空室率30％エリアでも満室達成した効果的な集客方法とは？
更新日：2022年9月21日
賃貸物件において「空室が発生」した場合、仲介会社にお願いして、物件募集を行ってもらうことになりますが、募集依頼をかけているオーナー様は、この様な悩みを持っているはずです。
☑募集依頼をかけて2週間ぐらい経過しても、反響がない
☑管理会社からは、家賃値下げを要求されている
☑客付け強化するためには、広告料を支払うしかないと提案されている
上記のような悩みは、賃貸物件を所有しているオーナー様であれば、誰もが持っている共通した悩みであり、またこのような対策は「他社物件でも同様」であるため、これを行ったからといって、必ずしも客付け強化が期待できるといった保証は、どこにもありません。
募集中のお部屋において、早期に部屋を埋めるためには「最低限のリフォーム」は必ず行うことが必須となりますが、リフォームをしているのに「反響が出にくくなっている」理由について、多くの専門家の方々は「適正賃料になっていない」ことを指摘されますが、これは賃貸サイト上における「価格競争」が最大の原因であり、この点を改善することができれば、集客にそもそも苦戦することは、あり得ない話です。
弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県。
しかも弊社物件は、築29年目の和室アリ２LDKであるため、賃貸集客上「苦戦が強いられる」ような物件でありますが、ただ現在（2022年2月21日）満室経営を継続しています。
どうして「築古・和室アリ」の物件が満室を継続することができ、さらに家賃は相場より1万円以上高い設定をすることが可能となるのかというと、ズバリ「賃貸サイトには依存しない集客」をしているからです。
「築年数が経過している物件」に入居したいと考えている方の特徴は…
家賃を抑えたい
方が入居してくるので、どうしても価格競争が発生しやすくなってしまいます。
価格競争になっても「とにかく空室を埋めたい」と考えているオーナー様の場合であれば、まだそれでもいいと思いますが、弊社の場合「家賃を相場以下に設定してしまうと、アパートローン返済が滞ってしまう可能性」が高くなることから、それならば、お客様に喜ばれるような部屋＝リノベーションを行う代わりに「家賃を値上げ」し、さらに価格競争から脱却するため、物件専用HP・SNSを開設することによって、独自集客を確立することに成功し、今ではご入居される方の約8割は、物件専用HP・SNSからの反響となっているので、家賃相場の影響を受けにくくなっています。
ただ現実問題としては、お部屋探しをされている方の多くは「事前にエリア内における家賃相場」をしっかり調べてくるので、弊社物件の家賃設定が「相場より高い」ことは承知しています。
どうして家賃相場より高い設定なのに、入居して頂けるかというと「家賃以上の価値を見いだせる部屋」を作っているからです。
弊社リノベーションにおいて、最上級グレードの部屋には「自然素材の漆喰」がLDK・和室・洋室の壁に施工されています。
漆喰を施工することによって、調湿性や消臭性等といった「室内の機能性の改善」が期待することができますが、漆喰を施工した部屋が「本当に住みやすいのか」に関しては、ご入居者様でしか、わからないことですよね？
そこで、弊社では「リノベーション部屋にご入居されたお客様」に、取材をすることによって、本当にリノベーション部屋が住みやすいかどうかを、証明することができ、そのことを物件見学に来ていただいたお客様に「お伝え」することによって、客付けが非常に楽にすることができ、場合によっては「ご見学時にお申込」を頂く事も、珍しくはありません。
お客様の感想として、最も多かった意見としては…
☑夏場のエアコン電気代を節約することができた。
☑保温効果が期待できるので、日中の時間帯（晴れている場合）は暖房をつけなくてもOK
☑夏場、帰宅しても「湿気がこもっている」感じがしない
など、通常のお部屋と比べると「快適に過ごす」ことが証明することができるため、家賃が高くても「高いというようなイメージにはならない」と、皆様が仰ってくれています。
築29年目・和室アリ2LDK、家賃値上げ物件の弊社が、満室を実現できた最大の要因は、ネット集客に切り替えたことと、お客様の悩みを解決でき、さらにはお客様が住みたいような部屋を実現することができたことが、最大の要因であると思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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