老朽化した賃貸アパート、建て替えたほうがいい?


一般的に、アパートローンを借りて賃貸経営を行う場合、借入期間は30年の場合が殆どなので、返済期間延長することなく賃貸経営を行い続けたオーナー様は、そろそろ出口戦略を考えなければなりません。


賃貸経営における「出口戦略」とは・・・

  • 物件を売却して、新しい場所で賃貸物件を建てる

  • 物件を取り壊して、今ある場所に賃貸物件を建設する

  • 物件を売却して、賃貸経営から卒業する

大まかなことを言うと、上記3つを上げることができます。


築年数が経過してくると、節税対策(減価償却が終わってしまう)が難しくなり、更には目には見えない部分において「劣化」症状が進みやすくなってしまうため、修繕費が高くなってしまうので、場合によっては経営にダメージを与えてしまう可能性が出てきます。


一昔前であれば、老朽化している物件は「早期に解決=取り壊しや売却など」をした方が、メリットが大きいのですが、近年においては「物件メンテナンス」をしっかりとしていることが条件となってしまうものの、そのまま賃貸経営を続けた方が、かえってメリットとしては大きくなります。


どうして、老朽化している物件を「維持」した方が、メリットが大きくなるのか、その理由について、お伝えいたします。


 

目 次

1.SDGsが社会的に認知されつつある

2.ローン完済後、家賃=利益に

3.差別化リノベーションすることで集客性が期待できる

4.まとめ

 

1.SDGsが社会的に認知されつつある

SDGsが社会的に認知されつつある

持続可能な開発目標(Sustainable Develipment Goals:SDGs)という言葉は、恐らく大多数の方が、一度ぐらいは聞いたことがあるはずです。


持続可能とは、将来の世代のための「地球環境や資源」が守られ、今の状態が持続されること。つまり、可能な限り「リサイクルをすること」もSDGsの観点に含まれていることから、賃貸業界においても、建物が古くなったから「すぐに建て替える」のではなく、可能な限り「維持をすること」が、結果的には地球環境にとっても、SDGsにとっても重要なことになります。


近年では、築年数が経過している物件を「リノベーション」をして貸し出している物件が多くなってきていますが、一昔前では「築古物件をリノベーション」しても、抵抗を感じる方が多かったものの、今の時代では「あえてリノベーション物件に入居したい」と考える方も多くなってきました。これもSDGsが浸透しているからだと思われます。



2.ローン完済後、家賃=利益に

ローン完済後、家賃=利益に

アパートローンを返済している時は、家賃収入から「毎月一定額のローンを返済しなければなりません」が、ローンの支払いが完済した後は、家賃=オーナー様の利益となります。


ローンが完済された後であっても、「固定資産税の支払い」「火災保険の支払い」「消防点検などの支払い」等は引き続き発生してしまうものの、ローン返済が完了すると、思っている以上に利益が残ります。


どのような形なったとしても、遠い未来的には「建て替えなければならない」ことは確実となり、もし現在の場所に新しい賃貸物件を建設する場合、多額の費用が発生することになりますが、全額古ローンで借りるよりは、一部でも頭金として支払った方が、毎月の支払額を軽減することが可能となります。


これに関しては、オーナー様の考え次第なので、どれが正解なのかはわかりません。


3.差別化リノベーションすることで集客性が期待できる

差別化リノベーションすることで集客性が期待できる

築年数が経過したとしても、メンテナンスをしっかりと行っていれば、建物寿命を延ばすことができます。

近年では、築古物件を「積極的にリノベーションを行っている物件」が多くなってきていますが、リノベーション物件が多くなってきている背景には「デザイン性が優れている」「家賃が新築より安い」「昔ほど、築古物件に対する嫌悪感が無くなっている」ことを踏まえると、しっかりと差別化を図ったリノベーション部屋を提供することができれば、家賃を値上げしても、十分集客することは可能となります。



4.まとめ

老朽化している賃貸アパートに関して、修繕費が多くなってきている場合は、建て替え/売却といった出口戦略を急ぐ必要性がありますが、一方で建物の状態が良い場合には、無利子て迄も建て替える必要性はなく、徹底的に差別化したリノベーションを行うことで、十分収益を見いだせることは可能となります。


さらにリノベーションする際には、市区町村によって対応は異なりますが、「利子補給がついた公的融資制度」があり、一般的な金融機関の事業系ローンと比べると、金利がとても安く設定されているため、余分な利息を支払わなくても済むという利点があるので、リノベーションがしやすくなります。


トップに戻る

#老朽化

#賃貸アパート

#出口戦略

閲覧数:0回0件のコメント