空室対策リノベーションなら、空室率ワースト1位の山梨において実績がある弊社へ。


賃貸物件の空室率は、少子高齢化や住宅ローン減税などによる戸建て住宅住替えなどによって、年々悪化の傾向を辿っており、特に地方都市においては、空室率30%も当たり前となってきています。


今後、日本の人口が増加しない限り、賃貸・戸建て・別荘などの「空き家率」はもっと悪化をしてくことが予想され、将来的には空室率50%も当たり前となってしまう可能性が出てきます。


需要より供給量の方が圧倒的に上回っていることから、借り手側にはとても有利な状況が続き、資産価値が低下している「築年数が経過した物件」においては、家賃値下げ競争が深刻化となっています。


近年では「大手賃貸サイト」に物件情報を掲載するのが一般的になっていることから、この時点において「エリア内における家賃相場」はすぐに確定してしまうこともあり、借り手側は「相場家賃と募集家賃の乖離」を追求し、少しでも家賃を安くしようと考えます。


物件供給数が圧倒的に多いので「もしお客様からの要求を拒んでしまう」と、他の物件に流れてしまう恐れが出てくるので、成約を急ぎたいオーナー様は「つい要求を呑んでしまう」可能性が高くなります。


ただ、その要求を呑んでしまうと「相場が下落」することは必須になるばかりではなく、家賃値下げした情報を「物件に入居しているお客様」が把握してしまうと、契約更新のタイミングで、必ず要求してくることが予想され「もし値下げしてもらうことができなければ、退去する」と退去カードをちらつかせてしまいます。


つまり、現在の集客スタイル(賃貸サイト)では…

・家賃相場が適正とは言えない

・家賃値下げすると、相場が下落する

・借り手側圧倒的有利になってしまい、貸し手側の収益がマイナスになる

可能性が非常に高くなることから、仮に家賃値下げして成約(更新)が決まったとしても、利幅は確実に減少してくるので、銀行返済がきつくなる可能性が出てきたり、また家賃を値下げすることによって、「入居者の質」「家賃滞納リスク」が上昇することから、家賃を値下げすることが本当に正解なのか、懐疑的に思わざるを得ない状態になってしまいます。



空室率を少しでも解消するためには、物件の資産価値を高めるしか方法はありません。


では、資産価値を上げる方法として、どのようなやり方があるのかというと、それは室内をリノベーションすることです。

築年数が経過している物件の設備は、当然ではありますが減価償却が完了している場合が多いことから、価値そのものは殆どありません。また長年使用している設備は、どうしても「年季が入ってしまう」ことから、まだ使えたとしても「古臭いイメージ」を醸し出してしまい、おしゃれな部屋を探している方にとっては、マイナスイメージとなってしまいます。



ただ、室内設備や内装を一新させたリノベーションを展開することによって、室内空間が古いという印象はなくなり、まるで新築物件と殆ど変わりない部屋に生まれ変わります。


では、リノベーションすることによって、物件がどのように変化するのでしょうか?


1.物件資産価値が上がる
リノベーションすることによって、物件資産価値は向上します

築年数が経過した物件をリノベーションすることによって、当然ではありますが物件の価値は高くなります。


物件価値が高くなれば「この部屋に住みたい」と考えるお客様は増えてきます。

また、差別化したリノベーションを展開している物件ならば、さらに価値は高くなりますので、家賃相場を無視した家賃設定が可能になっています。


資産価値が向上するということは、入居者の質も向上することを示唆しています。賃貸業界の暗黙の了解となっていることですが、家賃が安い/安すぎる物件では「入居者トラブル」「家賃滞納」が頻繁に発生するのに対して、家賃が相場より高めで管理体制がしっかりしている物件においては、家賃滞納や入居者トラブルも少なくなるので、リノベーションをすることによって、物件及び入居者の質両方の価値が向上します。



2.口コミで早期に部屋が決まる可能性が…
おしゃれなリノベ部屋に住みことができれば、当然自慢したくなり、物件に関する情報が口コミで広がります

ニーズに合ったリノベーション部屋に入居ができ、しかも入居後「快適な生活」を送ることができれば、当然ではありますが「友達などを部屋に招待」したいと考えるのが普通ではないでしょうか?


現在は、新型コロナウイルスの影響によって、不要不急の外出は控えなければならないので、お友達がリノベーション部屋に遊びに来ることとは、あまり多くはないと思われますが、ただ気が合う女性のお友達に電話などで「ついお部屋自慢」したくなるのは自然的なこと。

この様な口コミは、賃貸集客にとって最大のメリットと言えますので、もし口コミで部屋が決まれば、広告費をかけないで済むことになるので、一石二鳥となりますよね。



3.家賃値上げ可能=管理会社の態度も変わる
家賃アップ出来たリノベ部屋は、管理会社にとってもうれしいことになるので、全面協力してもらえるチャンスが増えます

リノベーションすることによって、基本的に物件の資産価値が向上することから、リノベーション前の家賃と比べて「家賃アップ」は可能となってきます。


家賃アップしたリノベーション部屋がご契約になれば、当然管理会社に支払われる管理料も増えることになることから、管理会社にとってもリノベーションはメリットであることは間違いありません。


管理料がアップできる物件は、当然集客に対しても「積極的に応援」したくなってきますので、客付けに強い仲介会社に物件初会してもらえるチャンスが増えるので、早期に部屋が埋まりやすくなります。




今回ご紹介した上記1~3については、実は弊社所有物件において実践した結果、2021年の繁忙期に全室満室になりました。


弊社が所有している物件は・・・

・1993年築の2LDK~3LDK賃貸アパート

・空室率全国ワースト1位の山梨県甲府市

にあり、正直に言うと「家賃値下げ競争」が横行しすぎてしまい、家賃相場はもはや信用することができないぐらい、家賃下落が深刻化となってきています。


このような状況下の中、弊社では「差別化したリノベーション」をすることによって、コロナ禍の状況にもかからわず、2021年1月末には募集していた部屋が全て埋まり、満室経営を実現しました。


弊社リノベーションは、他社とは一線を画すものであり、ナチュラルテイストに特化したリノベーションを展開しています。

自然素材の漆喰や無垢材を可能な限り使用することによって、室内空間に温かみや温もりを感じることができる部屋となったことから、特に女性のお客様からは高い評価を頂いております。


リノベーション賃貸は、主に築20年以上経過した物件を対象にしているので、室内の機能性(湿気や断熱など)は悪化していることが予想されますが、弊社所有物件におけるリノベーションでは、調湿効果などが期待できる「漆喰」を施工しているので、通常の部屋と比べると機能性の部分は格段に改善しています。


さらに自然素材を用いたリノベーションは、山梨県内の賃貸業界においては、コストがかかりすぎることもあるので、弊社所有物件以外はない事から、差別化を図ることができ、家賃を値上げしても「家賃以上の価値を見いだせることができる」ので、家賃交渉などもあまり発生しないことから、収益性の部分においてもとてもメリットがあると思われます。



ナチュラルテイストに特化したリノベーションは、正直に言えばコストはかかります。

ただ、通常の壁紙ではご入居期間が5年を過ぎてしまうと、どうしても日焼けしてしまい、退去後に壁紙を交換しなければならなくなるので、5年周期にコストが発生してしまいますが、漆喰の場合は「日焼けがしにくい」「補修工事が簡単」なので、退去後のリフォーム費用を抑えられる効果も期待できます。


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