立地や設備スペックが良くても、アパート経営が成功する保証は、どこにもありません。

Twitterなどで発表させてもらった

不動産投資を行うにあたって、一番重要視しなければならないのは、需要が多いエリアに賃貸物件を立てる/購入することですよね。需要が少ない/今後減少傾向が見込まれるようなエリアに賃貸物件があっても、高入居率を保つことは難しくなってしまうので、可能な限り地価が下がりにくいエリアに建てたいものです。


また、賃貸経営を成功させるもう一つの方法としては、お部屋の設備が充実していることが挙げられます。近年では「インターネット無料」「ホームセキュリティー」「オートロック」などといった設備が設置されていると、賃貸検索サイト上において「優位となりやすくなる」ため、反響が得やすくなるため、近年施工された新築物件においては、上位3つの設備は必ずと言ってもいいほど、設置されているのが当たり前となっています。


このような話をしてしまうと、不動産賃貸経営を成功させるためには

  • 立地がいい場所に物件を建てる/購入する

  • 入居者に歓迎される設備は必ず導入する

  • デザイン性が優れた物件にする

ことが重要となってきますが、残念ではありますが、仮に上記3点を忠実に守った賃貸物件を購入しても、経営が成功するという保証は、どこにもありません。


では、どうしてこのようなことが言えるのでしょうか?


 

目 次

1.新型コロナウイルスで首都圏の賃貸空室率が上昇

2.時代の流れで、好みは異なる

3.人気設備を付けても、デメリットが出てきやすくなる

4.弊社の破壊的イノベーション

5.まとめ

 

1.新型コロナウイルスで首都圏の賃貸空室率が上昇

新型コロナウイルスが初めて国内感染が確認された後、テレワークの推奨が呼びかけられたこともあり、首都圏に本社を持つ企業の中には「地方に拠点を移す」ところが目立ち始め、また一部大手企業では「居住地を全国に拡大した」こともあるので、必ずしも首都圏に住まなくてはならないという制約から解放されたので、働き方改革+住み方改革も本格的に認知されつつあります。


一部報道では、オフィス賃貸の空室率が減少したとのことですが、テレワークを今後本格的に導入することを決める企業が多くなれば、物価が高い首都圏近郊に住居する必要性がなくなるので、近県ではありますが地方移住はさらに拍車がかかると思われます。


もし今後テレワークが推進され、地方都市に本社を移した場合、公的な援助が出てしまうと、確実に首都圏の賃貸需要は悪化することが予想されます。


賃貸業界においては、首都圏にある賃貸物件では「比較的入居率も多い」ことから、空室率が地方と比べて「悪くなる」ことは少ないと考えられてきましたが、今後の社会状況によっては、首都圏にある賃貸物件であっても、空室率が悪化することが予想されるため、「立地がいいから入居率は高い」という考えは否定されるかもしれません。



2.時代の流れで、好みは異なる

時代の流れで、好みは異なる

流行は日々変化するものであり、発売された当時は「ものすごく人気があった」ものであっても、時代の流れにうまく乗ることができれば、イノベーションを行うことで、売り上げをキープすることは可能であるものの、ただこれを実現させるためには、ものすごい努力が必要であり、たいていの商品は、ブームの終焉とともに下火傾向となってしまいます。


賃貸業界で例えると、一昔前の賃貸物件では「壁付けキッチン」は当たり前のように設置されていました。しかし現在では「対面キッチン」が主流となっていて、壁付けキッチンが設置されている物件は「築年数を感じさせてしまう」ものとなってしまうため、どうしても敬遠されてしまいます。


つまり、「賃貸物件においてデザイン性を強化した物件」を作ったとしても、人の好みは時代とともに変化していくので、そのデザインがいつまでも多くの方から支持されるという保証は、どこにもありません。




3.人気設備を付けても、デメリットが出てきやすくなる

賃貸業界において「インターネット無料化」になっていない物件は、集客上苦戦を強いられるといわれています。

インターネット無料化物件にすることによって、ご入居者様にとっては「インターネット開設工事費用が無料」となり、さらに毎月のインターネット使用料金も無料となるため、ランニングコストを抑えたいと考えている方にとっては、ものすごくお得な物件となるため、集客上優位になるといわれています。


しかし、インターネット無料物件では「一つの回線を複数の部屋で共有」していることから、使用状況によっては「回線が重くなる」可能性が出てくるので、インターネット環境が常に快適な状態となるという保証は、どこにもありません。


さらに、インターネット無料物件では、お客様自身における「インターネット使用料」は発生しないものの、家賃や共益費の中に「インターネット使用料」は入っている可能性が高いことから、実質的には「有料でインターネットを使用している」ことになりますが、その一方で、インターネット環境を良くしたいと考えている方は、お好きなプロバイダと契約するので、必ずしもインターネット無料物件が、集客上優位に立つことは「ありえない」話

(ただし単身/学生向け賃貸アパートでは、有効的と言われています)



4.弊社の破壊的イノベーション

弊社の破壊的イノベーション

弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県であり、空室率は約30%台となっております。さらに弊社物件は「築29年目の和室がある2LDK」であるため、大手賃貸検索サイト上における集客では、苦戦が予想されることは明白。


実は弊社物件では、ほかの賃貸物件と比べると「リフォームに力を入れていた」こともあるので、家賃を据え置いていても「比較的早期に部屋が埋まっていた」のですが、2017年の繁忙期、今まで通りのリフォームを行って集客をしても、部屋が全くと言ってもいいほど埋まらなくなり、さらに同年3月末に「転勤による退去」が2件同時に発生してしまい、大ピンチとなりました。


どうして部屋が埋まらなくなったのか、その原因について調べてみると、弊社が行っていた空室対策は、競合他社でも同じような対策を講じていて、さらに家賃値下げを行っていたことから、反響が得られにくくなっていました。


そこで弊社では「破壊的イノベーション」を起こすことによって、競合他社が行っている空室対策を棄損させようと考え、2018年以降「空き部屋を順次ナチュラルテイストに特化したリノベーション」を展開したところ、家賃相場を無視した家賃値上げ(最大で家賃10%値上げに成功)をすることができました。


家賃相場を無視した家賃値上げをしてしまうと、集客上不利になってしまいがちになってしまいますが、この点に関しては「家賃相場の影響が出ないように、同年に物件公式サイト」を立ち上げ、同サイトから物件申し込みをされた方限定で、初期費用を特別価格で提供することを、HPやTwitterなどで発表したところ、今ではご入居される方の約8割以上は「公式サイトからのお申込み」をされた方となっています。


弊社物件周辺には、ファミリータイプ向けの物件が多数あり、甲府市内においても激戦区となっています。余談ではありますが、弊社物件の隣にある「大手管理会社が管理しているファミリー物件」では、今年の1月後半から1部屋募集が行われていますが、弊社物件より5年程度若い物件で、さらに弊社物件より1万円安くなっていますが、いまだに成約には至っていない模様。


今までの賃貸業界の考え方としては、家賃を値下げすれば「成約になる可能性が高い」と言われていましたが、弊社が展開している「破壊的イノベーション」をしかけてくると、現状維持でもいいと考えている物件が推奨する「持続的イノベーション」では、通用しなくなるばかりではなく、物件供給数が飽和状態のエリアでは、家賃を値下げしても部屋が埋まりにくくなっているので、抜本的な改革をしない限りは、家賃をさらに値下げしても「成約すること自体が難しくなる」可能性が高くなります。



5.まとめ

立地が設備スペックが良くても、時代はものすごい勢いで変化していることから、今は良くても将来に至るまで「継続」できるかどうかは、誰にも予測することができません。


特に築年数が経過している物件では、価格競争が激化していることもあるので、今までの空室対策では通用することができなくなってしまうことが予想されます。


もしこのような場合には、今までの常識を打ち消すような「破壊的リノベーション」を展開・認知することによって、窮地を脱することが可能となります。


日本一空室率が悪く、さらに和室がある築29年目の物件を所有している弊社であっても、他社がまねすることができない「ナチュラルテイスト特化したリノベーション」を展開することによって、破壊的イノベーションに成功し、家賃を値上げしてもその影響を受けることなく、高入居率を保っています。


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