空室率が高いエリアで、値上げ目的のリノベ部屋が成約になったわけとは？
こんにちは。
山梨県は、全国でも空き家率（賃貸・戸建て・別荘など）が全国ワースト1位。
賃貸単体では約3割は空き室であると言われています。
また、今年発生した新型コロナウイルスの影響により、主に築年数が経過した物件においては、給料減少により家賃の支払いが難しくなったと、管理会社に相談をされる方が非常に多くいたとの事でした。
今後、日本の人口は確実に減少していきますので、特に地方都市に賃貸物件を所有しているオーナー様にとって、何も対応しなければ、確実に収益は悪化の一報をたどることは明白。
弊社が所有している物件は、空室が日本一高い「山梨県甲府市大里町」にあります。
甲府市大里町は、昔も今も「甲府で住むなら大里がいい」と言われるほど、人気のエリア。
ただ近年では、住宅ローンが超低金利、また住宅ローン減税を受けられるということもあり、賃貸から戸建て住宅に住み替えをされる方が非常に多くなり、また2011年に甲府市の隣にある昭和町というエリアに「イオンモール甲府昭和」が誕生したことにより、特に新婚世代が賃貸を借りる時、今までだったら甲府南部エリアを希望していた方が、こぞって昭和町周辺に住む人が多くなったことから、甲府市南部エリアの賃貸物件では、空き室が年々深刻化になっています。
このような背景があることから、甲府市南部エリアの賃貸物件では
●家賃値下げ
●成約時に支払う広告料増額
といったことを行っています。
某大手管理会社においては、物件によって違いはあるものの、成約時に支払う広告料（業界用語ではADと呼ばれています）を家賃3か月に設定しています。仲介手数料の分も合わせれば、成約になった暁には家賃4か月分の報酬を得ることができます。
ただ、賃貸物件の供給数が過剰なまでに多い甲府市において、広告料を3か月つけたとしても成約になる確率は、残念ながら年々悪くなっている一方。
また家賃を値下げした場合、確かに不動産賃貸ポータルサイト上では、敏感に反応（内見申込・問合せ）するものの、もし募集している部屋の家賃が、現在ご入居されている方の家賃より低い場合、当然ではありますが、お客様からおしかりのクレームを頂戴することになり
家賃減額請求or退去勧告
を要求されるケースが発生し、この情報は残念ながらほかのご入居者様にも伝わってしまい、最終的には全てのお部屋の家賃を募集家賃と同程度まで値下げをしなければならなくなります。
弊社所有物件は築27年を迎える、業界的には築古物件に該当し、今までの業界的な常識では家賃を減額しなければ、部屋は埋まらない…でしたが、弊社では2018年より、他社では決して味わうことができない「差別化」したリノベーションを展開したことにより、相場家賃に惑わされることなく、逆に今までの家賃より8～10％を値上げし、現在リノベーションした部屋はすべて埋まったことから、現在新たに1部屋をリノベーション工事を行い、来月には募集を正式に行う予定でいます。
弊社が行うリノベーションは…
他社とは全く異なる差別化したリノベーション
お客様のニーズに合わせ、家賃が安い部屋と高い部屋にそれぞれ合わせたリノベ
成約決定権を持っている人に合わせたリノベ
他社では絶対的に不可能な「仲介手数料」を無料化にする
お客様が物件のファンになってもらえるよう、サプライズプレゼントを行っている
近年、築年数が経過した物件において、室内の内装や設備を一新させたリノベーションを行う所が非常に増えてきました。
ただリノベーションをされた部屋をよく見てみると、ある共通点があります。
それは、どのリノベーション部屋も
同じような部屋
ばかり…。
同じような部屋が沢山あれば、お部屋を探される方にとっては「家賃が安い部屋」を選んでしまいますよね。
多くのリノベーション賃貸の弱点は、他社リノベーション賃貸と同じような部屋を作ってしまう傾向があるので、どうしても差別化を図ることが難しく、また成約に至る時間も長くなってしまいます。
もしエリア内において、他社とは全く異なるようなリノベ賃貸で、お客様のニーズに沿った部屋を見つけることができたら…当然ではありますが、ニーズに合った部屋に住みたいと考える方は多くなります。
実際、弊社のリノベ賃貸においても、当初は築浅（新築～5年以内）物件に入居希望されていた方が、たまたま弊社のリスティング広告から、物件見学会～ご成約に至ることになりましたが、お客様のニーズに合った部屋及び初期費用の安さが気に入っていただき、他の賃貸を見ることなく、即決で成約となりました。
弊社のリノベーションの最大のメリットは
徹底した差別化リノベーション
初期費用の相場の4分の1程度
としたご提案をお客様に行うことで、家賃相場の影響を一切受けず、また家賃を値上げしてもご納得して頂ける部屋となりました。
空室問題を改善するためには、お客様のニーズに合った部屋をご提供することが、一番の最善策であると考えます。
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