築古物件が収益物件に早変わりできるの?


築年数が経過してくると、どうしても物件資産価値が低下してしまうため、現状の家賃のままで募集していても、部屋が埋まりにくくなってしまい、やむなく家賃値下げを行う物件が多いと思われますが、ただ家賃を値下げしても「物件供給数が多い」と、他の物件との差別化を図ることができないため、価格競争が発生しやすくなってしまいます。


ただ、たとえ築古物件であったとしても、対応次第では収益物件に早変わりさせることは、十分可能です。


弊社物件は、今年で築年数30年目を迎えますが、2018年より「家賃値上げを目的としたナチュラルテイストに特化したリノベーション」を展開した所、多くの反響を頂くことができ、コロナ禍であっても現在満室状態が続いています。


またフルリノベーションした部屋のみですが、従前家賃と比較すると、最大で10%家賃値上げにも成功し、エリア内にある同築年の物件と比べると、1部屋当たりの家賃乖離が最大で2万円近くとなっていることから、収益物件の仲間入りができたと思われます。


 

目 次

1.女性なら誰もが喜ぶキッチン

2.まさか賃貸でオーダーメイド洗面台?

3.和室部屋はあえて変えない

4.えっ、どうして漆喰を塗ったの?

5.リノベーション費用はどうしている?

6.まとめ

 

1.女性なら誰もが喜ぶキッチン

弊社物件は2LDKタイプとなっていますので、ご入居される方の多くは「20~30代」。

ファミリー賃貸物件において、一番の華と言えば、やはりキッチン。


キッチンがおしゃれ&使い勝手がいいかどうかで、物件評価をされてしまうといっても過言ではありません。築古物件がどうして敬遠されるのか、その一番の理由はやはり「キッチンが古臭く、また使い勝手が悪い」点。

最新の新築キッチンと比べると「清潔感」「利便性」「デザイン性」とも及第点に達することができないため、どうしても敬遠されてしまいます。


そこで弊社物件では、リノベーションを機に「おしゃれなキッチンを導入」しようと思ったのですが、ただ競合他社がしているような「システムキッチンを導入」しても、差別化を図ることができないと思ったため、あえて既存のキッチンを生かした「オリジナルのナチュラルキッチン」を製作しようと決意。


今までのキッチンをあえて生かし、キッチンパネルは新しいものに交換し、またキッチン扉は「本物の無垢材」を導入しました。さらに今までのキッチンは「調理スペース」がとても狭かったので、「調理台を付けた可動式のキッチンカウンター」を開発・導入しました。


上級グレードのお部屋のみとはなりますが、LDKのみ「ペンダントライト&ダウンライト」を設置したことによって、一気におしゃれなカフェのお店の雰囲気を出すことができます。


こちらのキッチンを開発したことによって、特に女性のお客様から高い評価を頂き、お客様によっては、内見当日にお部屋申込を頂くこともあります。



2.まさか賃貸でオーダーメイド洗面台?

まさか賃貸でオーダーメイド洗面台?

「まるで戸建て住宅に設置されている洗面台」といった感じに見えますが、実は弊社リノベーション部屋(上級グレード)に標準仕様として設置されています。(一部除く)


賃貸の洗面台というと、メーカー既製品を導入しているケースが殆どですが、ただネット上では「賃貸の洗面台がダサいので、プチDIY」をしている方が、結構多くいますし、また競合他社がリノベーションをしても、洗面台のみは「新しいものに変えるか、今までのものを使っている」ことが圧倒的に多いです。


ファミリー物件において、成約のカギを握っているのは、ほぼ女性=奥様であることを考えると、キッチンだけではなく洗面台も「ナチュラル系」にした方が、絶対喜ばれると判断し、この様な洗面台を製作しています。



3.和室部屋はあえて変えない

2000年以前に施工したファミリータイプ物件の中には、和室部屋が標準となっている所もあります。ただ賃貸で和室部屋があると「退去時に表替え費用が発生する」ことから、和室部屋が賃貸にあるだけで、敬遠されるお客様が多くなってきています。


そのため、近年では「和室部屋がある賃貸では、洋室に間取り変更」する所が多くなってきています。


弊社物件では「もともと和室部屋」が標準となっていましたが…

  • 和室を洋室に変更しても、和室感は残ってしまう

  • 和室部屋が嫌われているのは、堅苦しいイメージが強いから

  • 和室の良さを知らない方が多い

という理由から、あえて和室を洋室に変更するのではなく、和室を魅力的な空間に蘇らせることが、結果的には集客上有利になると判断し、今でも和室部屋はそのまま使用しています。


ただし、通常の畳は「デザイン性が弱すぎる」ため、和モダン空間が魅力的な琉球畳に変更してします。市松模様が美しい琉球畳に変更することによって、若い方でも受け入れやすい和室部屋となり、さらに琉球畳は「日焼けがしにくい」こともあるので、「入居期間中に故意過失による破損や汚損」がなければ、原状回復費用は発生しませんので、お部屋探しをされている方にとっても、安心してお使いいただくことができます。



4.えっ、どうして漆喰を塗ったの?

えっ、どうして漆喰を塗ったの?

一般的な賃貸リノベーションでは、壁紙が古くなっていた場合、新しいものに張替えを行うのが、圧倒的に多いです。ただ弊社上級グレードのリノベーション部屋においては、一部を除き「自然素材の漆喰」を施工しています。


どうして漆喰を施工したのかというと、他社が100%真似することができない「暮らし方のご提案」をしたかったからです。


賃貸でも戸建てでも、「夏は冷房、冬は暖房」を使うことになりますが、冷暖房を使用するとなると、光熱費が上昇してしまい、家計を苦しめる要因になってしまいます。一般的な賃貸では、光熱費を抑えることには「限界」があるものの、漆喰を施工することによって「調湿性」「保温保冷効果」が期待できることから、光熱費削減が思っている以上に期待することができます。


実際に弊社リノベーション部屋にご入居されているお客様からも、「前の賃貸と比べて、夏場の電気代が2000円安くなっていた」とのことです。賃貸リノベーション部屋において「暮らし方のご提案」ができるような部屋は、ほぼ皆無であることから、内見時においてこのような説明をすることで「集客上とても有利」になることが多く、成約率を上げることも期待できます。



5.リノベーション費用はどうしている?

リノベーション費用はどうしている?

弊社リノベーションは、可能な限り「自然素材」を使いたいと考えているので、1室あたり約200万円ぐらいの費用をかけています。金額が大きいために、自己資金で対応することができないため、いつも金融機関から借入を起こして対応しています。



ただし、金融機関から事業系融資をお願いすると、金利が高い可能性があるので、弊社ではいつも「無利子・無担保で借りられて、更に実質金利1.0%の公的融資制度」を使って、リノベーションを行っています。


市区町村によって対応は異なりますが、弊社物件がある山梨県甲府市には「小規模事業者小口資金」という公的融資制度があります。かかった費用の90%分が融資対象となってしまうものの、「年1回、1.2%分の利子補給が受けられる」ので、利子補給の支給月になると、臨時ボーナス的な費用が入ってくるので、とても助かっています。



6.まとめ

需要と供給のバランスが保たれていれば、家賃値下げをすることによって、すぐに部屋は埋まるものですが、現在では「需要より物件供給数が飽和」となっているエリアが多すぎの為、家賃を値下げしても部屋が埋まらない物件は、以前と比べると明らかに多くなってきています。


家賃を値下げしても部屋が埋まらないのであれば、投資をして少しでも収益物件にした方が、結果的には利益を確保することができるため、集積性を高めたいのであれば、絶対的にリノベーションして家賃値上げをした方が、オトクとなります。



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