絶対にやってはいけない空室対策とは?


繁忙期に募集部屋が埋まっていないと、空室対策に問題があるのではとつい考えてしまいがちになりますが、空室対策において「行ってもいい」ものもあれば「絶対にやってはいけない」ものまであります。


では絶対にやってはいけない空室対策とは一体何か?というと…

中途半端な室内でホームステージングを行う

ことです。



ホームステージングとは、室内空間におしゃれな家具や雑貨などを配置することにより、部屋を見たお客様が「入居後のイメージ」を連想させることにより、早期に成約させることが可能となる手法のことで、近年賃貸業界においても、募集部屋をホームステージングする物件が増えてきました。



賃貸業界全般に言えることですが、築年数が経過した物件は「設備が古い」こともあり、そのままの状態で貸し出していると、物件そのものに魅力がないことから、家賃を値下げしなければなかなか成約に結び付けることができません。


そこで、少しでも成約に近づけるために行う空室対策として…

室内をフルリノベーション

を行い、新築物件とほとんど変わらに部屋を作ることにより、資産価値を上げることが可能となることから、家賃値上げしても成約に結び付けることが可能となりますが、ただフルリノベーションをすると数百万円の費用が掛かることから、リノベーションを行うのを躊躇するオーナー様が多いのが現状。



そこで、近年注目されているのが「退去リフォームを限定的」に行い、室内をホームステージングをすることにより「入居後のイメージ」を持ちやすくし、入居促進を図る方法。


退去費用を限定的にすること+ホームステージングを行うことについて、オーナー様の負担はリノベーションを行うのと比べると、確かに費用を抑えることはできます。ただ室内に資産価値がない以上、家賃は相場並みに設定しなければ、成約に持っていくことは非常に難しくなります。




実は上記のやり方が「絶対にやってはいけない空室対策」です。


募集部屋を家賃相場並みの家賃に設定していると、必ずと言ってもいいほど…

・家賃交渉

・入居者の質が悪い

この2つの壁に当たってしまいます。


募集している部屋の家賃を「相場並み」に設定していることにより、必ずと言ってもいいほど、お客様から「家賃値下げ」交渉が入ります。オーナー様としては、相場並みに家賃設定していることから「値下げ」しなくても大丈夫と思ってしまいますが、ただお客様の立場で考えてみると、募集している部屋はオーナー様物件以外にもたくさんある以上、必ずしもその部屋に入居しなくても、ほかの部屋があるので、入居しないという考えも当然生まれてきますよね。


また家賃相場並みに設定している物件に多いのは、入居者の質が悪いこと。

もちろんすべての方ではありませんが、どういうわけか一部の入居者様は「入居者トラブル」「家賃滞納」と一体トラブルを起こしやすくなります。せっかく入居しても、トラブルを引き起こすような方がいたら、経営的にもマイナスになってしまうことは、誰の目から見てもわかりますよね。



近年では、空室対策を行う「コンサルタント」の方が増えてきていますが、多くのコンサルタントの方は「入居させる」ことしか考えてはいませんよね。


確かに入居していただかなければ、家賃が入ってきませんので、そのために空室対策を行っていると思いますが、ただ賃貸経営で一番重要なことは「入居してもらう」以上に

長期入居

をしていただくことが求められてきますが、ただ空室コンサルタントの方は、長期入居に向けた空室対策を講じていないのが現状。また募集方法は相変わらず価格競争になりやすい地引退系ポータルサイトを使いましょうでは、資産価値向上どころか資産価値がどんどんマイナスになる一方です。




弊社所有物件は1993年築ということもあるので、2018年より順次リノベーションを行い、若い世代に人気が高い「ナチュラルテイスト」に特化したお部屋作りをした結果、家賃を最大10%値上げした部屋でも成約することができ、現時点(2021年3月15日現在)においては、コロナ禍であっても満室経営を実現しています。


賃貸経営に求められているのは、空室を減らすことはもちろんですが、物件の資産価値を向上させ家賃下落を少しでも食い止めること。相場家賃に気にするような空室対策をしていたら、必ずオーナー様の家賃利幅は年々減少傾向になり、経営自体も続かなくなってしまいます。



#空室対策  #リノベーション





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