管理会社にすべてを任せる時代ではありません。


こんにちは。


賃貸経営をしていくと、様々なトラブルが発生します。

例えば「夜間帯における設備トラブル」「入居者同士のトラブル」「家賃滞納」など、数をあげればきりがありませんが、これらのトラブルに対して迅速な対応をしないと、早期退去につながり、安定した賃貸経営を行うことはできません。




そこで、賃貸管理の煩わしい業務を管理会社に委託することで、様々なトラブルを迅速に対応してくれることから、余計なストレスを抱え込まなくて済むので、オーナー様にとっては安心して任すことができる…と、思っていませんか?



実は賃貸業界全般に言えることですが、特に地方都市においては、空室がものすごく多くなっていることから、管理会社は危機感をもって業務にあたっています。


地方都市では、賃貸物件数が供給過剰状態が続いていることから、家賃を値下げしても部屋が埋まらない物件があるほど、非常に厳しい時代を迎えています。


そこにエリア内に「新築物件」が完成してしまうと、場合によっては今まで入居されていたお客様が、新築物件へ住み替えをしてしまう可能性があり、また周辺に大型ショッピングモールなどが完成してしまうと、お客様の流れ(集客)が一気に変わってしまい、ショッピングモール周辺に住みたいと考える方が、非常に多くなっていきます。



弊社所有物件がある山梨県甲府市大里町は、甲府市の中でも人気エリアで、2010年までは比較的集客もそれほど大変ではありませんでしたが、2011年に甲府市のお隣の昭和町という小さな町に「イオンモール甲府昭和」が完成・オープンすると、イオンモール周辺は再開発が行われ、人もお店もイオンモール周辺に流れてしまい、その結果、今まで大里町を含む甲府南部エリアに入居希望をしていた人が、こぞって昭和町周辺の賃貸に住むようになりました。


また、今年発生した新型コロナウイルスの影響により、お客様の中には休業要請や時短営業を受け、収入が激減し、家賃の支払うことが難しくなってしまったと、管理会社に相談をされる方が非常に多くなりました。



このようなことから、もはや管理会社が管理業務及び集客業務を全て行うのには限界が来ていて、今までの常識ではもはや通用することも難しくなりました。


ただその一方で、殆どのオーナー様は、いい時の思い出(新築時の満室・高額な家賃収入)しか残ってなく、今の賃貸業界の現実を受け入れたくはないと考えていることから、管理業務に対して協力的ではない方が殆ど。


このままオーナー様が何も対応せずに、管理会社に管理をまかせっきりにしておくと、確実に収益が悪化し、場合によっては淘汰される恐れさえ出てきます。





最悪な事態を避けるためには、少しでもいいので管理会社の担当者に協力するべきであると、個人的には考えます。


例えば共益費を家賃とは別にもらっている物件では、共用廊下などの物件清掃を外部委託していると思います。物件清掃は基本的には月に1回(まめな所は週に1回)ですが、夏の時期は共用灯に虫がたかってしまうので、共用廊下には虫が沢山落ちている場合があり、また冬場は北風が強くなるので、駐車場付近に彼は等が落ちてしまうと思います。


アパート清掃は、難しい技術では決してないことから、オーナー様自ら物件清掃に来ていただくと、物件周りがきれいになるだけではなく、

お客様がオーナー様をしっかりとみている

ので、物件に対する評価が高くなります。



弊社所有物件でも、自分がオーナーに就任した当時、アパート家賃収入より銀行返済の方が完全に上回っている状態で、ごみ置き場はごみで溢れているような状態で、とてもではありませんが、よそ様に見せられるアパートではありませんでした。


しかし、自分自身考え方を変え、今の会社に入る前は、休みの日に物件清掃を行い、アパートの外的環境をきれいにすることから始めた結果、収益が改善し、今では築古物件にもかからわず、入居率90%と高い評価を頂けるまでになりました。



管理会社は、オーナー様に難しいことをしてほしいとは思ってはいません。

ただ、アパートの外的環境だけでも良くしてもらえると、集客や退去防止にとても有効的になることは、管理会社ではわかっているので、もし現在収益が悪くなってしまって困っているオーナー様がいましたら、ぜひ物件清掃を週に1回だけでもいいので、行ってみてはいかがですか?



#集客 #オーナー #管理会社