築古でもリノベを行えば、家賃アップは可能?


築年数が経過してくると、どうしても「古さ」が目立ち始め、さらに使い勝手の部分においても、築浅物件と比べてしまうと、マイナスとなってしまうことから、家賃を維持して募集を行うことは、非常に難しくなってしまいます。


家賃を値下げすれば、客付け部分を考えてみた場合においては、プラスに転じてしまいますが、その一方で「収益性がしっかりと確保することができるのか」という部分で考えてみると、マイナスでしかありません。


築年数が経過してくると、どうしても「修繕費が高騰」してしまうため、収入そのものが減少してしまうと、利幅をしっかりと確保することが難しくなり、場合によっては資金繰りに苦労される可能性が出てきてしまいます。



そこでおススメなのが、古くなってしまった賃貸物件を再生させる「リノベーション」


リノベーションを行うことによって、築古特有の「古さ」という部分が見えにくくなり、さらに室内空間が「一新」することによって、新築物件に入居したいと考えている方を「取り込む」ことが可能となることから、家賃を値上げしても、その家賃が新築より安ければ、新たなマーケットとして、十分勝負することができます。


実際、日本一空室率が悪い山梨県で、築30年に達する2LDK賃貸アパートを所有している弊社において、ナチュラルテイストに特化したリノベーション事業を展開したところ、2021年9月末に全室満室を達成し、原罪も満室状態が続いていますが、家賃を値上げしたリノベーション事業を成功させるためには、今までの考え方を一旦捨てる必要があります。



1.賃貸サイトに依存した集客はやめる

賃貸サイトに依存した集客はやめる

賃貸物件を募集する際、多くの物件では「大手賃貸サイト」に物件情報をアップして、募集を行っていますが、ただリノベーションを行ったとしても「大手サイト上におけるリノベ定義に合致」していなければ、リノベーションページに掲載してもらえないので、定義から外れてしまうと、今までと同じ条件の下で募集を行わなければなりませんので、価格競争に巻き込まれてしまう可能性があります。


そこでおススメなのが、SNSを活用した集客。

今の時代、若い世代では「SNSを日常生活上において活用」していることから、物件情報をSNS上において掲載することによって、ハッシュタグ検索をされた方に「ダイレクトに情報が届く」ことから、集客上優位になります。



2.他社リノベ物件と同じような部屋を作らない

近年では、リノベーション物件に入居したと考えている方が多くなってきましたが、ただリノベーション物件に入居したい方の多くは、在宅中は「おしゃれな生活を送りたい」と考えています。


おしゃれな生活をしたいと考えている方の大半は、おしゃれに対して敏感に感じていることから、差別化されたお部屋+クオリティーが高い部屋を求めてきます。


ただ賃貸業界における「リノベーション」は、どの物件を見ても「新築物件を意識」した部屋作りをしているので、差別化が図られていません。入居した後「どのような生活を送ることができるのか」イメージできるような部屋を作らなければ、同じような部屋が複数あれば、せっかくリノベーションしたとしても、価格競争に巻き込まれるだけ。



3.管理体制を強化

賃貸物件に設置されている設備は、消耗品であるため

いつどこで不具合が発生するか

は誰にも予測することができません。


さらにコロナ禍が続いてしまっている今、給湯器が品薄状態になってしまっているため、急に給湯器が故障してしまっても、すぐに対応することが非常に難しく、ガス会社によっては「代替機」を用意することもできないぐらい、対応力が低下している所もあります。


お部屋を貸す側の人間で考えれば、給湯器が品薄状態になってしまっているのは、不可抗力の部分が大きいので、ガス会社の責任を追及することは難しいのですが、ただお部屋を借りられているお客様の立場で考えた際、事情があったとしても「給湯器がなければ生活に支障」をきたしてしまう可能性が高くなってしまうので、早急に何とかしてほしいとお願いするはずです。


この時、オーナーさんがガス会社などの関連会社と、信用信頼関係を構築していれば、どのような手段を取ったとしても、早急に解決させることは可能です。実際弊社所有物件においても、昨年の夏に「備え付けのエアコンが故障」し、今年の2月には給湯器が故障してしまい、両者とも「品薄状態」であったため、一時期は冷や汗が出っぱなしになりましたが、エアコンに関しては「4日」、給湯器は即日で対応することができたことから、ご入居者様からおしかりを頂戴することはなく、逆に対応の速さに対して感謝されました。



築古物件であったとしても、ニーズに合った差別化リノベーションを行い、また設備対応をしっかりと取っていれば、家賃が相場以上であっても、そのこと自体がマイナスになることはないと言っても過言ではありません。


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