管理会社を変えることが、空室対策をする上で重要なことなのか?


賃貸経営を円滑に進めるためには、管理会社の協力が必要不可欠。

実際、賃貸経営がうまくいっている物件においては、管理会社が全面的に集客強力をしてくれています。


では、現在集客に苦しんでいる物件をお持ちのオーナーさんが

「管理会社を交代」

させることによって、集客力アップ・全棟満室させることができるのかというと、そういうことではありません。


管理会社を交代させたとしても、賃貸業界における集客は「賃貸サイト」が主流となっていて、大手管理会社物件も主要賃貸サイトを活用していることから、管理会社を変えて集客アップを考えても、募集している部屋が「お客様にとって魅力的」でなければ、大手管理会社物件に管理委託させたとしても「閑古鳥状態」が続くだけです。



空室対策がしっかりとなされている物件は…

・退去後のリフォームやリノベーションがしっかりとされている。

・外壁塗装がしっかりされている。

・管理担当者がオーナー様に対して「安易な値引き」お願いはしない。

・物件清掃が行き届いている。

・オーナー様と管理担当者がしっかりと連携が取れている。


当たり前のことですが、上記のことを徹底的に行っています。

また設備トラブルなどが発生した場合でも、空室対策がしっかりとされている物件では、担当者が至急対応し、ご入居者様に「できる限り早く解決させてご迷惑をおかけしないよう」対応しています。




一方で、空室対策がうまくいっていない物件の特徴として…

・部屋が埋まらないのは、管理会社の責任にしている。

・設備増強に対して、躊躇(お金を使いたくはない)している

・多額の費用が発生する「外壁塗装」はしたがらない

・設備トラブルが発生し、交換が必要となっても、修理で対応させている

・物件周りが客観的に見て汚い


オーナー様がお客様の立場で考えれば、上記に該当するような物件に「入居したい」という気持ちにはなれませんよね。室内外の設備は古いまま、そして設備不良が発生しても、交換ではなく修理対応となれば、また近い将来故障してしまうリスクが高くなることから、住みづらい物件であることは間違いありません。





弊社所有物件は、空室率が全国ワースト1位の山梨県にあり、弊社物件は1993年築となっているので、家賃を値下げしなければ「集客」することはできないと言われています。


しかし、弊社所有物件においては、空き部屋を順次「ナチュラルテイスト」に特化したリノベーションを展開し、家賃も今までと比べると8~10%値上げ(家賃相場より1万円以上高い設定)したのにも関わらず、募集した部屋は現在満室。


賃貸業界的な集客セオリーから言えば、弊社物件において集客すること自体が難しいはずであるのに、満室経営を実現しているのは、お客様に喜んでいただける部屋を作ることはもちろんですが・・・

入居後にこのような生活ができる

といった「入居後の暮らし方の提案」をすることが可能になっているので、家賃が相場家賃より高い設定であっても「納得」することができるので、お客様の方から「家賃交渉」が入ることは殆どありません。


弊社物件は、大手管理会社に管理委託をしてもらっていますが、他社が絶対真似することができない「差別化リノベーション」を展開し、家賃も値上げしたことから、管理会社にとっては、管理料アップにつながることになりますので、否応もなく応援したくなる物件になります。


管理会社を変えた所で、集客スタイルにそれほど差異が生じない以上、もし変えるとしたらオーナー様の心。経営者の視点で問題点をとらえて行動されることが、満室経営実現の第一歩となります。


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