空室解消のために、入居審査を甘くすると経営上大変なことに


不動産投資を成功させるためには、可能な限り「空室率」を減らすことが求められますが、ただ近年では地方都市においては「物件供給数が飽和状態」となっているため、空室率が上昇しています。


参考までに、日本一空室率が高い「山梨県」においては、エリアによってはすでに「空室率30%台」が当たり前となっているので、募集を行っても「空室が埋まりにくい現象」はすでに発生しています。


築年数が浅い物件では、一定の需要があるため、募集を開始しても比較的早期に決まる可能性は高いものの、競争力が低下している「築年数が経過している物件」では、「同質化となっている物件が多い」ため、価格競争が発生しやすくなりますが、ただ近年では「家賃を値下げしても、部屋が埋まりにくい」物件も目立ってきています。


空室解消のために、入居審査を甘くすると経営上大変なことに

空室を埋める方法としては、「物件資産価値を上げるリノベーションやリフォーム」が、最も有効的であることは、賃貸業界においては「通説」となっていますが、その一方で、リノベーションやリフォームをすると、費用が高額となってしまうため、なかなか決断ができないオーナー様も、中にはいます。


リノベーションやリフォームに所局的なオーナー様物件の場合、入居審査や条件を緩和して、費用をあまりかけずに「集客」しているケースが目立ちますが、結論から先に申し上げますが、入居審査や条件を緩和した募集をしていると、確実に「経営が悪化」することは明白となってしまいます。

審査を甘くすることはリスクも増加することを意味してます

(1)入居審査を甘くすると、どうなるのか?

近年においては、大手管理会社物件はもとより、街の不動産屋さんが管理している物件でも「家賃保証会社」を利用するケースが多くなってきています。

家賃保証会社を利用する理由としては「滞納が発生しても、家賃入金に支障が発生しない」「保証会社によっては、信用情報機関に確認することができる」ことができますが、これらは管理会社では「決して対応することができない」ため、賃貸管理の効率化を図りたいと考えている管理会社では、家賃保証会社を使わないという考えは、全くないといっても過言ではありません。


ただ保証会社によっては、「信用情報機関に確認することができない」所もあり、一般的にこのような保証会社は「独立系」と呼ばれていますが、独立系保証会社を利用していると、他社物件で過去に滞納した場合でも「履歴を確認することが不可能」となり、更にはクレジットカード滞納が過去にあったとしても、確認すること自体ができず、家賃支払い能力があれば、簡単に入居することができるため、審査通過率はとても高い状態となっています。


滞納を繰返している方は、基本的に「どの物件でも同じようなことをする傾向」が強いため、信用系/信販系を利用している管理会社では、滞納歴が確認された時点で、入居審査は厳しく対応し、場合によっては「入居をお断り」することもあります。


しかし、独立系の場合は「審査に甘い傾向」となっているため、滞納癖があるような方が入居してくる可能性が高くなってしまいます。


(2)入居条件を緩和した場合

【ペット可物件にした場合】

賃貸業界において、ペット可物件は「意外に少ない」ので、空室対策のために「ペット可能」にすることによって、一定の需要が期待できることから、空室対策としては効果的であると言われています。


基本的に、ペット可物件では「退去時の原状回復が高額になる可能性」があるため、契約時に「敷金を2か月程度」設定しているケースが多いのですが、ペット可物件に入居したい方は、そのことは承知しているので、敷金が高くなってしまうことによる「初期費用が高く」なってしまっても、承知しているので、集客上の部分においては、特段問題はありません。


しかし、もともとペット不可物件だったところを、ペット可能物件にすることによって、以前から入居されているお客様にとっては、不快に感じられる可能性が高く、この場合の問題点としては、以前からご入居されているお客様に「理解」して頂けるかが、最大の焦点となります。


【初期費用の大半をオーナー負担にした場合】

賃貸物件では入居時に「初期費用を仲介会社に支払う」ことになっていますが、ただ初期費用は築年数関係なく「それなりの費用」が発生してしまうことから、ご入居されるお客様にとっては、ものすごく頭が痛くなってしまう問題となってしまいます。


そこで、ごく一部のオーナー様は、初期費用の大半を「オーナー負担」にすることによって、入居の敷居を低くされる方がいます。

一見すると「お客様ファースト」的な考え方ではあるものの、本来ご入居者様が負担しなければならない費用を、オーナー様の方で負担するということは、「物件自体が魅力的ではない」ことを証明していることになり、さらには「誰でもいいから入居してほしい」とPRしているようなものであることから、質が悪い入居者様となってしまう可能性が出てきてしまいます。


(3)強制退去は、資産価値を下げてしまう

家賃保証会社を利用している場合、家賃滞納が発生しても、保証会社が「代位弁済」を行うので、オーナー様的には滞納しているとは感じにくいのですが、保証会社としては「債権が発生」してしまうので、当然ではありますがご入居者様に「立替分家賃を返済」してもらわないといけなくなります。


家賃滞納しても、すぐに返済(難しければ分割でも)して頂けると、保証会社も柔軟に対応してくれますが、ただごく一部のお客様は「滞納していても、関係ない」といった強気の態度をとってしまう方がいます。


保証会社の方針によって、若干の差異はあるものの、一般的には「家賃滞納を連続して3か月以上」した場合には、強制退去に向けて法的手続きに入ります。保証会社の顧問弁護士がオーナー様代理として提訴し、裁判になってしまうと、よほどのことがない限りは「原告勝訴」で決着しますので、裁判確定後「裁判所から派遣された執行官立ち合いの元、強制退去」を行います。


ただこの強制退去は、10人程度の関係者が一斉に立ち合うことから、当然ながら「ご入居者様」はもちろんのこと、近隣にお住まいの方も「見入ってしまう」ので、物件の価値が下がってしまうのは、避けられません。



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