築古物件をリノベーションすることによるメリットとは?

更新日:9月1日


築年数が経過していると、どうしても「設備や内装」が古くなってしまい、新築物件と比較してしまうと、その差は歴然となってしまうので、家賃維持はどうしてもできにくくなってしまいます。


最近の賃貸市場においては、退去リフォームを限定的にする代わりに「ホームステージングを強化」する所が増えつつあります。ホームステージングを強化することは、確かに良い事ではありますが、その一方で「リフォームやリノベーションに消極的」になってしまうと、思わず落とし穴が待ち構えてしまい、下手すれば「大問題に発展する」可能性すらあり得ます。


詳細に関しては、別ブログで紹介していますので、今回は割愛させてもらいますが、実は築年数が経過している物件においては、リノベーション対応したほうが、中長期的な経営視点で見た時に、オトクになる可能性が極めて高くなるのですが、リノベーションをするとなると、どうしても費用が高額になってしまうので、消極的に考えてしまうオーナー様が多いのが実情です。


ただ、中長期的な経営視点で考えた際、リノベーションした方が「資産価値を維持しやすくなる」ので、収益改善を目指しているオーナー様は、一度検討されてみてはいかがでしょうか?


 

目 次

1.家賃下落を抑えることができる

2.空室期間を抑えることができる

3.長期入居=リノベ費用回収が期待できる

4.退去時における原状回復費用を抑えることができる

5.管理料アップによる管理会社からの応援

6.まとめ

 

1.家賃下落を抑えることができる

家賃下落を抑えることができる

余程の好エリアではない限り、家賃は築年数が経過するごとに「下落」していきます。一般的には「築年数1年ごとに1%の家賃が下落」すると言われています。


さらに築年数が「10年目」「20年目」といった節目の年になると、家賃相場は確実に下落していきます。特に賃貸物件数が飽和状態となっているエリアでは、大幅に家賃相場が値下げしやすくなるので、家賃相場より高い家賃設定をしていると、集客に影響が出てしまうことがあります。


しかし、資産価値を向上させることができる「リノベーション」をすることによって、家賃相場を意識した家賃設定をしなくても、十分集客することができ、更に資産価値が高くなっている状態になっているため、リノベーション後であっても「家賃値下げがしにくくなる」点は、賃貸経営上とても優位になることは、間違いないと思われます。



2.空室期間を抑えることができる

空室期間を抑えることができる

築年数が浅い物件と、築年数が経過している物件において、同時期に空室が発生した際、どちらが早く部屋が埋まるのかというと、一般的には「築年数が浅い物件」のケースが多いです。


空室期間の短縮を図る場合、「家賃」のみで考えると、どうしても「競合他社を比べてしまう」ので、募集部屋が同質化になっていると「家賃勝負となる可能性が高くなる」ことから、空室期間が長期化になってしまう可能性が出てきてしまいます。


一方、築年数が浅い物件は、「資産価値が高い」状態となっているため「家賃が高くても、入居したい」と思う方は一定数以上は確実にいます。空室期間を短縮する場合、どうしても「家賃=価格」に目に行きがちになりますが、お部屋探しをされている方は「家賃以上にその部屋でどのような暮らしができるのか」を重視しているので、お部屋のクオリティーが下がっている部屋は、空室期間が長期化になりやすくなります。



3.長期入居=リノベ費用回収が期待できる

長期入居=リノベ費用回収が期待できる

リノベーション物件は、築年数が経過しているもの

  • 新築や築浅物件とほぼ同じような部屋

  • 家賃が新築・築浅物件より安い

ので、物件管理の質がよければ、長期入居してもらえる可能性は、極めて高くなります。


弊社では、2018年から自社物件をリノベーションを行っています。

1室あたりのリノベーション費用は、お部屋によって差異はあるものの「概ね200万円」となっています。仮に家賃6.5万円で募集した場合、およそ2年半で「リノベーション費用」を回収することができ、その後は利益が残る計算となることから、長期入居して頂ければ、「先行投資」をしても十分期待できるような結果になるはずです。



4.退去時における原状回復費用を抑えることができる

退去時における原状回復費用を抑えることができる

築年数が経過した部屋を「リノベーション」することによって、資産価値を高めることができますが、それ以外にも「退去時における原状回復費用」を抑えられる効果があります。


例えば、賃貸物件では当たり前となっている「壁紙」は、施工後6年目で「減価償却が終了」してしまいます。お部屋によっては「壁紙が日焼け」してしまう可能性があるので、通常であれば「壁紙交換は必須」となってきます。さらに日焼けがしていなくても、6年以上経過してしまうと、それなりに劣化が発生してしまうので、お部屋の状況によっては交換しなくてはならなくなります。


弊社リノベーションにおいては、一部の部屋のみ「自然素材の漆喰」を施工しています。漆喰は、壁紙と比べると「日焼けがしにくい」ので、お部屋の使い勝手によって差異は出てきてしまいますが、長期入居されたとしても「漆喰のやり直し」を防ぐことが可能となってきますので、長期入居すればするほど「ランニングコストがかかりにくく」なってくる点は、ある意味においてはものすごくオトクと言えます。


さらに漆喰壁において、お客様が「汚損させてしまった」場合でも、汚損した個所に上塗りすることができるため、退去時における原状回復費用を抑えられる効果も期待できます。(ちなみに壁紙では、一面交換となってしまいます)



5.管理料アップによる管理会社からの応援

管理料アップによる管理会社からの応援

家賃値上げ目的におけるリノベーションによる効果は、実は管理会社にとっても魅力的と言えます。


管理会社に管理委託している物件では、毎月管理料が発生しますが、管理料は「現在ご入居されている部屋の家賃総額の5%程度」となっているため、家賃値上げされているリノベーション部屋が多くなると、その分管理料が増えることを意味することから、リノベーション部屋が募集している際には、積極的に仲介会社にアプローチをかけて、早期に部屋が埋まるように対応してくれます。


さらに仲介会社にとって見ても、人気が高いリノベーション部屋は、「早期に部屋が埋まる可能性が高い」ことから、積極的に紹介・案内してくれる可能性が高くなるので、結果的には「オーナー様」「管理会社」「仲介会社」が『三方ヨシ』の関係を築くことができます。



6.まとめ


築年数が経過している物件でも、しっかりとリノベーション対応することによって、家賃値上げは十分期待することができ、更に客付けの部分においても「仲介会社などが積極的に紹介してくれる可能性」が高くなるので、空室期間の圧縮が可能となり、早期にリノベーション費用回収+利益確保も期待することができます。




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