築古でもリノベーションで稼働率をアップさせることができる理由


不動産投資を成功させるためには、いかににして「空室を減らすか」が問われます。見方を変えれば、いかにして高稼働率を維持することができるかどうかだと思います。


築年数が浅い物件では、資産価値が高い状態であるため、入居率が下がるようなことはなく、さらに家賃は高い状態のままでも、客付けに影響を与えることはありません。


しかし、築年数10年目/20年目になってくると、家賃相場自体が一気に値下がり傾向となるため、家賃を維持したまま集客をしていると、空室期間が長期化してしまう可能性が出てきてしまいます。


ただ、築年数が経過している物件においても、しっかりと空室対策を施すことができれば、家賃値上げ集客も可能となり、高稼働率を維持することもできます。


近年では、築年数が経過している物件においても、積極的にリノベーションを行う物件が増加傾向となってきています。リノベーションすると、築年数はほとんど感じないので、集客自体に不利になるというようなことは少なくなり、また稼働率の部分から見ても、高い水準を維持することができるため、賃貸経営上プラスになりやすくなりますが、どうしてリノベーションをすると、高稼働率を維持することができるのでしょうか?


 

▼目 次

1.新築にこだわりを持つ人が少なくなった

2.間取り変更することで、ニーズ対応することができる

3.差別化リノベーションすることで、新築客を奪える

4.物件自体が、好エリアにある

5.まとめ

 

1.新築にこだわりを持つ人が少なくなった

新築にこだわりを持つ人が少なくなった

新築物件が募集開始すると、多くの仲介会社がこぞって募集を行います。

確かに、新築物件は「入居履歴が一切ない、築1年未満」のため、「新生活は新築物件で始めたい」というニーズは一定数あることから、賃貸業界的には「ドル箱物件」となっています。


ただその一方で、新築物件に入居するとなると「エリア内でいちばん高い家賃」となっており、また初期費用においても「礼金設定」されているケースが多いことから、初期費用が高額になってしまい、予算的には厳しい方は、新築物件に入居するのを諦めなければなりません。


しかし、リノベーション物件は「築年数こそ経過」しているものの、室内は「新築物件」と変わりはなく、さらに家賃面においても「新築より数万円は安くなっている」ことから、費用対効果で部屋探しをされている方は、あえてリノベーション物件を選択されている可能性が高くなります。



2.間取り変更することで、ニーズ対応することができる

同じファミリータイプ物件であっても、30年前の物件と近年の物件とでは「ニーズが異なる」ため、間取りも違っている可能性が高くなっています。


ファミリータイプ向けの賃貸間取りとして、ある程度定着されているのは「1LDK」「2LDK」であり、逆に「2DK」「3DK」または、和室部屋がある物件は「現在のライフスタイル」とは真逆となっているため、募集をしても敬遠されがちになってしまいます。


しかし、リノベーション対応することによって「ダイニングとキッチンにある壁を撤去」すれば、「LDK」空間を作ることができ、さらに和室部屋に関しては「洋室に変更」したり、あえて差別化を図るために「和モダン空間が魅力的な琉球畳」にすることで、集客力を高めることができます。



3.差別化リノベーションすることで、新築客を奪える

差別化リノベーションすることで、新築客を奪える

新築物件は「家賃を高く設定」したとしても、抜群の集客力をもっています。

ただ、新築物件の室内をよく見てみると「壁紙は量産型」「設備はメーカー既製品」といった感じで、「新築」という文字を取り除ければ、ありきたりの部屋であるため、デザイン性の部分で言うと、少々劣っているのが現実。


そこで、新築物件には真似することができない「デザイン性に優れたリノベ部屋」等を提供することができれば、確実に興味を持ってもらえる可能性が高くなり、またお部屋を募集する仲介会社も、デザイン性に優れているリノベーション部屋は「成約につなげやすい」と考えているはずなので、積極的に案内/紹介をしてくれるはずです。



4.物件自体が、好エリアにある

物件自体が、好エリアにある

築年数が経過している物件について、何も対策をしていなければ、どうしても敬遠されてしまいます。しかし、よくよく考えてみると、築年数が経過している物件周辺には、競合他社物件が多くあり、更には新築物件もたっている可能性があるので、少なくとも物件周辺には、一定のニーズはいるはずです。


つまり、エリア内にある競合他社にはない「差別化をしっかりと証明できるリノベーション部屋」を提供することができれば、「住みたいエリアである以上は、必ず反響を得る」ことは可能になります。



5.まとめ

いかがだったでしょうか?


築年数が経過していたとしても、物件周辺に競合他社物件が複数あれば、少なくとも「賃貸需要はある」エリアであるので、差別化リノベーションを展開することによって、新築入居希望者を取り込むことができるため、家賃を値上げしても、十分勝負することはできます。


弊社物件がある山梨県は「日本一空室率が悪い」県で、さらに弊社物件は築30年目、エリア内は競合他社物件が乱立していますが、差別化リノベーションをし、家賃を値上げして集客に成功しているので、家賃収入的には年々増加傾向となっています。


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