築古物件を黒字化にするためには、どうしたらいい?

更新日:9月1日


築年数が経過してくると「家賃維持が難しくなり、また修繕費が多くなる」ことから、キャッシュフローがうまく回らない可能性が出てきてしまい、そのままの状態では確実に経営自体が悪くなってしまいます。


不動産投資は、満室にしたとしても「家賃収入には上限」があるため、キャッシュフローをよくするためには、可能な限り「支出を抑える」ことが求められます。


一昔前であれば、「家賃を値下げ」すれば、すぐに反響が出てきて成約につながりやすくなっていましたが、昨今では「人口減少による賃貸物件供給数が飽和」状態であるため、特に地方都市においては「空室率が増加」していることから、小手先の空室対策は、今の時代では通用できなくなってしまいます。


それでは、築古物件を黒字化にするためには、どのような対策を講じればいいのでしょうか?

 

目 次

1.アパートローン返済を見直す

2.資産価値を高めるリノベーションを展開する

3.賃貸集客を見直す

4.仲介会社を味方に引き入れる

5.まとめ

 

1.アパートローン返済を見直す

アパートローン返済を見直す

新築物件を建設する前に、大手管理会社では「必ず物件の収支計算書」を作成し、オーナー様に説明しているはずです。数十年後の経済状況を把握することは「誰にもできない」ので、現時点における賃貸市場から、どのくらいの収益が見込めるかを、シミュレーションしてくれますが、ただ現実的にはシミュレーション通りには、事が運ばないことが多いです。


そのため、築年数が10年…20年経過してくると、家賃収入が一気に減少(家賃相場の下落が主な理由)し、収益が悪化する物件が出てきてしまいます。管理会社では「空室対策を施す」ものの、需要と供給のバランスが崩壊している市場においては、焼け石に水状態となり、家賃値下げ=価格競争がどうしても発生し、収益が悪くなってしまいます。


利幅が減少してしまえば、アパートローン返済にも影響が出てきてしまい、場合によっては「自転車操業」的な経営を強いられてしまうことも考えられます。


もし、この様な状況になりそう/なる可能性が高い場合には、すぐに「金融機関に相談」し、現状況を何とか打開する方法を取らないといけなくなります。


主な方法としては、「他行に借り換えを行い、金利を安くしてもらう」「返済期間を延長して、月々の負担額を抑える」「一定期間元金据え置き対応をしてもらい、内部留保をためる」などがあります。



2.資産価値を高めるリノベーションを展開する

資産価値を高めるリノベーションを展開する

金融機関に、アパートローン返済に関する変更をお願いする場合、当然ながら金融機関側は、収益を改善してもらいたいと考えています。


そのため、条件変更をお願いする場合、「今後どのように収益を改善するのか」を、融資担当者に説明することが求められますが、説明ができないと「しっかりとアパートローンを支払ってもらえるのか」心配になってしまいます。


築古物件を黒字化にするためには、物件資産価値を高め、価格競争に巻き込まれにくい物件にすることです。


そのためには、資産価値を上げることができる「リノベーション」が、とても有効的となりますが、ただ普通のリノベーションをしたとしても、競合他社物件も同じような考え方を持っていますので、他社リノベーション物件には「真似することができない差別化物件」を作ることが重要です。


例えば、水回り部分を交換する際、メーカー既製品をただ導入するのではなく、若い世代に人気がある「IKEA」「無印食品」のシステムキッチンを導入するだけでも、集客上とても有効的となります。



3.賃貸集客を見直す

収益を改善するためには、現在の家賃を値上げするしか、方法はありません。

リノベーションは、新築物件とほとんど変わりはないのに、家賃は新築より安いため、家賃予算を抑えたい方にとっては、魅力的な物件と言えますし、またリノベーションを機に「従前家賃を値上げ」することが可能となるため、収益性を確保したいオーナー様にとっては、最も理想的な部屋作りと言えます。


ただ大手賃貸検索サイト上に、家賃値上げしたリノベーション物件を掲載したとしても…

  • 同サイト上における、リノベーション定義に合致していないと、掲載してもらえない

  • 築年数や家賃で検索されてしまうと、その時点で成約候補から外れてしまう

上記懸念がどうしても出てしまいますが、ただお部屋探しをされている方は、必ずしも大手賃貸検索サイトを活用しているとは、限りません。


今の時代、若い世代では「当たり前のようにSNSを日常生活上」において、活用していますが、SNS上に物件情報を掲載し、ハッシュタグをつけて送信することで、相手側が「ハッシュタグ検索」をした時に、無条件でオーナー様物件を見てもらうことができます。

弊社所有物件では、公式サイト(HP・Twitter・Instagram・YouTube)を開設し、物件募集時には、公式サイト上から情報発信を行っております。


弊社物件では、2018年より「ナチュラルテイストに特化」したリノベーションを展開していますが、リノベーション部屋を公式サイト上に掲載することによって、ハッシュタグ検索をされた方が、直接弊社リノベーション部屋をご覧頂く事が可能となり、実際にSNSから物件問合せや内見予約が入ることもあります。


また驚くべき部分とは、弊社物件にご入居された方の「約8割」は、公式サイト経由で、大手賃貸検索サイトからの反響は「2割弱」。


弊社物件は、家賃相場より家賃が高いため、大手賃貸検索サイトでは、検索画面上に引っかからない可能性が高いのですが、SNS上では「検索する画面」そのものがないため、ダイレクトにリノベーション情報が、お客様の所に届きますので、価格競争に巻き込まれにくくなります。



4.仲介会社を味方に引き入れる

仲介会社を味方に引き入れる

資産価値が高い物件は、仲介会社としても「早期に部屋が埋まりやすくなる」ため、積極的に案内してくれます。


リノベーション物件も、資産価値が高い物件となりますので、リノベーションしていない物件と比べて、積極的に案内・紹介してくれますし、何より反響率に大きな違いが出てきます。


お客様をお部屋に案内した際には、必ずと言っていいほど「交渉」が入りやすくなりますが、その際に「ある程度の権限を与えておく」と、担当者としても「対応がしやすくなり、何より成約率が高く」なりますので、個人的にはおススメしています。


例えば、あと一歩のところで成約になりそうな場合、「フリーレントを1か月つける」「鍵交換費用を特別無料にする」等といったことを行うと、効果的!



5.まとめ

家賃を値下げすれば、早期に客付けができる時代ではありません。

需要と供給のバランスが崩壊しているエリアでは、家賃値上げしても「空室期間が長期化」となってしまっている所が多く、さらに家賃を値上げすると、その情報は現入居者様にも知られてしまうことになるため、「家賃値下げ交渉が入りやすく、場合によっては退去」してしまう可能性が出てきてしまいます。


家賃値下げを繰り返していれば、仮に空室が埋まったとしても、利益が少なくなってしまうため、損益分岐点がとても高くなってしまい、経営状態を悪くするだけです。


そのため、築年数が経過している物件では、資産価値を高めるしか、生き残ることができなくなってしまい、リノベーションは「生き残ることができる唯一の方法」です。



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