管理会社(仲介会社)の隠された本音とは?


管理会社(仲介会社)の本音とは、ズバリ「空室を1つでも解消」して、管理会社は「管理料UP」仲介会社は「法定上限までの仲介手数料」をもらいたい。ただそれだけですが、ただ物件によって「客付けを一生懸命したい物件」と「あまり期待していない物件」の2つがあります。


物件に契約してもらえれば(正確に言えば審査が通ることが前提となりますが)お客様からもらえる金額には差異はありませんが、ただ「客付けを一生懸命したい物件」と「あまり期待しない物件」においては、契約後様々なドラマが待ち構えています。


では、管理会社(仲介会社)が望む「一生懸命客付けをしたい物件」と「あまり期待しない物件」とはどのような物件なのかについて、お話していきたいと思います。


目 次

1.応援したくなる物件とは?

2.あまり期待しない物件とは?

3.管理会社が望む物件の理想像とは?

4.まとめ

1.応援したくなる物件とは?

管理会社(仲介会社)が応援したくなる、客付けを強化したい物件とは、ズバリ「お客様をご案内した際『成約になる可能性が高い』物件」「物件周辺が常に清潔に保たれている」「仲介会社からのお願いに対して協力的」な物件は、オーナー様が思っている以上に客付けに対して協力的に動いてくれます。


どうして上記のような物件は、仲介会社などが協力的に動いてくれるのでしょうか?


①仲介会社の担当者は契約が全て

仲介会社の担当者は、正直な話「契約本数」が会社内における成績となることから、契約が取れやすい物件は「進んでご案内したい」と考えています。

一般的に「築年数における家賃相場より募集家賃が高い」場合、成約に不利と言われていますが、ただその物件がしっかりと「リフォーム」「リノベーション」を行っていて、アピールポイントがあれば、仲介担当者はそれを武器にして、お客様にご案内します。


また家賃が高いということは、その分仲介手数料も高い金額となることから、同じ1本の契約であっても、家賃が安い物件と高い物件において、会社はどちらを評価するかというと、家賃が高い物件ですよね。


②仲介側のお願いにしっかりと対応してくれる物件

仲介会社の担当者が物件案内を行った際、お客様は普通に「家賃交渉」を行ってきます

家賃交渉に入るということは、ある意味においてクロージングの段階(成約になるかどうかの瀬戸際)に入ったものと仲介側は判断し、家賃交渉に入った場合には、基本的にオーナー様の判断をもらうことになります。(家賃の値下げ可否の権限はオーナー様しかないので)


その際に「仲介側のお願いに対して協力的」「電話連絡したらすぐに対応してくれる」オーナー様物件は「当然ながら成約になりやすい物件」といえますので、仲介サイドも成約に協力的になります。


③物件が常に清潔

物件周りや共用廊下、ごみ置き場が清潔かどうかで、物件が決まるかどうかが問われてきます。これは築年数一切関係はありません。築年数が古くても、外観周りが常に清潔な物件は、お客様もそうですが案内をしている担当者も、気持ちよくなりますので、成約に有利になることは間違いありません。



2.あまり期待しない物件とは?


管理会社(仲介会社)は、オーナー様の空き室を一つでも埋めたいと考えていますが、ただ管理会社(仲介会社)も所詮は人間ですので、口では「がんばります」といっても心の中では「あまり期待していない物件」と考えているケースはあります。


では、管理会社(仲介会社)があまり期待していない物件とは、どのような物件なのでしょうか?


①管理担当者から設備設置に関するお願いを拒否する物件

年数が経過すれば、当然ながら物件の資産価値は減少しますが、ただ物件に付加価値をつければ、仮に築年数が経過した物件であったとしても、家賃の下落を防ぐことは可能です。


付加価値と聞くと、リノベーションなどという言葉が浮かんできますが、ただリノベーション以外でも、ワンポイント変えるだけでも付加価値は高まります。

管理担当者はこの点は熟知していますので、現在集客に苦戦している物件を所有しているオーナー様に、説明&設備増強のお願いをしますが、ただ費用はオーナー様持ちとなるので、オーナー様の中には「拒否」してしまう方もいますが、管理担当者からのお願いに対して「毎回拒否をし続ける」物件は、当然お客様が望んでいる物件とは程遠くなるので、管理担当者も「あまり期待していない」物件という認識を持ってしまいます。


②仲介側のお願いに非協力的な物件

お客様が物件見学をされると、必ずと言ってもいいほど交渉が入りますが、その際に「すぐに対応しない」「交渉を拒否する」「忙しいから電話するな」等と非協力的な態度をとってしまうと、当然ながらお部屋探しをされているお客様は、他の物件に流れてしまいますので、仲介側は積極的な集客はしてもらえない可能性が高いです。


③物件が汚い

一般的に外壁塗装工事は10年に1度のスタンスで行わないと、物件が古臭く見えてしまうばかりではなく、建物寿命が短くなってしまいます。

建物が古く臭くなると、当然ながら物件案内にも支障をきたしてしまいます。



3.管理会社が望む物件の理想像とは?

管理会社が望む物件とは、一体何か?といいますと、ズバリお部屋探しをされている方が「喜んでくれる部屋」になっているかどうか、この一言に尽きます。


お客様が望まれている部屋とは、室内設備が充実していることはもちろんですが、賃貸にご入居されるお客様の約8割は「賃貸の機能性(断熱、防音、湿気)」に対して不満を口にしていることがわかっているので、その部分においてしっかりとお部屋対策がされていると、当然ながら長期入居して頂く可能性が高くなり、これは管理料が長期間入金されることになるので、管理会社にとっては歓迎すべきこと。


さらに管理会社からのお願いに対して、協力的なオーナー様は、当然管理会社総力を挙げて応援してくれますし、物件が他社との差別化ができていれば、その物件を紹介したいと他社仲介会社であっても紹介してもらえる可能性が高くなります。




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