築古物件を再生するなら、リノベーションがオトク
更新日：4月24日
賃貸物件の宿命といえば築年数が経過してくると、出口戦略を明確に示さなければならないことです。
出口戦略とは主に3つあります。
「立て替えして再び賃貸経営を始める」
「物件自体を売却する」
「物件を再生させて、賃貸経営を続ける」
築30年前後になってくると一般的にはアパートローン返済が完了してくるため、貸主にとっては物件を建て替え／もしくは売却するか「2つの選択肢」のどちらかを取られるかと思います。
しかし個人的には、築年数が経過した物件をあえて「再生＝リノベーション」させた方が、長期的な視点から見てもオトクになる可能性が高いと考えています。
本投稿は築古物件を再生させるならリノベーションがオトクになる理由について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"築古物件再生ならリノベーションの方がメリットが大きい理由”
１．SDGsの普及によって、価値観が多様化している
SDGs＝Sustainable Development Goals(持続可能な開発目標）が、2015年9月の国連サミットで採択されたことで価値観が多様化しつつあります。
博報堂が発行したプレスリリースによると「普段の買い物時に意識している」との問いに対して、約9割の方が「長く使えるものを買う」と回答したとのこと。
一昔前は築年数が古い物件は敬遠されていました。しかし近年では築年数が経過していてもリノベーションをしっかりと行えば選択肢の一部として認められつつあります。
これは戸建て住宅のデーターではありますが、「自宅をリフォーム／リノベーションしたいか？」という問いに対して9割以上の方がしたいと回答し、具体的には水回り部分を改修したいと考えている方が多いです。
築年数が経過している物件の水回りは、新築物件と比べると使い勝手は正直よくはありません。しかし設備を入れ替えることによって利便性が向上するため、新たな顧客開拓を行うことが可能となります。
▶戸建て住宅改修に関するアンケート詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
【リフォーム・リノベーションしたい場所ランキング】男女500人アンケート調査
２．リノベーション次第では、収益物件を作ることも可能
新築物件／築年数が浅い物件は最新設備が充実しているため、快適な暮らしができます。しかし家賃帯が高額になっているため入居は諦めてしまう方は結構多くいます。
リノベーション物件の最大のネックは「築年数」です。そこでリノベーション物件ではデメリットを感じにくくさせるため、設備交換はもちろんのこと場合によっては間取り変更／デザイン性重視させてきます。
そのためリノベーション物件は見た目的には新築物件とそれほど変わりはないため、新たな顧客開拓ができるだけではなく、リノベーションを機に家賃値上げも可能となってくることから、収益性を改善させることも可能となってきます。
▶弊社リノベーション実績に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
３．将来に向けて自己資金をためることが可能
大手管理会社担当者の話によるとしっかりとメンテナンスを行っていれば、「50年ぐらいは普通にもつ」とのことです。
ただ貸主的にはアパートローンが完済した時「すぐに建て替えして収益をアップさせたい」と考えている方はいると思います。
昔と比べ現在では材料費が高騰しています。そのため同じ規模の賃貸物件を建て替えするにしても建築コストが高額になってしまうため、場合によっては月々の返済額が高額になってしまう可能性が出てきます。
金融機関側も今後の賃貸市場は縮小傾向になることを見越しているため、月々の返済額が高額になるような物件に多額の融資をしてくれるとは考えにくいです。
しかし事業性が期待できある程度の自己資金を投入することができれば、話は変わってきます。そのためアパートローン完成後しばらくはそのまま賃貸経営を続けて、内部留保をしっかりと貯めた方が結果的にはプラスになるはずです。
４．仲介会社は、築古物件であっても敬遠しません
近年ではリノベーション物件をあえて選択する方が多くなってきています。
リノベーション物件の最大のメリットは「新築より家賃が安くおしゃれな部屋に住める」ことであるため、デザイン性が優れているリノベーション物件は優先的に紹介されやすくなります。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年からリノベーションを行っています。
20～30代女性を意識したカフェスタイルリノベーションを推進した結果、リノベーション前と比べると早期成約に繋げやすくなり、また多数の仲介会社から紹介を頂けるようになりました。
▶弊社集客の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと②
５．まとめ
今回は築古物件を再生させるならリノベーションがオトクになる理由について、お伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
築年数が経過している物件をリノベーションしても、リノベーション費用が高額になるため収益性が期待できないと考える貸主は多いと思います。
しかし顧客に響くような差別化リノベーションを展開することによって、ハードルが高くなってしまう家賃値上げ集客が可能となり、結果的に家賃値下げするより利幅を増やすことが期待できます。
日本一空室率が悪い山梨県に築30年目の物件を所有する弊社では、差別化リノベーションを展開することによって2年前から増収増益を達成することができ、昨年度はアパート収入が過去最高を更新することができました。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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