築古物件をリノベーションすれば、家賃アップは十分可能です。


地方都市では、賃貸物件供給数が「飽和状態」となっていることから、築年数が経過した物件を中心に「空室率が悪化」傾向となっていて、エリアによっては空室率30%も、決して珍しいことではありません。


賃貸物件を探されている方の多くは、賃貸サイトを活用していることから、築年数が経過した物件においては、どうしても「価格競争」につながりやすくなってしまい、エリアににある競合他社が「家賃値引き」をしてしまうと、それに追随するかのように、次々と値引きしていくので、成約ができたとしても、収益性があまり期待できない=利益が出ない物件となってしまいます。


そこで、一部管理会社においては、築年数が経過した物件を、新築並みに蘇らせる「リノベーション」を展開するところが多くなってきています。


リノベーションとは、室内の設備や内装変更はもちろん、場合によっては間取り変更する手法のこと。予算は少々高くなってしまいますが、部屋を一新させることによって、古臭さは一切感じられないどころか、新築並みの部屋になっているので、築年数を特に気にされていない方なら、入居して頂ける可能性が高くなります。



ただ、その一方で「オーナー様としてみたら、高額なリノベーションをした本当に結果が出るのか?」と不安に感じている方は多いと思いますが、ご安心ください。


日本一空室率が多い山梨県において、築28年目の物件を所有している弊社物件では、家賃値引きを目的としたリノベーションを展開した結果、2021年繁忙期には満室を実現しました。


1.家賃値上げしたリノベ部屋が成約になった理由とは?

家賃値上げしたリノベ部屋が成約になった理由とは?

賃貸サイトを活用した部屋探しが「常識」となっている今、賃貸サイト上においては、エリア内の家賃相場を簡単に確認することができるので、家賃を値上げしてしまうと、集客に苦戦するのではと、不安に感じている方は多いと思います。


弊社リノベーション部屋においては、リノベーション後家賃を今までと比べると8~10%値上げして募集(家賃相場と比べると1.3万円以上高い)していますが、集客にそれほど苦戦することなく、成約に結び付けています。


その理由とは「脱賃貸サイト」による募集を行っているからです。


弊社物件は、大手管理会社に管理委託をしてもらっているので、賃貸サイト上においても、物件掲載をしてもらっていますが、ただ賃貸サイト上においては、お客様が希望条件を入力することができる/賃貸サイトによってリノベーション定義が異なることから、弊社リノベーション部屋が、賃貸サイト上の検索画面上に掲載される確率は、正直少ないはずです。



そこで、弊社ではSNSを使った集客を行っています。


今の時代、日常生活上においてもSNSを利用している方は圧倒的に多いことから、物件情報やお得情報などを、ハッシュタグをつけて登校し続けることによって、ハッシュタグ検索した方が物件ページを無意識の内に見ていただく事が可能となるため、タイミングさえあれば弊社物件HPをご覧頂ける確率が高くなります。



2.どのような暮らしができるか、説明することができる

どのような暮らしができるか、説明することができる

賃貸物件を探している方の多くは、お部屋見学時に「この部屋に入居したら、どのような生活ができるのか?」を想像しながら、見学されています。


つまり、お客様が求めているニーズが、見学先のお部屋に多くあれば「この部屋に住みたい」という気持ちが強くなります。


弊社物件は2LDKが殆どであることから、お客様の多くは「カップル」「新婚」「子育て世代のご夫婦」が多いことから、女性=奥様が、お部屋の決定権を握っています。


一般的な賃貸物件は、コストを下げるため「既製品」「部屋の一部にアクセントクロスを施工」しているので、差別化を図ることは難しいのですが、弊社物件で上級グレードのリノベーション部屋においては…

・ナチュラルキッチン&おしゃれなペンダントライド&ダウンライト

・無垢材で製作した洗面台

・自然素材の漆喰を施工

・和モダン空間が魅力的な琉球畳を採用

することによって、他社物件との差別化を図ることができ、またこの部屋に住むことによって得られる利便性やイメージ性などを、しっかりと説明することが可能となることから、最短でご見学当日に「お部屋申込」をされる方がいることから、お問合せに持ち込むことができれば、80%以上の確率で「成約」につなげられることが可能となりました。




3.安っぽい部屋を作らない

リノベーションを行うことによって、家賃を値上げする場合、お客様に「納得」して頂く必要があります。


お客様は、事前に「家賃相場」を調べているケースが多いため、クロージング時において「相場家賃より高いリノベーション部屋」の場合、当然納得することはできません。


そこで重要となるのが、リノベーション部屋のクオリティー。


リノベーションをするとなると、どうしてもコスト増となってしまうことから、可能な限りコストを抑えたいと考えてしまいますが、ただコストを下げるということは、その分質が悪い部屋となってしまい、他社と同じような部屋になってしまうと「これならば、家賃が安い部屋に住んだ方が得」と考えてしまいます。


弊社リノベーション物件では、上級グレードの部屋においては、無垢材や漆喰などを積極的に使用していることから、質が高い部屋を提供することが可能となり、またこのような部屋は、他の賃貸物件ではまずない事から、「ここまでしっかりリノベしたなら、家賃が少々高くても致し方がない」といった考えを持っていただく事が可能となるため、家賃相場を気にすることがなくなりました。



4.まとめ

最近の賃貸業界における空室対策として、クリーニング済みの部屋に「家具」等を置いて、入居後のイメージを持ってもらう「ホームステージング」が、とても人気となっています。


確かに、家具やおしゃれな雑貨などを室内に置くと、殺風景の部屋が「おしゃれな部屋」に生まれ変わるので、賃貸サイトで集客することができない方にとっては、家賃相場に合わせることによって、成約率は高くなりますが、ただ築年数が経過した物件において、室内の居住性をよくしなければ、仮にホームステージングをして集客ができたとしても、長期入居して頂ける可能性は低くなってしまいます。


現在では、賃貸物件供給数が圧倒的に多いことから、借り手市場となっているので、もし住みにくい部屋ならば、すぐに住み替えしてしまう可能性が出てきます。


築年数が経過している物件では「古い」という理由で、敬遠されがちになってしまいますが、「その部屋しかない特別なもの」があることによって、逆にそれが成約の決め手となることから、もし現在空室でお困りのオーナー様は、差別化を図ったリノベーションをぜひするべきです。


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