管理会社を変えれば、入居率改善になるのか？
更新日：2022年9月21日
不動産賃貸経営を円滑にさせるためには、オーナー様の右腕になってもらう「管理会社」の協力が必要不可欠。管理会社に管理委託することによって、設備や入居者トラブル対応といった「賃貸管理」全般を一気に引き受けてくれるだけではなく、募集が決まってしまった場合においても、自社で仲介会社を持っている場合には、積極的に客付けをするよう、アプローチをかけます。
ただ、管理会社というより担当者の賃貸管理及び仲介における「スキル」がない場合、賃貸経営が悪くなってしまう懸念は、どうしても発生してしまうと言われています。実際に管理会社を変えたことによって、入居率が改善した事例もあり得ることから、もし現在アパートの空室率が中々改善しない場合「管理会社を変えたほうがいいのでは？」と考えるオーナー様もいると思います。
賃貸空室率日本一悪い山梨県に物件があり、家賃相場を一切無視した集客に成功している弊社の見解は、賃貸空室率が改善されないのは「管理会社のスキルの問題」だけではないと推測します。
（１）空室率増加は、やむを得ない状態
日本の人口は、地方都市を中心として「年々減少傾向」となっています。さらに近年では住宅ローン減税などの恩恵によって、今まででは「戸建て住宅に住替えすることが難しい」低所得者であっても、住替えすること自体ができるようになったことから、ファミリータイプ物件を中心に、戸建て住宅住替えによる退去は、年々増加傾向となっています。
このような社会状況にも関わらず、大手管理会社物件では「あちこちに新築物件」を建設しているので、賃貸空室率が増加してしまう要素を、業界人が作ってしまっているので、他県からの流入がない以上、空室率が良くなることは、100％あり得ません。
（２）オーナー様自身がイノベーションを嫌っている
１９９０年代後半までは、賃貸物件数が「需要に追い付いていなかった」こともあるので、募集をかけると、比較的早期に部屋が埋まっていましたが、近年においては、需要と供給のバランスが逆転しているので、募集をかけたとしても「入居条件に合わない」物件は、成約候補から除外されてしまいます。
ただ「よき時代」を知っているオーナー様は、「時代が急激に変革」しているのに「受け入れることができない」ことから、募集を行う際においても「リフォームハトになく最低限で、コストはあまりかけるな」「反響を得られにくい場合、AD＝広告料を増額すればいい」といった主張をされますが、賃貸物件数が飽和状態になっている今、物件の差別化を図ることができなければ、募集をしていても、すぐに部屋が埋まることはありません。
これを裏付ける意味として、取り上げたいのが「学生向け賃貸アパート」
大学周辺にある賃貸アパートは、大学が移転／閉校／入学者数が激減しなければ、毎年卒業者と入学者の「入れ替え」があるので、安定した賃貸経営を実現することができていました。
余程のことがなければ、４月初旬に行われる入学式前までには、部屋が埋まるのは当たり前だったものが、新型コロナウイルスによる感染拡大防止による「オンライン授業」の切替えによって、本来ならば入学を機に賃貸アパートを借りるはずだった学生さんが、オンライン授業に切り替わったことで、借りる必要性が無くなり、その結果「賃貸の空室率が悪化」している物件が多く目立ってしまいました。
ただ、最近では「新型コロナウイルスの新規感染者」が減少傾向となっているため、オンライン授業は徐々に対面授業に切り替わっていますが、コロナウイルスの出現によって、今までの賃貸集客では通用しなくなった物件があるということは、新たな集客方法を確立＝イノベーションを行う必要性が、賃貸業界においても十分あり得る話だと思います。
（３）空室率が多い物件は、家賃値下げしかしていない
空室を埋めるためには、募集している部屋が「お客様にとって、住みやすい部屋になっていること」が極めて重要となりますが、反響が中々ない物件の特徴としては、募集している部屋が、お客様によって「魅力的な部屋」になっていないケースが多いです。
しっかりとリフォーム工事を行い、募集家賃も相場と乖離がなければ、明らかにこれは管理会社がしっかりとフォローしていないことが原因です。
特に、築年数が経過している物件では「キッチンなどの設備」がどうしても古くなっていることから、交換をしないと「古さがにじみ出てしまう」ので、家賃を抑えていたとしても、お客様によっては、家賃が高いと思ってしまいます。
実際、築年数が経過している物件では、競争力が低下していることもあるので、家賃は値下がり傾向となりやすくなりますが、ただ家賃値下げをしている物件は「設備投資に消極的」なため、価格競争に巻き込まれやすくなってしまいます。
（４）どうして弊社では満室を実現したのか？
弊社物件があるのは、日本一空室率が悪い「山梨県」にあり、しかも弊社物件は「築29年目」「和室ありの２LDK」であることから、集客上においては非常に不利となってしまいますが、弊社では「徹底的な差別化リノベーション」を展開することによって、2021年９月末以降、満室状態が続いています。（ただし2022年３月末で２件退去）
さらに弊社では差別化リノベーションを行うことによって、家賃も最大10％値上げしていますが、どうして値上げした賃貸アパートが満室になったのかというと、ズバリ「入居者目線でリノベーション」を行ったからです。
例えば、キッチンを交換する際、99.9％メーカーの既製品を導入しますよね？
確かにオーダーメイドのキッチンなどを導入するとなると、多額の費用が発生してしまうので、既製品を導入したほうが「コストを抑えられる」ので、普通であるならば、誰もが既製品を選択します。
しかし、弊社では「徹底的な差別化」を図るため、あえてオーダーメイドキッチンを導入しています。費用の面から言っても「正直決して安くはない」のですが、無垢材に囲まれた居心地が良いキッチンは、女性のお客様の心を「鷲摑み」するので、ナチュラル家具が大好きな方であれば、速攻と言ってもいいほど、すぐに入居申込をされます。
今のお客様は、近隣の家賃相場を事前に調べる傾向が強いので、弊社物件のリノベーション物件の家賃が「相場より高い」ことは、誰もが把握しています。しかし、相場より家賃が高いものの「このキッチンがあるからこそ、家賃が高いとは感じない」と考えるお客様が多いので、弊社リノベーションの価値を共有することができる方は、家賃が高いからと言って、敬遠することはありません。
もし、現在空室部屋を募集しているオーナー様の中で、少しでも早く部屋を埋めたいのであれば、管理会社の責任を追及する前に「現在募集している部屋が、お客様に喜んでくれる部屋」になっているか、競合他社物件とよく比較した上で、クレームを言った方が、後日オーナー様が恥をかかなくて済みます。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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