簡単に賃貸入居率を上げる方法とは?


不動産賃貸投資を成功させるためには、とにかく「空室発生率」を少なくすることです。別の言い方をすれば「物件入居率」を常に高い推移を維持することが求められますが、近年では、地方都市を中心とする「人口減少」「戸建て住宅住替え」「新築物件の乱立」によって、競争力が低下している築古物件を中心に「入居率が低下」しています。


一括借り上げでない物件においては、空室が発生してしまうと、部屋が埋まるまでは家賃入金が無くなってしまうことから、オーナー様としてみれば「一日でも早く部屋を埋めたい」と誰もが思うはず。


ここで誤解してもらいたくはないのが、仮に部屋を埋めたとしても「今までの家賃と比べて安くしてしまう」と、家賃入金はあるものの、年間通じての家賃収入は右肩下がりになってしまい、家賃値下げを繰り返していると、いずれは「キャッシュフローが回らなくなってしまい」赤字経営となってしまう恐れがあります。


一番理想的な賃貸経営は、築年数が経過したとしても「家賃値下げをしない」「家賃を値上げして部屋が埋まる」ことですが、これをすると通常の集客では「絶対に難しくなる」ことから、しっかりとした対策を講じる必要がありますが、では賃貸入居率を上げる方法とは、一体どのような対策があるのでしょうか?


 

目 次

1.仲介会社が紹介したいと思えるような部屋をつくる

2.物件清掃は、入居率改善の第一歩

3.誰もが住みたいと思えるような部屋を作る

4.物件管理がしっかりと対応できているか?

5.ご入居者様から支持されているか?

6.まとめ

 

1.仲介会社が紹介したいと思えるような部屋をつくる

仲介会社が紹介したいと思えるような部屋をつくる

賃貸物件において募集を行う際、仲介会社にお願いして、物件情報を「大手賃貸検索サイト上に掲載」してもらう必要がありますが、オーナー様はご存知かもしれませんが、仲介会社において、大手賃貸検索サイトに物件情報を掲載する際には、「枠を購入」=「掲載料」を支払う必要があります。


オーナー様側としてみると、仲介会社に「掲載してね」といった感じでお願いすると思いますが、仲介会社側は「お金を支払って掲載している」ことから、一日も早く物件成約を急ぎたいというのが、正直な話。


ただ、掲載先の物件が「リフォームされていない」「リフォームされているけど、案内しても部屋が埋まりにくい」「自分だったらこの部屋を選択しない」といった考えに至るような部屋では、仮に反響などがあったとしても、成約を急ぐあまり「条件に近い別の物件」を紹介してしまう恐れがあります。


仲介会社は、契約成立に伴う「仲介手数料」が一番欲しいので、しっかりしている部屋があれば、最優先で紹介する可能性が高いと言っても過言ではありません。



2.物件清掃は、入居率改善の第一歩

物件清掃は、入居率改善の第一歩

これは当たり前かもしれませんが、たとえ新築賃貸物件であったとしても、外観周りや共用廊下などが「あまりにも汚い」ようなところは、誰もが住みたいという気持ちにはなりません。


不動産賃貸業界に携わっている方であれば、物件清掃がしっかりと行き届いていない物件は、成約率が悪くなることは、誰もが把握していますが、では実際募集している部屋の外観周りなどが、きれいに清掃されているかというと、意外にも行き届いていない物件の方が多いと思われます。


逆に、入居率が常に高い推移を保っている物件は、物件周りに「ゴミが落ちている」「雑草が生い茂っている」といったようなことにはなっていません。当たり前と言ってしまえば、それまでですが、ただ意外にもできていない物件が多いので、もし現在空室に悩んでいるお客様は、まずは物件清掃を徹底的に行う所から、初めてみると、今まで見えなかった問題点が見えてくると思われます。



3.誰もが住みたいと思えるような部屋を作る

賃貸物件を探しているお客様は、見学先物件をご覧になった際「この部屋に住む場合、どのような生活ができるだろうか?」といったイメージを膨らませて、物件見学をされているはずです。


その際、お客様のイメージ通りの部屋になっていることはもちろん、そのお部屋に住むことによって、快適な生活ができるかどうか、また家賃は妥当かどうかを総合的に判断して、決めているはずですが、お客様のイメージに合わないような部屋であれば、当然ながら「成約候補」からは除外されてしまいます。


例えば、成約率上昇の切り札として、よく募集されている部屋の「壁一面にアクセントクロス」が施工されていますが、ただオーナーが選択したアクセントクロスの色と、お客様が好まれるアクセントクロスは、必ずしも「同じ認識」ではないため、オーナー様の好みが強すぎるような色を選択してしまうと、かえってそれがマイナスポイントになってしまいます。



もし、アクセントクロスを貼りたいのであれば、可能な限り「地味な色」を選択されることをおススメします。


派手さは決してないのですが、この様な色を選択することによって、お部屋のレイアウトもしやすくなるといったメリットがあります。




4.物件管理がしっかりと対応できているか?

物件管理がしっかりと対応できているか?

たとえお部屋が埋まったとしても、入居後のアフターがしっかりとされていない物件においては、そのことがきっかけとなり「退去時期を早めて」しまう可能性があります。


今の時代、賃貸物件数は「飽和状態」であることから、設備不良対策がしっかりしていない物件は、当然ながらお部屋案内をする仲介担当者も「安心して客付けすることができない」ため、ご案内を控えてしまう可能性=成約に結び付かないと判断してしまう可能性があるので、要注意です。



5.ご入居者様から支持されているか?

ご入居者様から支持されているか?

賃貸物件に入居されているお客様は、もし何か設備/入居者関係で「トラブル」になったとき、しっかりと対応してくれる管理会社/オーナーさんがいると、物件のファンにいなってもらえる可能性が高く、場合によっては「口コミで紹介」してくれる可能性が高くなります。


管理の質や入居者の質が高い物件ほど、この様な口コミが発生しやすいと言っても過言ではありません。一方、管理の質が低下しているような物件においては、これとは真逆(=あの物件には入居しないほうがいい等)の口コミも発生しやすくなります。



6.まとめ

賃貸入居率を上げる方法としては、募集している部屋が「しっかりとリフォームされている」ことは当然ではありますが、それ以上に「募集を行っている仲介会社の担当者」がオーナー様の物件を「積極的に紹介したい」と思えるような物件になっていることが、極めて重要となります。


エリアによっては「募集時に広告料をつけることが必須」となっている所がありますが、この様な慣習がないエリアにおいて、広告料を別途設定していたとしても、その物件に対して、担当者が魅力を感じないと判断した場合には、広告料がついていなくても別の物件を紹介する可能性があり得ますので、広告料をつけたら「すぐに部屋が埋まる」というわけでは決してありません。


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