築古物件のキャッシュフローがきつくなった!どうしたらいい?


不動産投資は、他の投資と比べると「リスクが少ない」といわれているものの、築年数が経過している物件は、やはり設備が古くなっていますので、修繕費用が多く発生する可能性が出てきてしまいます。


不動産投資を成功させるためには…

  • 空室期間をできるだけ短くする

  • 家賃値下げを極力控える

  • 修繕費などの支出は抑える(税金などは別です…)

上記がしっかりと守れていれば、毎月利益を出すことは十分に可能となってきますが、オーナー様の中には、キャッシュフローがきつくなり、ご自身の手取りを返済に回したり、場合によっては「自転車操業的な賃貸経営」を強いられるオーナー様もいるのではないでしょうか?


このような状況になってくると、おそらく「キャッシュフロー」がうまく回っていない可能性が出てきてしまうので、早急に改善をする必要性が出てきますが、では改善をする場合、どのよう合対応を取ればいいのか、一緒になって考えてみましょう!


 

目 次

1.資産価値向上を目指す

2.大規模修繕する場合、低金利融資を選択

3.リスケジュールをしてもらう/借り換え  

 (1)リスケジュールをお願いしてもらう

 (2)借り換えを行う

 (3)リスケジュールをする時に必要なこととは?

4.家賃は下げずに初期費用で検討する

5.まとめ

 

1.資産価値向上を目指す

キャッシュフローが回らなくなってしまっている背景には、おそらく「家賃値下げによる利益減少」「空室期間長期化による家賃機会損失」等があると思われます。


このような状態になってしまうと、残念ながら「負のスパイラル」状態に入ってしまって、改善しない限りは、この状況がいつまでも続いてしまいます。


では、どのような対策を講じれば、負のスパイラルから脱出することができるのかというと、答えは1つしかありません。物件資産価値を上げることです。


空室が長期化してしまう根本的な理由は、「お客様がオーナー様の物件には入居したくはない」から敬遠しているのであって、逆にお客様から好かれるような部屋を提供することができれば、例え築年数が経過していたとしても、入居して頂ける可能性は極めて高くなります。


近年では、リノベーションやSDGsが当たり前になってきていることを踏まえると、築年数が経過していたとしても、資産価値向上を図ることができれば、十分集客することは可能であり、経営改善を期待することはできます。



2.大規模修繕する場合、低金利融資を選択

大規模修繕する場合、低金利融資を選択

収益を改善させるためには、「物件の資産価値向上を図る」ことが重要であると、先程説明させてもらいましたが、設備投資(外壁塗装やリノベーションなど)を行うことになると費用が発生するのはもちろんのこと、仮に融資をして行うことになったとしても、「金利が高い」可能性が出てくるので、毎月の支払いがきつくなる可能性が高くなります。


そこでおススメなのが、公的機関から融資をしてもらうことです。


金融機関においても、事業系ローン書品を取り扱っているものの、正直金利は高めに設定されていますので、「利息分が高い」とされる方は多いはずです。しかし公的機関で取り扱っている融資制度をうまく活用することによって、金利を抑えられるのはもちろんのこと、場合によっては「利子補給を受けられる」ものもあるので、同じ金額を融資してもらうにしても、金利が高いか安いかによって、毎月の返済額が大きく異なってきます。


弊社物件がある山梨県甲府市における公的融資制度について

(1)甲府市:小規模企業者小口資金(無利子無担保)

・利用限度額:運転/設備資金とも、1250万円まで

・返済期間:運転資金…5年以内/設備資金…7年以内(据置期間は6か月)

・融資利率:運転・設備とも2.2%(その内、1.2%は利子補給)

・その他:保証協会に支払う「信用保証料」は、山梨県と甲府市から一部補助があり


(2)山梨県:小規模企業サポート融資

・利用限度額:運転/設備資金2000万円まで

・返済期間:運転資金…7年以内/設備資金…10年以内(据置期間は1年)

・融資利率:1.7% (保証料率0.25~1.1%/県から2分の1補助後の料率)

・その他:原則として無担保



3.リスケジュールをしてもらう/借り換え

(1)リスケジュールをお願いしてもらう

リスケジュールとは、返済がきつくなってしまった時、返済条件を変更してもらうことをいいます。

キャッシュフローがうまく回らなくなっていると、当然ながら毎月のアパートローン返済がきつくなっているのは、誰の目から見ても明白であり、返済が滞ってしまうと、今まで築き上げてきた信用を無くしてしまいます。


無理をしてまで返済するより、返済条件を見直すことで、返済が楽になるのはもちろんのこと、自己資金を貯める=内部留保がしやすくなりますので、経営状態を改善させることが可能となります。


リスケジュールの代表例は「借入期間の延長による毎月支払い額の軽減」「元金を一定期間据置し、内部留保を貯める」などがあります。



(2)借り換えを行う

日銀の「ゼロ金利政策」によって、金融機関は「融資をしたくても儲けが少なくなってしまう」ため、経営状態がうまくいっていない所もありますので、正直な話「金額が大きいアパートローンを借り換えてもらう」と、たとえ現在の金利を値下げしても「歓迎」されますので、もし現在借りている金融機関の金利が高い場合には、検討してみるのも、十分アリだと思います。


(3)リスケジュールをする時に必要なこととは?

リスケジュールを金融機関にお願いする時、ただ単に「入居率が低下して、返済がきつくなったからリスケジュールをしてほしい」と言っても、融資担当者的には「リスケジュールをしてから、どのような再建計画を持っているのか?」が非常に気になるところです。


リスケジュールを行うとなると、金融機関からの信用力は「若干ですが低下」してしまい、査定にも影響が出てきてしまいます。ただリスケジュール実施後において、しっかりと再建計画を持って対応することができれば、逆に信用力が向上するので、経営改善ができて黒字化を何期にわたって達成出来れば、金利見直しも検討してもらえる可能性も出てきますので、リスケジュールをお願いする時には、再建計画をしっかりと伝えることが重要となります。



4.家賃は下げずに初期費用で検討する

家賃は下げずに初期費用で検討する

需要と居級のバランスが保たれているのであれば、家賃を多少安くすることによって、すぐに部屋は埋まりますが、昨今の賃貸市場は「物件供給数が飽和」状態となっているため、地方都市においては「空室率が増加傾向」となってきています。


そのため「リフォームなどが甘い/していない」物件において、ただ単に家賃を下げても、今までみたいに「すぐに部屋が埋まる」ことは、少なくなってきています。さらに家賃値下げすることで、その情報は賃貸検索サイト上においても「確認」することができるため、同じ物件に入居されている他のお客様から「クレームや家賃減額請求」を受けてしまうことも考えられます。


早期に部屋を埋めたいのであれば、まずは資産価値向上を図ることが前提となりますが、その上で、家賃を下げるのではなく、初期費用の一部を見直すことをおススメします。


例えば、今まで敷金や礼金を設定していた物件では、この際「無料化」にすることで、初期費用を抑えられることが可能となり、更に一定期間家賃が無料となる「フリーレント」をつけることで、初期費用の中に含まれている「前家賃の家賃部分と相殺」することができるため、入居促進につなげることが可能となります。



5.まとめ

今回ご紹介したものは、弊社物件で実際に行ったもので、実話です。


弊社物件は、他物件と比べると、リフォーム工事は積極的に行っていたものの、2017年の繁忙期、今までの成功事例で行っていたリフォーム部屋が「全くと言ってもいいほど埋まらなく」なってしまい、経営が悪化してしまいました。


そこで、経営改善=イノベーションをしようと決意し、今までの考え方を捨てて、差別化リノベーションを展開すべく、新たなブランドを立ち上げ、さらに公式サイトを開設することで、集客力アップを図りました。


また、リノベーションをするとなると、費用が嵩むので、甲府市の小口資金を活用することで、余分な利息を払わずに済むことができたので、ここ数年の決算は「黒字」となっており、2022年度決算では増収増益を達成し、さらに先月末には、3か月ぶりとなる満室を達成し、このまま満室状態が続けば、来年度決算も「増収増益」が期待できます。


弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県にあり、さらに弊社物件は「築年数が今年で30年目」を迎える「超築古」物件ではありますが、黒字化を達成できているということは、他県でも十分通用するはずであると思いますので、もし現在賃貸経営が悪化しているオーナー様は、今回ご紹介した内容を実践されてみてはいかがですか?


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