空室対策強化のためには、管理会社を変えたほうがいいのか?


賃貸経営を行っていく上で、大切なパートナーといえば、やはり不動産管理会社。

賃貸物件を所有している方の半数以上は、大手不動産管理会社に「管理委託」をしているかと思いますが、もし募集している部屋が一向に埋まる気配がない時、オーナーの立場で考えると「管理料を支払っているのに、何をしているんだ」と、つい相手を責めてしまいたくなるもの。


確かに管理会社の使命は、オーナー様から委託を受けた管理物件の価値を上げること、また満室にすることによって、物件資産価値を経かけると同時に、管理会社としての管理能力向上を図るものではありますが、地方都市においては、物件供給数が飽和状態となっているため、空室が埋まらない=管理会社の責任であるという図式は、決して正しいとは言えません。


空室が埋まらないのは、しっかりとした理由があるからであり、その理由をしっかり把握しないままで管理会社の責任にしてしまうと、仮に管理会社を変えた所で、いい関係を構築することは難しくなってしまいます。


目 次
1.部屋が埋まらない物件の特徴
2.築古物件は、家賃値下げしてはダメ
3.オーナー様自身も集客する
4.実は見ていない所でお客様は見ています
5.まとめ

1.部屋が埋まらない物件の特徴

部屋が埋まらない物件の特徴

最近では、飲食関係の番組が多数放送されていますが、よく交通アクセス的には「決して良くない」場所であっても、毎日のように多くのお客様が通っているお店って、通常のお店とは何が違うのかというと

ここだけしか販売されていないもの

が売っているからですよね?


賃貸でも同じようなことが言えます。

賃貸物件の稼働率がいい物件と悪い物件には、大きな差があり、稼働率がいい物件というのは、とにかく室内外がきれいなところ。


稼働率がいい物件では、物件清掃がしっかりと行き届いていて、植栽などもしっかりと管理されていることから、物件全体が「一つの街並み」のような雰囲気を出しています。


一般的に「築年数が浅め」の物件では、比較的稼働率は良いものの、築年数が古くなってくると、どうしても室内の設備や外壁などが古くなってくるので、見た目的にマイナスとなってしまいますが、稼働率がいい物件では、外壁塗装がされているのはもちろんのこと、室内においても「しっかりとリノベーション」をおこなっていて、中には「他社リノベーション物件にはないようなおしゃれな部屋」を提供している所もあります。


このような物件では、家賃相場に家賃設定をしていないケースが多く、むしろ相場を意識しなくても、客付けすることが可能であることから、安定した経営を行うことが可能となります。


2.築古物件は、家賃値下げしてはダメ

築古物件は、家賃値下げしてはダメ

築年数が経過した物件では、賃貸サイト上において「価格競争」に巻き込まれる可能性が高くなりますが、それでも家賃は下げてはいけません。


家賃を下げるということは、オーナー様の家賃収入がマイナスになるばかりではなく、入居者の質も下げることを意味しています。当然ではありますが、家賃滞納率も上昇してきます。


さらに家賃を下げたとしても、すぐに結果=成約につなげられるかは、正直懐疑的な部分があり、もし家賃を下げても部屋が埋まりにくい場合には、もはや物件価値すらもなくなりつつある状態と言っても過言ではなく、もしアパートローン返済が厳しくて金融機関に相談しに行ったとしても、資産性がない物件に対して、金融機関が応援してくれることは、正直期待することはできないので、家賃を下げる行為は「本当にやむを得ない状況」にならない限りは、下げるべきではありません。



築年数が経過している物件であっても、先程の飲食店の例ではありませんが

この物件にしかない部屋

があってそれがお客様にとってメリットがあるものであれば、築年数が経過している物件であっても、入居して頂ける可能性は、十分にあります。



弊社所有物件は…

  • 日本一空室率が悪い山梨県にあり、築28年2LDK~3LDK賃貸

  • 物件周りには、同築年の物件が多数あり、値下げ競争が激化

  • 値下げしても空き部屋が意外に多い

このような状況下ではありますが、弊社物件では、他社物件では真似することができない「ナチュラルテイスト」に特化したリノベーションを展開し、家賃もリノベ前と比べて約10%値上げ、しかも家賃相場と比べると約1.3万円高い状態で募集していても、今年の10月に全ての部屋が埋まり、満室を実現しました。


空室期間が長い物件に対して、管理会社では「リノベーション提案」をしてくるはずです。


ただ担当者が「リノベーション提案の前に、家賃相場と現状の家賃には乖離が発生しているから、設定家賃を下げてほしい」と提案してきた場合、はっきり言って管理担当能力がゼロと言わざるを得ないことから、万が一このような提案をしてきた場合は、遠慮なく担当者を変えるか、管理会社を変えたほうがいいと思われます。



3.オーナー様自身も集客する

オーナー様自身も集客する

賃貸サイト上においては、お客様が自由に入居条件(築年数、家賃、間取りなど)を入力することができるため、1つでも条件に合わない物件は、検索画面上に残ることができませんので、特に築年数が経過している物件では、価格競争に巻き込まれてしまいます。


しかし、賃貸物件を探している方は「賃貸サイト上」のみではありません。


今の時代では、スマートフォンを持っていない方は、ほぼ皆無と言ってもいいぐらいいませんよね?特に若い世代は、日常生活上においても「SNS」を利用していることから、それを逆手にとって「オーナー様自身が物件PRのために、SNS投稿」をされることをおススメします。


SNSを利用する場合、多くの方は「ハッシュタグ検索」をされるのですが、TwitterやInstagram投稿の際に、賃貸に関わるハッシュタグをつけることによって、ハッシュタグ検索をしてきた方に「ダイレクト」に情報が拡散されるので、物件訴求効果としては、効果大。


実際、弊社所有物件においても、SNSの記事を見て物件問合せをされた方が殆どで、逆に賃貸サイト経由からのお問合せ、ご成約は全体の1割弱という結果だったので、物件のことを知ってもらうためには、SNSの方は効果的です。



4.実は見ていない所でお客様は見ています

これは今年の1月の出来事というか、弊社所有物件では、雪が降った時には、オーナーである自分が物件の雪かきを行っています、


賃貸物件において、雪かきに関してはオーナーが行うものではなく、ご入居者様対応となっていますが、弊社物件にご入居されているお客様の中には、小さなお子さんがいるご家庭も多いことから、恐らく雪かきをすること自体が難しいのではと感じて、2014年2月に発生した雪害以降、雪が降った時にはオーナー自ら雪かきをしています。


どうしてこのようなエピソードを伝えているのかというと、雪かきをしている姿は、当然ご入居者様は理解しています。ただ一部のご入居者様は、オーナーがどのような行動をしていたのかを、しっかりと把握し「口コミ」をして頂く可能性が高く、実際に今年の1月にご入居して頂いたお客様は、「前入居者様」と知り合いで『オーナーさんが雪かきや相談などをした時にしっかりと対応していた」ことを、どうも伝えていたらしく、そのことが決め手となり、物件見学に来ていただいた日に「入居申込」を頂きました。



5.まとめ

日本は今後少子高齢化となるため、人口減少が著しくなる地方都市においては、賃貸空室率は今よりさらに悪くなることが予想されます。


賃貸の空室率が悪くなると、人気がある物件とそうでない物件との二極化が進むことになり、場合によっては「大手管理会社」であっても「淘汰」してしまうかもしれません。


厳しい事態を迎えたとしても、お客様から支持される物件は、築年数関係なく受け入れられるはずであり、建物が古くなったとしても、収益性を確保することは、十分期待できると思われます。





0回の閲覧0件のコメント