ではフリーレント(家賃無料)を設定している所が多くなりましたが、ただ殆どの物件では家賃1か月分しかフリーレントを設定していないので、フリーレントを倍の2か月に設定すれば、これも差別化することができます。



弱者物件が「仲介手数料無料」「フリーレント2か月」をして、強者物件が真似してくるのではと心配されていると思いますが、ご安心ください。


仲介手数料は、仲介会社にとって売上に直結しているので、これを無料にすることはまずできません。またフリーレント2か月に関しても、家賃が入金できないと管理料に影響を与えてしまう可能性が高いことから、大手では2か月以上のフリーレントを設定することはほとんどないので、十二分に差別化をすることができます。




弊社ではランチェスター戦略を用いて、空き室率30%と言われている甲府において、家賃8~10%値上げをした差別化リノベーションを展開し、コロナ禍であっても全て成約することができました。


空室問題でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。



#空室問題 #ランチェスター戦略




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