素人でもわかるような空室対策は、焼け石に水。


不動産賃貸オーナー様にとって、満室経営を早く実現させたい、また満室をいつまでも継続させたいと考えている方が殆どだと思います。


ただ現実の世界を見てみると、地方都市においては人口減少による賃貸物件供給数が飽和状態になっていることから、空き室が年々増加傾向となっています。


このようなことから、競争力が低下した物件においては「空室対策」をしっかり行わないと、たとえ家賃を値引きしたとしてもなかなか成約に結び付けることが難しくなってしまうので、何かしらの対応は必要となってきます。


空室対策を行う上で、一番重要となるのは、ご入居されるお客様にとって

オーナー様物件が他物件との差別化ができていて、また快適な暮らしを提供できる部屋になっている事

が重要となります。



差別化をすることによって、価格競争に巻き込まれにくくなり、また快適な暮らしができる部屋を提供することによって、長期入居が見込め、長期入居となればその期間中家賃は確実に入ってくるので、安定経営を実現することができます。



最近では、空室対策を専門的にアドバイスするコンサルタントの方が増えてきていますが、その方々のコンサル内容(HPなどでしかわかりませんが)を見てみると…


・退去リフォーム費用を抑える

・おしゃれな家具などを配置するホームステージングを展開

・一眼レフで写真撮影し、賃貸系ポータルサイトに掲載

・仲介会社に広告料を支払う


このような感じで行えば、満室経営は実現できるとうたっていますが、ただこのようなやり方は、成約率に関して言えば効果的かもしれませんが、長期入居という面においてはほとんど期待ができないと思います。


ではどうして上記の方法では期待ができないのか?


①同じような部屋が多数あれば確実に価格競争になる

競合他社とオーナー様の物件が「同じような部屋」だった場合、お部屋を探される方にとっては少しでも安い物件を選んでしまいますよね。


これと同じで、同じようなホームステージング部屋があれば、当然価格競争となってしまい、せっかく準備して家具などを設置しても、費用対効果は望めなくなってしまいます。



②室内の居住性が悪ければ、退去の原因に

LIXIL住宅研究所の調べによると、賃貸入居者の約8割は入居後の室内機能性に不満を持ち、築年数が経過すればするほど、その不満は増えていき、また不満に感じている人の約3割は、住み替えを検討していることがわかっています。


つまり、部屋探しの段階で、賃貸系ポータルサイト内の物件が「おしゃれ」に見えて入居したとしても、室内の機能性がお客様にとって満足ができないものであれば、不満に感じてしまい、その後確実と言ってもいいほど「家賃が高すぎる」という認識になってしまいます。



③入居者の質が悪くなる

退去リフォームを限定的にするような物件は、基本的に家賃をあげることは難しく、良くて相場並み、悪くなれば相場家賃より安く家賃設定をしなければならなくなりますが、家賃を安くすることによって、入居者の質は確実に悪くなっていき、入居者トラブルや家賃滞納問題が増加していきます。




弊社所有物件がある山梨県甲府市は、全国で最も空室率が悪い県ということもあり、特に築年数が経過した物件においては、価格競争が深刻化となっています。また家賃を値下げしてもすぐに埋まるような時代ではないので、埋まっている物件と埋まっていない物件が、はっきりとわかるぐらい、二極化が進んでいます。



弊社においては、所有物件が古いということもあり、2018年から空き室を順次リノベーションを展開しています。


弊社リノベーションでは、室内の機能性改善に大きく貢献してくれる自然素材の漆喰を用いまた室内空間をナチュラルテイストにすることによって、女性のお客様の心に響くような部屋を提供することができたことから、コロナ禍においても満室経営を実現。


また今期決算も2期連続黒字計上を実現しています。



弊社のリノベーションは、できる限り自然素材のものを提供しているので、費用が高額になってしまい、借り入れを起こさないと工事をすることはできませんが、ただ利子補給が付いた中小企業向けの融資を最大限活用することによって、無理のない範囲内でリノベーションを行うことができます。


また、弊社では物件独自HPや公式サイト(InstagramやTwitter、YouTube)をフル活用することによって、賃貸系ポータルサイトに頼らない集客を実現。

昨年、弊社所有物件にご入居された方の約8割は、HPやInstagramからであり、賃貸系ポータルサイトからのお問合せは、2割弱となっています。


SNS集客が多くなったことによって、家賃値下げ交渉になる可能性が低くなり、その結果安定した家賃収入を見込めることができました。


弊社のリノベーションは、費用は確かに掛かりますが、その代わり相場家賃は一切無視することができるので、安定経営が可能になりました。



#空室対策 #リノベーション

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