空室率ワースト1位の山梨県で、結果を出している理由とは?


こんにちは。


総務省が発表した「2018年10月時点の住宅・土地統計調査」によると、山梨県の空き家率は全国ワースト1位、賃貸単体では約3割は空き室であると言われています。

日本の人口は2008年をピークに年々減少傾向をたどっていき、国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、2048年には1億人を割り、2060年には8674万人まで減少するとのことです。


一部の首都圏では、人口が極端に減ることは少ないものの、地方都市においては、確実に人口が減ることは間違いないことから、賃貸市場においては、今後「大空室時代」に突入することは、業界内の方でしたら、周知の事実と言っても過言ではありません。



大空室時代を迎えるにあたり、特に深刻な物件と言ったら、やはり築年数が経過した古い物件。


古い物件は、築年数が浅い物件と比べると、設備面において劣るばかりではなく、現在集客の主流となっている「不動産賃貸ポータルサイト」においても、築年数が古いというだけで、敬遠されがちになることから、一日も早く成約してほしいと懇願しているオーナー様は、安易に家賃値引きに応じてしまう可能性が高くなります。

ただ家賃を下げて成約を決めても、その情報はほかのお客様も簡単に閲覧できることから「同じ条件」にしなければならなくなるので、結果的には収益がもっと悪くなってしまう「負のスパイラル状態」に陥りやすくなります。




弊社が所有している物件は、空室率全国ワースト1位の山梨県甲府市にあります。


山梨県は1990年代に発生した「相続税対策」で、多くの田畑が賃貸アパートに姿を変えましたが、その後バブルが崩壊し、土地の価格がどんどん下がっていき、またエリア内には至る所に賃貸アパートができたことから、築年数が経過した物件は、軒並み価格競争=家賃値引きを強いられることになり、弊社所有物件も一時期そのあおりを受けました。



弊社では、退去リフォームをしっかり行うことにより、家賃の下落を何とか食い止めていましたが、2017年の繁忙期(1月~3月)ではリフォーム済みの部屋が、まったくと言ってもいいほど成約に至らず、逆にその年の3月末に一気に2部屋同時退去(転勤によるもの)となったことから、もう今までのリフォームでは通用しないと直感し、今後は室内を丸ごと変えるリノベーションを基本ベースにしようと決意しました。





今年は、新型コロナウイルスの影響により、1月~3月までの繁忙期は、見学者数が殆どありませんでしたが、緊急事態宣言解除後、物件問合せ・見学予約数が劇的に増え、おかげさまを持ちまして、リノベーションした部屋は今年の7月には全て成約することができました。




弊社が行っているリノベーションは、他社が行っているようなリノベーションとは全く違います。


弊社はライバル賃貸会社と比べると、資本力が圧倒的に弱いので、強者=リーダー物件と同じような部屋にした所で、家賃の部分では恐らくリーター物件より高く設定しないと元が取れないことから、価格競争の波に飲み込まれてしまいます。



そこで、当物件(弱者)は、他社がリノベーションの際に絶対に行わないであろう設備を、完全オリジナルなものを作ることによって、徹底的な差別化を図ることに成功しました。


家賃に関しても、今までの家賃と比べて約8~10%値上げをすることに成功。

初期費用の部分も徹底的な差別化を図るため、仲介会社を指定することにより、仲介手数料無料+家賃保証会社に支払う初回保証料も、相場と比べると半分以下に設定することができたので、お客様から高い評価=入居の決め手にもなりました。





弊社のリノベーションは、相場家賃と比べると約1.5万円程度高い家賃となっていますが、それでも部屋が決まっている最大の理由は

最終的に部屋を決める人は誰なのか?

をしっかりと把握している事。


弊社の物件は、2LDKタイプとなっていることから、お客様の年代は20~30代、結婚を前提としたカップル・新婚・子育てをしている世帯が、ターゲットとなります。


ファミリータイプ賃貸の場合、お部屋を決める権限を有しているのは、ほぼ女性=奥様であることがわかっていますので、つまり女性が喜ぶ部屋作りをすれば成約につながると考えました。ただ、他社と同じような設備を導入しても、差別化になりにくいので、成約の決め手となるある設備に関しては、当物件完全オリジナルのものを製作し、結果的にはこれが成約の決め手となる場合が圧倒的に多くなりました。



詳細に関しては、有償コンサルティングをお申込みされた方のみにお伝えさせていただきますが、ただ空室が日本一悪い山梨県において、家賃を値上げしたリノベーション部屋が、コロナ禍であっても成約できたことは、おそらく他県でも十分通用できるはずと思われます。



空室期間を一日でも早く終わらせるためには、お客様が感動するような部屋を作るしか方法はなく、小手先の空室対策は、仮に現時点で成約ができたとしても、今後ますます厳しくなっていくであろう大空室時代になったら、もう通用することができなくなり、お客様ファーストの部屋が提供できない賃貸物件は、必ずと言っていいほど淘汰されていきます。



弊社では、現在空室に悩んでいるオーナー様・管理会社様を助けたい一心で、リノベーションコンサルティング事業を立ち上げました。


相談は無料なので、お気軽にお問合せ下さい。



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