築古物件を再生するなら、断然リノベーションの方がオトク


賃貸物件の宿命といえば、築年数が経過してくると、出口戦略を明確に示さなければならないこと。


出口戦略とは、「立て替えして再び賃貸経営を始める」「物件自体を売却する」「物件を再生させて、賃貸経営を続ける」の3つの道があり、築30年前後になってくると、一般的には、アパートローン返済が完了するので、オーナー様によっては、物件を立て替え/もしくは売却するか「2つの選択肢」のどちらかを取られるかと思いますが、個人的には、築年数が経過した物件をあえて「再生」させる選択肢を取られたほうが、長期的な視点から見ても、オーナー様にとってプラスになると考えます。



1.SDGsの普及によって、価値観が多様化している

SDGsの普及によって、価値観が多様化している

SDGs=Sustainable Development Goals(持続可能な開発目標)が、2015年9月の国連サミットで採択され、この考えは現在幅広く認知されています。博報堂が発行したプレスリリースによると「普段の買い物時に意識している」との問いに対して、約9割の方が「長く使えるものを買う」と回答したとのこと。


一昔前では、この様な考えを持つ方は、恐らく少なかったと思いますが、これを広義的な視点で考えた時、賃貸物件を探している方においても、築年数が経過していたとしても「室内がしっかりとリノベーション」されていれば、築年数は特段気にされないはずであり、近年においては、あえてリノベーション物件を選択される方が、非常に多くなってきているのも、価値観の多様化が背景にあると推察してます。



2.リノベーション次第では、収益物件を作ることも可能

リノベーション次第では、収益物件を作ることも可能

築年数が経過している物件であっても、「デザイン性+機能性に優れたリノベーション」を行うことによって、他社との差別化を図れるだけではなく、場合によっては「新築物件に入居希望の方を、取り込むこと」も可能となってきます。


弊社物件においても、築年数が経過していることもあるので、2018年以降「空き部屋を順次リノベーション」を展開していますが、他社物件には真似することができない「ナチュラルテイストに特化」したリノベーションを展開することによって、徹底的な差別化を図ることができ、更にカフェのような居心地がいい空間を提供することが可能となったことから、リノベーション前と比べて「家賃を最大10%値上げ」しても、家賃が高いから敬遠する方は、殆どいなく、場合によっては「内見当日に入居申込をされる方がいる」ほど、徐々にではありますが、認知されつつあります。



3.所来に向けて自己資金をためることが可能

所来に向けて自己資金をためることが可能

大手管理会社担当者の話によると、しっかりとメンテナンスを行っていれば、「50年ぐらいは普通にもつ」とのことですが、賃貸物件を所有しているオーナー様は、アパートローンが完済した時「すぐに立て替えして、収益をアップさせたい」と考えている方はいると思います。


ただ、立て替えするとなると「解体費」「現入居者様の住み替え費用」「物件建築費」等が多額となり、数億円規模の費用が発生してしまいます。さらに金融機関サイドとしても、昨今では「不動産賃貸物件が明らかに供給数が飽和状態になっている」ことを認識していて、融資そのものに対しても、昔と比べると慎重となっているので、「新規に賃貸アパートを建設したい」と考えている方に対しては、融資そのものを断る金融機関もあります。



一方、築年数が30年以上経過していると仮定して、外壁塗装+室内フルリノベーション対応したとしても、新築物件を立て替えするよりかも、費用を抑えることができ、更にこの時期になれば「アパートローンも完済」していることから、立て替えするよりも「毎月内部留保が溜まりやすくなる」ので、将来に向けてしっかりと貯蓄することができます。



4.仲介会社は、築古物件であっても敬遠しません

仲介会社は、築古物件であっても敬遠しません

築年数が経過してくると、確かに集客上「不利」になってしまいがちとなってしまいますが、ただこれは「しっかりと対応していない物件」に対して言えることであって、築年数が経過していたとしても、外壁塗装やリノベーションなどをしっかりしている物件は、むしろ仲介会社側にとっても、案内がしやすい物件となります。


お部屋探しをされている方において、確かに築年数は気にされます。

しかし、築年数が浅い物件でしか入居したくないと考えている方を除けば、しっかりと室内がリフォーム・リノベーションされていれば、それだけで物件を評価されることはありません。


現実的に、弊社物件は「1993年築」であるので、業界的には「超・築古」物件に該当してしまいますが、弊社物件の家賃は「築年数に応じた家賃相場」と比べると、1万円以上高い設定になっているのにも関わらず、平均入居率は「90%以上」と高い推移を保っているので、しっかりとした対策を講じれば、築古物件が収益物件になることも、決して夢ではありません。


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