築古物件が収益物件として生まれ変わることができるのか?


築年数が経過してくると、物件資産価値が減少してしまうので、「空室が発生しやすくなる」「家賃値下げが続いてしまう」といった「経営上のリスク」がどうしても発生してしまいがちになります。


さらに、古くなれば「修繕費」も多くなってくることから、稼働率を常に高い状態をキープしておかないと、経営自体がマイナスになってしまい、運転資金を投入しなければ、物件を維持すること自体ができなくなってしまいます。


ただ、やり方次第では「築古物件」であっても、収益性をしっかりと確保すること=黒字経営を実現することは、十分に可能です。


弊社所有物件がある「山梨県」は、日本一空室率が悪い県であり、さらに弊社物件は1993年築の「2LDK・和室アリ」の物件であるため、賃貸集客は非常に苦戦しているというイメージが強いのですが、結論先に申し上げますと、弊社物件は「2018年以降空き部屋を順次差別化リノベーションを展開」したことによって、家賃を最大10%値上げすることに成功し、さらに「SNS集客をフル活用」することによって、お部屋探しをされている方に、直接情報を拡散させることができたことで、2021年9月~2022年3月末まで「満室経営」を実現。更には、これからリノベーションする部屋については「リノベーションする前に部屋が埋まる」というラッキーな現象までも発生しています。


もともと弊社物件の家賃は「相場家賃と比べて高い」設定となっていましたが、リノベーションを機に「さらに家賃値上げ」したことで、通常であれば「集客すること自体」難しいはずなのに、満室を実現したのには、徹底した差別化戦略が功を奏したからと言えます。


 

目 次

1.ターゲットに響く部屋作り

2.築古=住みにくいを払拭する漆喰

3.初期費用を徹底的に抑える

4.入居者アンケートを集客の武器に

5.SNS集客で物件周知に成功

6.入居者様自身が営業マンに

7.まとめ

 

1.ターゲットに響く部屋作り

これはどの業界においても言えることですが、商品を購入してもらう場合、どの年代層が「最も多く購入」してもらえるのかを、事前調査した上で「製造・販売」されますよね?


賃貸業界においても、同じことが言え、募集中のお部屋において、どのような年代層の方が入居されるのであろうか、または「どのくらいの家賃設定を行えば、入居してもらえるであろうか」を事前調査しなければ、闇雲にリフォームやリノベーションしても、早期に部屋が埋まる可能性は低くなります。


例えば弊社物件の場合における「入居ターゲット層」についてですが、弊社物件があるのは、山梨県甲府市南部にある「大里町」という場所で、大里町は甲府市の中でも「ベッドダウン」的な場所にあり、交通アクセス及び子育てがしやすいエリアとなっていることから、主にファミリータイプ物件が多数あります。


ファミリータイプ物件が多数あるということは、必然的に

20~30代のカップル、新婚さん、子育て中のご夫婦

が入居してくる可能性が高いことが予想されます。


またファミリータイプ物件の場合、お部屋を決める決定権が「誰にあるのか」というと、ほぼ100%の確率で「女性=奥様」にあることから、女性=奥様が納得して頂けるような部屋を作ることができれば、入居して頂ける可能性は「極めて高く」なります。


さらに女性=奥様にとって「水回り部分」は非常に気にされる部分ですので、この部分をしっかりと対応している部屋であれば、例え築年数が経過していたとしても、入居して頂ける可能性は「極めて高く」、さらに家賃を値上げして募集したとしても、室内のクオリティーがしっかりとしていれば、値下げ競争からの脱却も図ることができるため、一石二鳥となります。



2.築古=住みにくいを払拭する漆喰

地区年数が経過している物件ほど、室内機能性は悪化してしまいます

お部屋探しをされている方にとって、もし予算的に許されるのであれば、やはり築年数が浅い物件に入居したいものです。


では、どうして築年数が経過している物件が、これほどまでに「敬遠されてしまいがち」になってしまうのかについては、室内の機能性に問題があります。


データー的には少し古いものになってしまいますが、リクシル住宅研究所が2015年に発表したリリースによると、築年数が経過すればするほど「室内の機能性(断熱、湿気、防音)に対する不満点」が増加するとのことで、さらに不満点を解消することができない方の「約3割」は、引越しを検討していることが分かったとのことです。


ただ現実的な部分として、築年数が経過している物件を「リフォームやリノベーション」する際、室内の機能性を改善させたリフォーム/リノベーションをしている物件は、正直に言って皆無に近いぐらいしていないのが現状です。


そこで弊社では、上級グレードのお部屋限定とはなりますが、室内の機能性改善を目的とした「リノベーション」を行うべく、自然素材の漆喰を施工しています。


漆喰を施工することによって、断熱=保冷保温効果/湿気=調湿効果/防音=漆喰の多孔質構造によって吸音効果が期待できることから、一般的なリノベーション物件と比べると、室内機能性は高められていると言っても過言ではありません。



3.初期費用を徹底的に抑える

「株式会社ウチコミ」が2021年4月に発表したリリースによると…

検討した物件において「初期費用が高くて諦めた経験」があると答えた方は、なんと約6割いることが分かったとのこと。


初期費用に関しては、物件や築年数に応じて「設定項目」が異なっているため、物件ごとで差異は発生するものの、概ね家賃4~6か月分程度の費用は、必然的に発生していますので、お部屋探しをされているお客様にとっては、非常に頭が痛いところとなってしまいます。


初期費用が降格になってしまう要因としては、「当月及び翌月分の家賃を先払いしなければならない」「仲介手数料が1か月分発生してしまう」ことから、少なくともこの費用だけで、家賃2.5~3か月分が発生してしまいます。


さらに築年数が浅い物件では、敷金と礼金が設定しているケースが多いため、どう考えても家賃5か月分の費用が発生することは、明白となります。



そこで弊社物件では、徹底的に「初期費用の見直し」を行い、管理会社協力の元、指定仲介会社において「賃貸借契約を結んでいただいた」方限定で、仲介手数料の無料化と、家賃保証会社に支払う「初回保証料の特別価格」を実現、さらに家賃が一定期間無料となる「フリーレント」をつけることによって、相場の4分の1程度にまで初期費用を抑えることが可能となりました。



4.入居者アンケートを集客の武器に

入居者アンケートを集客の武器に

これは悲しい現実ではありますが、築年数が経過している物件=住みにくい/汚いというイメージがどうしても先行してしまい、これを払拭することは、容易なことではありません。


またリノベーション対応していたとしても、本当にその物件が「住みやすい」のかどうかまでは、オーナーさんや管理会社は「把握」することができません。


そこで弊社物件においては、ご入居者様にご協力して頂き、リノベーションされた部屋が「本当に住みやすいのかどうか」について、直接アンケート調査を実施しています。


アンケートと言っても、質問内容は「当日まで教えていない」ので、どのような質問を受けるかどうかは、把握していないことから、忌憚なき意見・感想を言ってもらえることができるので、アンケート調査をもとに、ご見学に来ていただいたお客様に「直接お伝えすることができる」ので、「本当に弊社リノベーション物件が住みやすいかどうか」を把握することができ、入居の決め手の一つとなっています。



5.SNS集客で物件周知に成功

SNS集客で物件周知に成功

築年数が経過している物件では、どうしても「価格競争」が発生しやすくなります。


これは、大手賃貸物件検索サイト上においては、お部屋探しをされているお客様が「希望家賃や築年数、間取り」等を自由に入力することができるため、条件に合致した部屋を探したいと思った時には、とても便利なツールと言えますが、ただしお部屋を貸す側の「オーナー様」にとっては、お客様の希望条件に1つでも該当していないと、その時点で成約候補から除外されてしまいます。


このような背景があることから、築年数が経過している物件では、家賃値下げ競争が発生しやすくなってしまいます。


近年においては、賃貸物件供給数が「飽和状態」となっているため、募集しても「埋まりにくい現象」が発生してしまい、埋まらない物件は「長期間空室状態」になっている所も珍しくはありません。


弊社物件は1993年築ということもあるので、2018年から物件公式サイトを立ち上げ、公式サイト内(HP・Instagram・Twitter・YouTube)においても物件情報を随時配信しています。


開設当初は「SEO対策が不十分」であったため、なかなか反響を得ることが難しかったのですが、一昨年から「SEO対策をしてくれる業者さん」に委託するようになってから、一気に閲覧件数が右肩上がりとなり、これに比例して「TwitterやInstagramの閲覧者数も増加」傾向となりました。

その結果、今ではご契約される方の約8割は「公式サイト」からのお問合せが多くなり、家賃値上げしても、価格競争に巻き込まれることなく、独自の家賃設定をすることが可能となりました。



6.入居者様自身が営業マンに

入居者様自身が営業マンに

弊社物件では、オーナー自ら「リノベーション企画」「内見同行」等をしているので、ご入居者様がどのような方なのかを、ある程度把握することができるようになりましたので、ご入居者様から「設備不良が発生」した際も、管理会社ではなくオーナーである自分の所に、連絡して頂くことが多くなっています。


弊社物件では、可能な限り「早急に物件対応」していることから、ご入居者様方らは高い評価をいただております。このようなことから、一部のご入居者様は、オーナーが知らない所で「物件営業」をして頂いており、実際にご入居者様のお知り合いが「ファミリー物件を探している」時に、弊社物件を積極的にご紹介していたことを、後日知りました。


築30年近い物件で、家賃相場より高い弊社リノベーション部屋を、積極的に案内して頂けることができれば、賃貸集客をしなくても、自然に入居して頂ける環境となるので、物件の資産価値向上を図ることが可能となってきます。



7.まとめ

築古物件が「収益物件」に生まれ変わることなんか、出来ることがない!恐らく多くの方は、この様に感じているかもしれませんが、「築30年近い、和室アリの2LDK」「日本一空室率が悪い山梨県」にある弊社物件であっても、徹底した差別化戦略を見出すことによって、収益物件(利益を出す物件)を作り上げることができました。


お客様が「どのような部屋を探しているのか」「どのような部屋ならば、家賃を支払ってもらえるのか」「どのような部屋を提供することができれば、ご入居者様が味方になってくれるのか」「どのような部屋を提供することができれば、仲介担当者が積極的に案内してくれるのか」

これらを意識した賃貸経営を行えば、仮に築年数が経過している物件であったとしても、必ず物件に入居して頂けるはずであり、さらに物件のファンになっていただけるはずです。



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