管理会社が嫌うオーナー様の行動とは?


不動産賃貸経営を円滑にするためには、オーナー様と物件を管理する管理会社が、常に協力的でなければなりません。両者がしっかりと手を組むことによって、空室が発生したとしても、早期に部屋を客付けさせることが可能となりますが、その一方で、管理会社との協力体制が「盤石ではない」と、残念ながら入居率が悪くなってしまうこともあります。


賃貸物件をお持ちのオーナー様の中には、「県外に物件を所有されている」「本業があり、物件全般に関しては管理会社に一任している」方も多いと思いますが、ただ管理会社はものすごい数を管理していることから、オーナー様物件ばかりを、常に見ていることはできません。


実は、次にあげるような対応をとっているオーナー様は、管理会社担当者は非常に嫌い、最悪空室率が悪くなってしまうことも考えられますが、それでは、管理会社が嫌うオーナー様の行動とは、一体どのようなものがあるのでしょうか?



1.リフォーム工事を極端に嫌う

リフォーム工事に対して消極的なオーナー様は、管理会社担当者からは良い評価をされていません

築年数が経過してくると、原状回復程度の対応では、客付けしても、なかなか結果が出にくくなることから、特に築20年以上経過している物件においては、管理会社担当者は「リフォーム提案」をしてくることがあります。


リフォームまたは、リノベーションをすることによって、お部屋自体に「付加価値」がつくため、お部屋の反響率が向上することが期待できます。


しかし、リフォームやリノベーションをするにしても、オーナー様の許可が下りない限りは、一切対応することができないため、担当者は適時オーナー様にご提案するケースが出てきますが、この際「リフォームなどの工事に対して消極的で、現在の部屋で何とか客付けしてほしい」とお願いされると、正直に言って、賃貸物件数が飽和状態となっている今の時代では、家賃を値下げしても部屋が埋まるという確率は、昔と比べると悪くなっているので、担当者としては、仲介担当者にアプローチをかけたとしても、積極的に紹介してもらえない可能性が高くなってしまいます。



2.物件景観に無頓着

物件がいつ行ってもきたないようなところは、管理会社は非常に嫌います

満室経営を達成するためには、とにかく物件景観をよくすることが、第一となります。


大抵の物件では、家賃の他に「共益費」を設定している所が多いため、原則的には「月に1回」もしくは「週に1回」は物件清掃を行う必要があります。定期的な清掃が入ることによって、物件景観がとてもよくなることから、急な内見予約が入ったとしても、安心して案内することができます。


もし、物件上において「ゴミが乱雑になっていた」場合、すぐに管理会社に連絡すれば、担当者もしくは清掃業者さん達が「対応」してもらうことが可能となりますが、ただ本来であるならば、この様な対応を管理会社が行うのは、業務外になってしまいがちになりますが、もしこれをオーナー様が自ら進んで対応すると、管理会社は「非常に喜び」ます。


誤解してもらいたくはないのですが、管理会社担当者が「ゴミ処理」を嫌っているのではありません。本来ならば「ゴミ処理をしている時間がない」ことから、この様な対応をオーナー様にして頂く事によって、「あそこの物件はオーナーさんが進んでごみ置き場掃除をしている」といった口コミが必ずと言っていいほど「広がる」可能性が高いことから、集客上とても優位に立ちます。


ただ、これを全て管理会社対応にしてしまうと、こんな物件にお客様を入れても、入居後トラブルになるので、其れなら管理が行き届いている別物件を紹介してもらうように、仲介担当者に伝える可能性が高くなります。



3.高圧的な態度をとっている

高圧的な態度をとるオーナー様物件は、案内したくないと考える担当者が多くなってしまいます

管理会社は、オーナー様から「毎月管理料をもらっている」ことから、賃貸管理はもちろんのこと、仲介に対しても「早期に部屋が埋まるように、仲介会社にしっかりと営業活動」を行いますが、ただ管理担当者も「一人の人間」であることから、「高圧的な態度」をとったり、また「リフォーム提案をつぶしてしまう」ような態度をオーナー様が行っていると、当然ではありますが、応援したくないといった心理状態になってしまいます。


実際、賃貸経営がうまくいっている物件は、管理会社からの提案を比較的多く受け入れ、さらに物件のクオリティーが高いことから、仲介担当者から見ても、積極的な案内ができますので、高い入居率を実現することも可能となってきます。


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