空室率が日本一多い山梨県で、家賃値上げした築古物件がどうして満室を維持しているのか?


賃貸業界的に、築年数が経過した物件は「資産価値がなくなっている」こともあり、家賃を値下げしなければ集客することができないと言われています。


ただ、近年では人口減少が歯止めが掛からなくなってきていることから、賃貸物件の空室率は、築年数が経過すればするほど「右型上がり」になってきているので、家賃をただ値下げすれば集客ができる時代ではありません。


弊社所有物件がある山梨県は

賃貸物件の空室率が全国ワースト1位

であると言われていて、甲府市では約3割は空き室であると言われています。


一般的に空室を埋める方法として・・・

・退去リフォームやリノベーションを強化する

・市場調査を行い、家賃を適正家賃に設定する

・賃貸サイトに掲載する物件写真を「明るめ」にして雰囲気をよくする

・室内をホームステージングし、入居後のイメージを持たせやすくする

・客付けに強い仲介会社に「広告料」を支払い、客付けを強化してもらう


ただ、上記の空室対策をしても「なかなか結果が出ない」と嘆いているオーナー様の方が多いのではないでしょうか?



結果が出にくい最大の理由は「物件供給数が飽和」になっていることと、賃貸サイトのみでしか集客をしていない物件では、お客様が希望条件を入力することができることから、お客様の希望条件にひとつでも該当しない物件は、その時点で成約候補から外れてしまうから。


賃貸サイトの隠れたデメリットとして、お部屋探しをされているお客様は「希望家賃」に合った部屋探しをされていますが、希望家賃で検索画面上に出てきた物件は「多数」あることから、確実に「価格競争」に陥りやすくなります。


また管理会社の担当者から「家賃値下げをお願い」されオーナー様が同意をした場合、当然ながら賃貸サイト上においては、家賃値下げした家賃が表示されてしまうので、サイトを見たほかの入居者様にとって、ご自身が現在入居している部屋の家賃より、サイト上の部屋の家賃が安ければ、抗議されてしまい、強硬なな方は「家賃を値下げしてもらえないと退去する」と退去カードをちらつかせて交渉してきます。


オーナー様としては退去されてしまうと、経営上マイナスになってしまうことから、値下げに同意せざるを得なくなり、もし値下げしてしまうと、たとえ値下げが実現したお客様に「値下げしたことは口外しないでほしい」と伝えても、その期待を見事なまでに裏切る方がいますので、もしこのような状態になってしまうと、負のスパイラル状態が続いてしまいます。




弊社所有物件は1993年に建てられた2LDK(一部3LDK)物件。

業界的には「築古物件」に該当しますが、弊社では家賃相場を完全に無視した家賃設定にしているのにもかかわらず、現在(2021年4月末時点)満室経営を実現しています。



物件募集をするにあたって、家賃相場は非常に重要になるというのが、賃貸業界においては暗黙の了解となっています。


家賃相場より募集物件の家賃が高い状態になってしまうと、賃貸サイト上において不利になることは承知していますが、ただ現在ではほぼ全ての物件が「何かしらの賃貸サイト」に掲載していることから、価格競争になりやすくなるのは紛れもない事実で、例えばしっかり退去リノベーションをしても、家賃相場並みに家賃を設定しないといけないのであれば、最初から費用が高額になるリノベーションは誰もしないですよね。



そこで弊社では「他社管理物件が手掛けるリノベーション」とは180度違った「差別化リノベーション」を展開し「賃貸物件における入居後の悩み」を解消させた部屋を作ることによって、資産価値を上げることに成功したことにより、相場家賃より高い家賃設定にしても、お客様が納得してご入居して頂いております。



築年数が経過した物件というと、殆どの方は「設備や外観が古くて汚い」「住みづらい」というイメージだとおもいます。正直な所、築年数が古い物件は「家賃が安い」ことぐらいメリットはないと思いますよね。


ただもし築年数が経過した物件に・・・

・他社物件ではまずありえないおしゃれなカフェ風キッチンが設置

・室内の機能成功を向上させる漆喰が施工されている

・浴室がおしゃれにリノベされている

・初期費用が10万円を切っている


上記はお客様が望まれている要望のひとつ。

これらの条件がある賃貸物件は、正直言って殆どありませんが、弊社物件に入居して頂けるならば、要望が実現となる以上、お部屋探しをされている方は「この部屋にしよう」という気持ちになってくるはず。


弊社が手掛けたリノベーション部屋は、お客様の要望を限りなく実現できていることから、家賃相場が高くても「それ以上の価値を見出せる」ことをお客様には理解されているので、クロージングの段階で「値引き交渉」をする方は殆どいません。




また弊社は築年数が経過している物件ということもあり、賃貸サイト上での集客は「圧倒的に不利」になることがわかっているので、弊社物件ではTwitterやInstagramといったSNS集客に非常に力を入れています。


今の時代、若い世代~40代ぐらいまでの方々は、日常生活上においてもSNSを利用されている方が多いことから、ハッシュタグを有効活用して「入居後のイメージがわくような写真」や文章を掲載することによって、ハッシュタグ検索された方に、ダイレクトに情報が伝わりますので、ケースバイケースではありますが、賃貸サイト以上に影響力はあると思われます。


実際2021年の1月にご入居された3組のお客様の内、2組のお客様は「弊社物件の公式サイト(Instagram)」を見て物件見学を希望されて、ご契約に至っています。


弊社の公式サイト上において、物件情報を掲載する際「弊社の物件にご入居して頂くと、どのような生活ができるのか?」をイメージしてもらえるように意識しながら記事掲載しているので、公式サイト上から物件HPにアクセスされる方が、最近では多くなってきています。



築古物件で「相場家賃よりはるかに高い家賃設定」しているのにもかかわらず、満室が現在に至るまで続いているのは「この物件でしかない設備を提供」「入居後の不満を解消させる設備を導入」「デザイン性にこだわった室内空間」になっていることを、SNSで拡散したことと、もし入居後何かあったら遠慮なく申し出てほしいと、オーナー自ら集客対応することによって、「賃貸の見える化」を実現できたからと推察しています。



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