空室率全国ワースト1位の山梨県において、相場家賃よりはるかに高い家賃設定したリノベーションが受け入れられている理由とは?


山梨県は全国でも賃貸空き室率が最も悪い県と言われています。

それもそのはずです。


山梨県全体の人口は右肩下がりになっていて、しかも近年では「住宅ローン減税&ローン低金利」が拍車をかけてしまい、戸建て住宅に住替える方が多くなってきているにもかかわらず、更地の所に新しい賃貸アパートが建てられている様では、空室率が多くなるのも納得。


このままの状態が続けば、空室率50%になってしまうのも時間の問題かもしれません。


管理会社では、空室率悪化を止めようと、築年数が経過した物件を少しでも新築並みのお部屋にしようと「リノベーション」に力を入れていますが、ただどのリノベーション物件も「右に倣え」みたいな部屋ばかりになっているので、果たして本当にお客様に喜んでいただけるような部屋になっているのか?懐疑的に思うような部屋が多数あるのが現状です。



山梨県甲府市にある弊社所有物件は、1993年に建てられた賃貸アパート。

新築当初は、周りに賃貸アパートがそれほどなかったので、募集をすればすぐに埋まってしまうほど人気が高い物件でしたが、2000年代に入ると至る所に新築アパートが建てられてしまったことから、家賃を下げなければ集客をすることができなくなってしまいました。


それでも退去リフォームをしっかりと行うことで、ある程度の集客効果はあったものの、2017年繁忙期(1月~3月)は成約数より退去数の方が上回ってしまい、一気に損益分岐点を下回ってしまいました。



そこで、2018年より空き部屋を巡視リノベーションをしていくことを決意し、今までの賃貸物件にはまずない「ナチュラルテイスト」に特化したリノベーションを展開していきましたが、ついに弊社が手掛けたリノベーションが世間にも認められて、2021年1月現在においては、満室を実現しました。



弊社のリノベーションは、素材に力を入れているので、リノベーション費用が高額になってしまうことから、募集家賃に関しても今までの家賃と比べると約10%値上げすることにしましたが、もともと弊社所有物件の家賃は相場家賃と比べて「約1万円」は高い設定となっていますが、リノベーションをすることによりさらに値上げをすることになれば、当然ではありますが集客上においては不利になってしまいます。



しかし…お部屋は決まってしまった。



なぜお部屋が満室になったのか?よくよく考えてみたら、弊社所有物件のリノベーション部屋をご案内する時「入居したらどのような生活ができるのか?」をしっかりとお伝えしたことがお客様の心(入居しようという気持ち)を動かせたのではと、推測しています。



グレイスロイヤルのリノベーション部屋に住むことで得られるものとは?


①賃貸でおうちカフェが楽しめる


新型コロナウイルス感染拡大防止の一環として、現在不要不急の外出はできる限り控えなければならないことから、おうちで過ごす時間は今までと比べて長くなりました。


おうち時間が増えたことにより、リビング空間にいる時間は長くなってしまいましたが、賃貸のキッチンは既製品を導入しているケースがほぼ100%なので、生活感丸出しになってしまい、おうち時間を楽しむことができません。


しかし、弊社所有物件リノベーション部屋においては、おしゃれなナチュラルキッチンが標準装備されているので、おうちで気軽にカフェ気分を楽しむことができます。賃貸でこのようなキッチンがあるのは、恐らく弊社所有物件ぐらいしかありませんので、ここに住めば友達にも自慢ができる=自分自身の株が上がることにもなることから、多少家賃が高くても十分カバーすることができますよね。



②抗菌・抗ウイルス対策をしている

上級グレードのお部屋の壁には、自然素材の漆喰を施工しています。


漆喰を施工することにより、壁自体が「抗菌」「抗ウイルス」対策をしてくれるので、室内で過ごす時間が長くなっても、安心した生活を送れることができるので「住みたい」という気持ちが先行するのも理解ができますよね。


また漆喰を施工することにより「保温保冷効果」が期待できるので、冷暖房費節約も期待ができ、以前リノベーション部屋にご入居されているお客様に聞いたところによると、夏場の電気代(冷房)は、以前の賃貸アパート(電力がいい者は同じ)と比べると3000円/月安くなったとのことです。


普通に生活をしていて、電気料金が安くなれば、家計にとっても当然プラスになりますが、通常の賃貸アパートでは決して体験することができません。しかし、弊社所有物件のリノベーション部屋なら、簡単に電気料金が安くなる。どちらがいいのか一目瞭然ですよね。



③初期費用が安すぎる

賃貸物件入居の際の一番の悩みは、初期費用が高額になってしまうこと。


山梨県の賃貸業界における初期費用の平均は、家賃4か月分と言われていますが、敷金以外の費用は退去時に返金されない費用なので、できる限り初期費用は抑えたいと誰もが思っています。


ただ、初期費用を安くしてほしいと仲介会社に相談をしても、出来ることといえば、家賃が一定期間無料となる「フリーレント」付き物件をおススメする以外、何もできないのが現状。



しかし、弊社所有物件においては「公式サイト」(HP・Twitter・Instagram)からお問合せ~指定仲介会社において賃貸借契約をしていただく事により、初期費用が大幅に削減することができ、条件次第にはなりますが、初期費用総額が10万円を下回ることも可能となります。


初期費用が10万円以下と聞くと「信じられない」と思われますが、弊社所有物件においては、管理会社とタッグを組んで集客をしているので、初期費用大幅削減が可能に。



弊社所有物件では、

お客様の悩みを解決できる集客

を実現することにより、家賃が相場以上に設定されていても、価格競争には一切影響を受けず、今回久しぶりとなる満室経営を実現しました。



空室率全国ワースト1位の山梨県において、相場家賃より高い家賃設定にしている弊社所有物件が満室経営を実現させたことは、他県の空室対策でも通用できるはずです。




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